一.

無論是大鬍子說房公衆號的後臺留言，還是李俊懷老師的助手微信號，乃至於李老師線下活動，碰到最多的一定是各種各樣怎麼選房子挑房的提問，問題各不相同，但往往大部分問題都有一個共同點，那就是——大而寬泛。

舉幾個小例子：

這幾個問題，幾乎是沒有辦法回答的，大而寬泛。如果我們回答了你，哪裏好，其實對你幫助也不會很大。特別是這種單點城市問有沒有投資前景的問題，一個城市知名省會城市有沒有投資前景，一定是有的。

但關鍵在於，它和誰比更有前景？是否最有前景，短期有前景還是長線更有價值等等。

再看這樣的問題：

這樣的問題，相對就好一些，賣掉哪裏置換哪裏，精確到區域，或者直接瞭解哪個區域板塊如何。或者提供自己的家庭情況，所在位置，要取捨的城市。但這樣的一些提問依然會有一個問題，在確定板塊或城市後，具體房子怎麼選？

選對了城市，選錯了樓盤或者區域依然是一件非常麻煩的事情。而無論是大鬍子李俊懷還是其他同行媒體，即使我們走遍全國，也不可能精確到每個城市每個樓盤，僅僅依靠外力，你仍然無法適配最適合自己的樓盤。

房子到底應該怎麼選？即使對於不少行業內的人來說，選房也是一件比較糾結的事情，這個令人苦惱的問題並不是沒有解決方案。

所謂“授之以魚不如授之以漁”，我們就來教各位剖析自己，儘可能的自己解決細節問題。

二.

認清自己的核心需求

不論你是買房自住，還是買房上學，或是買房投資，終歸你對房子都是有期望和需求的。

所以不論你是買什麼樣的房子，第一點一定是先剖析自己，挖掘自己核心內在的需求。

比如說自住分很多種，你的自住是爲了接父母一起住，父母幫忙帶孩子？還是爲了給孩子找個好學校上學方便？還是先解決上班方便的問題其他再說？

在解決了大的選擇城市選擇片區之後，自己的核心需求就成了最重要的點，其次就是認清自己的事實，再者就是認清社會的現實。

需要認清的內容我們大概歸類成這幾點：

1.認清自己真的需要什麼樣的房子

2.認清自己的工作

3.認清自己的經濟實力

4.認清學校這件事

5.認清自己最敏感的缺點

三.

怎麼理解這幾個點？

上文中，我們提到的5個歸類。其中最重要的便是接下來的第一點。

1.認清自己真的需要什麼樣的房子？

這是第一道坎，也是最難摸透自己的一個部分。

到底是自己住，還是自己住兼顧投資，還是純粹就是想多賺些錢，圖個升值，或者雖然你覺得自己住，但是大概率不會去住。

確定是100%自己住，那你可以跳過這一條，直接看後邊幾條。如果認清自己內心有投資屬性，請關注——地段、地鐵、低單價、值得炒作的概念。

這四項能有兩項在線，基本可以放心投，有三項四項都在線，基本會跑贏大部分其他區域的房子或者其他樓盤。

你也不需要反問我說，自己住我也想要投資升值啊。自住的房子也會升值，好的自住房子不見得就升值的少，但好的投資品大概率是不適合你當下自住的。

2.認清自己的工作和通勤

搞清楚自己的工作到底未來趨勢是怎麼樣的。行業的趨勢是怎麼樣的，可以跳槽的公司是怎麼樣的，可以跳槽的公司都集中在哪裏，絕大多數中國的城市，除了零售業服務業外，大部分產業都是偏向於同行聚集的，在聚集、有趨勢的片區找房子，雖然不一定是最優，但一定不會有大錯。

談到這一點，自然不能不提通勤，如果你沒有辦法把自己的工作地選到公司旁邊，或者夫妻雙方不在一個片區工作，通勤就至關重要了。

在你選擇房產的時候，不要聽置業顧問把地鐵公交高架快速路之類的交通配套吹的天花亂墜。

你需要做的是，把樓盤到雙方工作地的通勤時間計算出來然後加起來，高德、百度都可以實時規劃路線和預測時間，無論是公共交通還是駕車。然後把意向的樓盤都測算一下，哪個樓盤雙方的通勤時間加起來更有優勢。

