來源： 格隆匯

一、業績概述

3月20日，中駿集團控股(01966.HK)發佈2018年業績報告，並於次日在香港舉行業績會，集團主席、總裁兼執行董事黃朝陽先生、執行董事兼執行總裁黃攸權先生、財務總監兼公司祕書李少波先生、方隅行政總裁陳堅先生等出席會議。

受益於前瞻性戰略佈局及物業銷售收入提速，公司在銷售、營收及負債率等多個方面，表現出色。年報數據顯示，2018年度中駿集團控股實現收益177.83億元人民幣，同比增長10.4%；公司股東應佔溢利33.85億元，同比增長19.2%；股東應佔核心溢利22億元，同比增長15.6%；毛利率34.6%，同比上升0.5個百分點；每股盈利0.878元，末期股息每股0.14港元。

回顧去年，在 "房住不炒"和"租購併舉"的基本基調下，房地產調控政策持續深化，整個地產行業仍然保持着較大壓力。儘管如此，中駿集團的銷售仍然表現出穩健增長的姿態。公司2018年實現合同銷售金額約513.58億元，同比增長約54.5%，超額完成500億元的年度銷售目標；對應的合同銷售面積約爲415萬平方米，同比增長約116.7%。

得益於區域深耕，公司在多個核心經濟圈表現突出。按銷售區域分佈來看，長三角經濟圈、海峽兩岸經濟圈及環渤海經濟圈是公司合同銷售金額佔比最多的區域，分別佔比約31.5%、26.9%、24.2%。其中長三角經濟圈成爲銷售金額增長幅度最高的區域，同比漲幅達87.2%。

在合同銷售快速增長的同時，中駿在盈利方面表現同樣不俗。公司2018全年實現營收約177.83億元，同比增長10.4%，主要由於物業銷售收入增加所致。

分類別看，其中物業銷售收入172.25元，同比增長約10.6%；租金收入1.31億元，同比上升約6.0%；物業管理費同比增長約24.6%至3.37億元；另外還有項目管理收入9054.6萬元，同比增長約74.4%。

年內母公司擁有人應佔溢利33.85億元，同比增加19.2%；母公司擁有人應佔核心溢利約22億元，同比增加15.6%。2018年公司的每股基本盈利約87.8分，優於去年同期的79.9分。

報告期內，公司毛利率達到34.6%，同比上升0.5個百分點，保持行業高位。應佔核心淨利率持續上升至12.4%，居於行業較高水平。

另董事會建議末期股息每股0.14港元連同中期股息0.07港元，共計0.21港元，派息額佔股東應佔核心利潤33%，居於行業前列。

作爲一家處在高速發展階段的房企，中駿集團控股過去一年繼續擴大土地儲備，爲未來發展蓄力。公司秉持審慎拿地的原則，拿地重點聚焦在五個重要經濟圈。

年內公司在25個城市增購47幅土地，總地上可建面積約900萬平方米，對應新增貨值約人民幣1200億元，主要集中在二線及強三線城市，公司新進10個新城市，包括成都、昆明、寧波、嘉興、無錫、揚州、連雲港、洛陽、上饒及九江。

截至2018年12月31日，中駿集團連同其合營公司及聯營公司擁有土地儲備總規劃建築面積約2406萬平方米；應佔土地儲備總規劃建築面積約1315萬平方米，分佈於34個城市；連同其合營公司及聯營公司新增47個項目；合計地上建築面積約900萬平方米，總土地成本約389.23億元，平均土地成本約每平方米4327元，較去年每平米4990元進一步降低。

報告期內公司財務表現持續穩健，現金狀況良好，財務槓桿維持在合理水平。於2018年12月31日，現金及銀行存款結餘增加約107.1%至約199.73億元。公司淨負債比率約爲60.4%，較去年下降明顯。

公司債務期限搭配合理，融資成本近年不斷降低，2018年加權平均融資成本爲6.4%，在行業內具有明顯優勢。

最後聚焦公司多元化業態發展上。中駿集團第一個Funlive高端項目"上海方隅中駿廣場國際公寓"已於去年十二月正式開業。Funlive長租公寓已在全國6大核心城市佈局超10000套，Funwork聯合辦公已在全國佈局33個項目，新開業門店7家，運營面積達到20萬方。此外，2018年中駿商業實現6城15座的商業項目佈局，商業面積達200萬方。值得一提的是，去年公司還正式更名，並將總部移師上海，由此也向外界彰顯了其多元化發展及全國佈局的戰略決心。

展望未來，公司目標劍指千億，而今年公司拿地預算爲250億元，主要佈局在大灣區及長三角地區，其他地區均衡發展。公司並計劃3年至5年內在覈心一二線城市佈局5萬至10萬長租公寓。

