年報系列點評之十一

　　規模與利潤並進，實現有質量的增長，大灣區土地儲備價值突顯，增長潛力巨大。

　　克而瑞研究中心 朱一鳴、汪慧

　　2018年，龍光地產全年合約銷售718億元，完成目標約103%，業績大幅增長65.4%；年內通過多元化方式補充儲備資產，總儲備貨值達6520億元，受益於政策紅利，大灣區土地儲備價值突顯；至報告期末營收增加59.4%至441.4億元，毛利率達33.7%，核心溢利率同比增加0.6個百分點至17.3%，保持了行業領先的盈利水平；加權平均借款利率爲6.1%，融資成本略有上升，但在民營房企中依然表現出色；手持現金流357.2億元，短期償債壓力小。

　　銷售：業績增長65.4%，2019年目標實現權益合約銷售850億元

　　2018年中期，基於良好的業績表現及預期，龍光將年度銷售目標從660億元上調至700億元。全年實現合約銷售額718億元，完成目標約103%，同比增長65.4%，業績增速位於行業高位；合約銷售面積達440.1萬平方米，同比增長81.4%。

　　從業績區域分佈來看，深圳區域、大灣區其他區域、南寧區域、汕頭區域、新加坡及其他區域佔比分別約爲34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7%及3.2%。大灣區和南寧區域仍爲主力市場，貢獻度總計達85%。

　　其中，深圳區域的高業績主要來自龍光 玖鑽、龍光 玖龍璽及龍光 玖龍臺等項目，南寧區域的銷售貢獻則主要得益於南寧 玖龍臺及南寧 玖譽湖項目。

　　2019龍光全年推貨金額達1500億元，目標實現權益合約銷售850億元。其中推貨量的65%分佈在粵港澳大灣區，隨着2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，在國家政策驅動下，大灣區的規劃與建設將爲房地產市場帶來巨大的發展契機，房價會大幅提高。龍光作爲粵港澳大灣區的先行者，憑藉對市場的精準把握以及良好的品牌知名度，發展潛力巨大，有望成爲大灣區市場發展的受惠者，巨大的市場潛力爲業績實現新突破提供了強有力的保證。

　　投資：持續深耕大灣區，協同發展環滬一小時生活圈

　　2018年龍光通過招拍掛形式新增32個項目，建築面積達到747萬平方米，其中66.7%集中在大灣區；平均土地成本爲3788元/平方米。報告期內，龍光首進環滬一小時都市生活圈，在長三角區域新增建面20萬平方米，成爲新的業績增長點。至期末，龍光土地儲備建面爲3626萬平方米，平均成本3985元/平方米，權益貨值達4020億元。

　　從儲備貨值分佈情況來看，龍光地產在粵港澳大灣區的土儲貨值佔到71%。其餘部分，南寧區域佔14%，汕頭區域佔8%，還有7%分佈在新加坡、長三角及其他區域。在國家戰略推進下，大灣區人口、經濟將迎來大幅增長，區域內資產價值將有巨大升值潛力，龍光在粵港澳大灣區土地儲備的先發優勢明顯，將會迎來巨大的發展機遇。

　　除了招拍掛，龍光還積極通過孵化中併購及城市更新項目拓展儲備量，截至2018年末，孵化併購及城市更新項目貨值達2500億元。報告期內，已經成功孵化珠海玖龍匯和佛山禪城綠島湖項目兩個項目，未來，還有多個孵化中的舊改及城市更新項目可轉化爲銷售，成爲新的利潤增長點。但是舊改項目較爲考驗企業的運營能力，週期也相對較長，並且轉化成土儲也存在一定的不確定性，對龍光來說具備一定的挑戰性。

　　以此累計，截至2018年年末，龍光招拍掛土地加上孵化中併購及城市更新項目儲備總建面達到4934萬平方米，總貨值爲6520億元。

　　財務：盈利能力行業領先，持續表現穩健

　　毛利率達33.7%，核心溢利大幅增長65.7%。至報告期末，龍光營收441.4億元，同比增長59.4%；實現毛利148.9億元，毛利率達33.7%，稍低於2017年34.4%；年內溢利90億元，核心溢利76.5億元，同比增加65.7%，核心溢利率達到爲17.3%，同比增加0.6個百分點，盈利水平在行業依舊處於領先地位。較高的增長質量一方面得益於多元化和逆週期拿地策略，保持了較低的土地成本；另一方面是受益於戰略性佈局，大灣區的資產價值具有巨大的升值潛力，這也成爲龍光未來3-5年在規模高增長同時保持高利潤的關鍵。

　　現金短債比超2倍，財務保持穩健。截至2018年12月31日，龍光現金流達357.2億元，現金短債比超過2倍，短期償債壓力較小；資產負債率爲78.4%，同比上升2.7個百分點，淨負債率達63.2%，低於2017年67.9%，財務表現較爲穩健。融資方面，年內成功發行14億美元的優先票據，以及2億新幣2021年到期6.125%的優先票據；加權平均借款利率爲6.1%，成本略有上升，但在民營房企中依然表現出色。

　　戰略：聚焦粵港澳大灣區，鞏固市場領導地位

　　粵港澳大灣區受政策長期利好，人口與經濟也將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。龍光將持續深耕大灣區，憑藉20多年豐富的運營經驗，積極把握土地收購機遇，同時尋求更多併購目標，多元化增加優質土地儲備，以最低的成本鎖定更多高回報項目，鞏固大灣區市場的領導地位。

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