另外，也一定要把自己未來幾年的通勤方式考慮好，開車出行是人類文明的大趨勢，地鐵的時間侷限性註定未來家家都會有人開車出行，雖然可能不是每個人。

3.認清自己的經濟

中國的房地產不用說，絕大多數人都知道漲是代名詞，也是未來繼續的趨勢，雖然可能不會猛漲，所以絕大多數人經歷過房子的上漲後，都會後悔自己買小了。

所以，我們一般都會建議儘量買大，買大不買小。但很多人可能因爲手頭緊，資金不充裕，在選擇房子的時候選擇了很小的房子，後邊想換非常麻煩，所以，在買房之前，搞清楚自己到底有多少的經濟承受能力纔是最關鍵的。

所謂的經濟承受能力，一定不是看自己有多少月薪和有多少存款。而是看，自己的收入能否有漲幅，有多少的漲幅，再計算自己的時間，是否可以在工作以外創造原本沒有的收入。

以我自己爲例，第一套房的時候月供佔了收入的四分之三，但工作比較清閒。迫於生活壓力，購房後全力做兼職，幾個月之後就把房貸月供降到了收入的3分之一。

如果父母能幫襯，別臉皮薄，只要不啃老，買房的錢，賦予了孝敬回去就是了，這樣的資金來往，遠比去借貸信用卡更安全更省心更合理。

4.認清學校這件事

學校是最最最最被一些有孩子的家庭看中的部分，甚至部分投資客戶也非常看中所謂的名校。

而事實上，在中國現在的城市化發展來看，主城區的名校周圍基本沒有什麼新的樓盤，大多數都是二手房，如果你是極其重視教育，非常且迫切需要孩子在學校上超越同齡人的，這類的二手房可以買。但更建議的是，選擇有優質高收費私立學校的周邊。

應試教育和多維度的國際化教育孰優孰劣已經可見倪端，未來會更明顯。

如果你還沒有孩子，真心沒有必要在當下就非要因爲學校選擇房子，讓自己雙方生活的足夠好足夠便利，能創造更多的價值，未來孩子真的該上學的時候再選擇第二套學區房也爲時不晚。

而對於名校的分校，更不必追逐，大多數分校都很難達到總校的水平，特別是多家分校的教育聯盟校，其實跟普通學校沒多大區別，不必爲其捨棄其他優勢。

5.認清自己最敏感的缺點

交房即維權，買完就後悔。是很多人買房之後的寫照。就像沒有完美的人一樣，也沒有完美的房子，任何一套房子或多或少都是有能挑出來的缺點，認清楚自己最敏感的缺點，選房之後後悔的概率就會小很多。

對於期房來說，自己買的那套房只有在交房那天才知道站在自己家裏的感受，站在自己陽臺能看到什麼聽到什麼，這些東西會不會影響生活。

所以，提前踩好點，看好周圍的區域，是否有自己敏感的甚至致命的缺點，比如說熱電廠、垃圾場、垃圾站、污水處理廠、高架橋、高速路甚至有沒有大的地鐵站和經常進出大貨車的工廠企業，再結合售樓部的陽光公示，排除掉自己不能接受的點之後，再去選擇。免得心裏有芥蒂，住着不開心，裝修的再好也沒用。

科技發達的當下，即便你想知道你想選的樓層景觀怎樣也非常容易，不用進工地，直接去租一臺借一臺或者買一臺大疆無人機，把無人機升到自己買那套房子的窗邊，景觀一目瞭然。

四.

結語

這篇文章中的內容雖然比較細，但相對系統的總結了具體選房中的一些小邏輯。沒有完全落地到某一個具體配套上，關於類似地鐵、學校啊更細的一些內容可以參考大鬍子說房之前的歷史文章。

除此之外，一定還需要重點強調的是，在所有前邊選房準則策略以外，大開發商和好的物業一定是選房中的重中之重，小開發商的房子除非在各項指標中大幅度勝過大開發商。否則還是更建議選擇大開發商大物業。因爲這是一個樓盤長線看漲的保障。