二、問答環節

1、19年是否會擴大到50-60城市還是深耕現有的城市？

答：中駿依然是兩級管控模式，現在已經有16家城市公司並進入34到城市，未來可能增加到20個城市公司，城市也會進一步增長。

2、淨負債率是否會增加？

答：淨負債率降低不是我們的目標，現在還是處在業界平均水平，我們會抓住機會擴張。

3、有沒有利潤的相關指引？

答：今年18年利潤比預期的低，主要交房比例增長不太高，另外18年整個項目，城市公司擴大，管理費用有所增加，相信19、20年盈利會有增長，現在我們2019年應該可以結算的有200億。明年不會出現管理費上升問題，盈利會恢復到過往的增長水平。

4、去年年初拿地比較多，毛利率會低嗎？

答：去年我們基本地拿的地都是底價、低價，中駿這兩年在這方面管控非常好，到現在沒一塊地想不出解決方案。過去一年我們的權益有下降，主要也是因爲即便是地價不低，也可以透過合作降低風險。而第四季度和今年權益就高了。地價高的時候多點合作，控制風險。地價低了，權益上來，拿到的利潤也多了。

5、有沒有考慮發新股？

答：暫時還沒考慮發新股。

6、700億銷售目標相對於公司超3000億的貨值是否有點保守？

答：我們今年目標按照增幅肯定比人家高，公司在努力向上階段，太低了也不行，我們內部KPI銷售目標遠遠不止，現在是抓住時機的時候，在規模這個事情上機會最多給你兩年，三年後機會就小很多了。

當然我們在追逐規模的同時，也在佈局多元化。我們在戰略規劃三四線的購物中心，覺得機會很大，換道超車，和長租公寓一樣，5-8年誰會是行業前三，這些也是我們在思考規劃的問題。

7、今年佈局會以一、二線爲主，還是三四線爲主？

答：按照今年應該是迴歸到二線，迴歸一線比較難，像上海要求所有住宅15%的是要自持的，你的利潤沒有超過15%，但你的住宅要鎖定15%還不能賣，現金流覆蓋不了。和長租公寓不同，長租公寓是很便宜的土地成本，而持有的地價高。

三四線也有機會，一二線房價那麼高，是調整人口結構的手段，只能留在三四線。中國農村環境是非常差的，我家鄉是農村的，雖然還算富裕但也是很糟糕，有條件一定會去城裏的。大量四線城市還在6000-8000左右，首付18-24萬，農村家庭經過40年改革開放，打工或者賣農作物可以承擔，而且爲了下一代覺得農村醫療教育條件差就會想往上。但是可能會和一些購物中心結合，拿更便宜的地地段也更好，在縣也要核心區，銷售好地價低。二線重點三四線也會看。

8、如何決定是否進三四線，要不要在裏面擴張？公司又如何看待一二三線城市？公司今年交付毛利率不低，回報率怎麼看，ROE還是毛利率？

答：在發達省份浙江、江蘇、廣東可以全覆蓋三四線，泉州去年銷售非常好，開盤就賣完，這個城市900萬人口其中有200-300萬人全國做生意，他們本土有GDP，外面也有GDP。我們中西部很多併購都是泉州老鄉參與的。長期的話，看地級市房地產人口是第一位，縣則看是不是全國百強，是我們去了立馬下沉到當地。

我們看重ROE和IRR，在北京、上海週轉高不了，二線城市主要看IRR。現在所有主流開發商都是城市全覆蓋。而這一波開始，在單純拿地這件事情上，頭部企業在減少，現在不會因爲你規模大就拿地便宜，一定要有抓手，像長租公寓、購物中心拿地就便宜。

9、如何在擴張過程中防控運營風險？

答：在地產經營上三大要素，第一土地投資，第二現金流管控，第三開發運營，從設計段到工程成本客服交付，三要素。第三要素如果現在還沒解決問題就大了。我們交付風險控制非常好，現在客戶維權意識非常厲害，所以原來高增速、偷面積之類的普遍打法都已經去掉了，我認爲是市場推動要素會比高贈送面積更重要。現在客戶挑剔你偷面積贈送他，反過來他還告你，所以我們會減少這塊麻煩，控制好後端。

10、上下半年推貨比例？

答：我們認爲上半年會好於下半年，信貸和調控鬆綁等，政策出來和市場會有時間差，所以按45%和55%。

11、能否給出派息的指引？

答：集團這幾年派一直超過30%或者以上，前兩年31%以上，今年33.3%左右，未來看公司情況和土地拓展情況去決定。