這些年鍾情房產投資，實踐經驗不少，身邊有很多朋友經常會問我投資意見，出現頻次很高的一個問題就是：「商住兩用/公寓值得買嗎？」

問這類問題的朋友無非這幾類理由：沒資格被限購，手上現金不多，覺得商住便宜，租售比好像挺高...

常常簡單粗暴的回答：95%的都是辣雞，別買，大坑。但一直沒有時間好好解釋，特寫此文，給各位朋友和客戶參考

本文觀點僅代表個人意見，基於目前國內城市化發展水平及現有政策為前提，有異議自己再去琢磨琢磨，不接受反駁。

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者雙層LOFT，長著住宅的樣子，實際上產證的土地性質是辦公或者商業，土地年限40年或50年（也有可能70年），說白了，它是在商用、辦公用的土地上蓋住宅，是開發商打的政策擦邊球。它在我們專業房產投資者眼裡根本不屬於住宅體系，可以放到跟商鋪，車庫，一個體系。

商住的常規缺陷

誰都知道的那些Bug

環境及配套差

按照建築基礎規範，商住樓用的是辦公商用標準，所以，通風、採光和隔音條件都會差。普通住宅一梯三戶，商住一般是兩梯10多戶，且容積率

高。這樣的條件勢必造成居住體驗差，大多為租戶，折舊率損耗率高，影響轉手。

我們買房子不是只買房屋本身，還有房子附帶的城市配套、資源、環境，甚至圈層。而商住是不能落戶的，不能落戶同時意味著沒有學區，享受不到任何附加資源和城市認可度。而且小房子大部分的剛需客都是剛來這個城市定居的年輕人，如果不能落戶，接盤俠又少了。

居住使用成本高

商住房裡，只能用商業水電，水電費比正常高2倍；物業費也比正宗住宅高2到3倍。而且裡面不能通燃氣，排煙通風也不好，做飯比較麻煩，沒有陽台，無法晾曬，生活不便。

金融槓桿低

商住房的產權，一般只有40年或50年，銀行最多貸款5成，最多貸10年，利率上浮10%+，還不能用公積金貸款。

所以，雖然看起來價格便宜，但每月的還貸壓力其實蠻大的。以上是常規bug，隨便問一個略懂房市的都能說出來，這些是導致商住公寓無人承接的重要原因，但是最最最關鍵，而很多人在購買時候無法直觀體會到的原因，是下面這兩大原因：

NO.1

漲幅驚人，低到驚人！

有人會說：哎呀我看的商住兩用公寓好像確實比住宅便宜，便宜就行啊，低買低賣，賣的時候漲幅差不多就可以了嘛~

真的是這樣嗎？我先來普及一個常規概念——只有莫名其妙的貴，沒有無緣無故的便宜：

商住兩用公寓原本就是商業地產，是開發商打擦邊球，把應該建成辦公的寫字樓蓋成了住人的公寓，因為寫字樓供給量大不好賣出，所以改成公寓，政府為了賣地收入，也睜一隻眼閉一隻眼。商業地產的地價拍賣價就低，成本低，賣低價是正常的，高價才不正常

再來用實例說明 (所有截圖均來自本人朋友圈兒)

時間回到2014年，這是同樣位於珠江新城珠江公園旁的兩個樓盤，相隔500米。

左：珠光新城國際公寓，新盤精裝修，不限購不限貸，均價：42000元

右：金碧華府住宅，10年樓齡筍盤，單價：36000元

再來看看看2018年(啊四年白駒過隙，多希望能再多買幾套...)

然而，同樣的樓盤，此時最直觀的價格，有沒有讓你清醒一點？

4年時間

左：珠光新城國際公寓，4.2萬→6.2萬，漲幅：147%

右：金碧華府住宅，3.6萬→9.1萬，漲幅：252%

公寓漲幅1.4倍，住宅漲幅2.5倍，這還沒有算上貸款的金融槓桿效率：

如果當初同樣100萬首付，加之貸款槓桿，按照上面實例的漲幅計算

貸款50%，買200萬的公寓，如今變成280萬，

貸款70%，買300萬的住宅，如今變成750萬，

同樣100萬首付，4年後的結果，價格直接相差480萬！

注意，我的舉例是廣州最中心珠江新城寸土寸金地鐵上蓋的商住，其他地方的商住漲幅只會比這個還低，一棟樓大多都在掛盤出售，而且掛盤半年也無人問津。

NO.2

交易的稅費超出想像

買商住相當於給稅局打工

我們先來看看商住交易需要交的稅，跟常規的房產交易不一樣。商住房交易稅費相比住宅除了印花稅，契稅，增值稅（原來的營業稅）等，還有差額20%的個稅（住宅可以滿5唯一減免，商住房不免）和差額30%至60%的土地增值稅。

*營改增以後，名字變了，稅率一樣

同樣按照上圖的案例我們來試算一下：

200萬購入的公寓，目前價格280萬，增值80萬，有發票（沒有發票也差不多，大家可以自行計算），那需要繳納的稅費是：

土地增值稅：80*30%=24萬

個人所得稅：（80-24-4.5...等)*20%=2.2萬

增值稅(營業稅及附加)：80*5.65%=4.5萬

印花稅：280*0.05%=1400元

契稅：280*3%=8.4萬

總稅費：40萬，漲幅80萬的50%都用來繳稅了，這還算是年限不久，漲幅不多，按最低等稅率計算的。如果持有10年以上，漲幅絕對值多的，總稅費最多可以收到增值的80%~90%。

這個本來該賣家交的稅，哪個買家會傻到承擔呢？

即便是買家承擔了，總價不可能變，賣家拿到手的也只有一點點

再退一步說你報低交易價，這樣一來完全沒法貸款，又有幾個人會買？

漲得多了，大部分要繳稅，漲得少了，又是失敗投資，這真是神操作啊。

升值慢，交易稅費特別高，交易限制，貸款額低，最後的投資收益非常有限，這些才是導致商住公寓無人接盤的最關鍵原因。

一項投資，如果無法在市場流轉變現，平時又要花費精力進行打理，投資回報率還不高（按照上面中介誇張過的計算，300萬的公寓，7000元的月租金，也僅僅是2.8%的年化，而且實際租金只有5000多，1.6%回報率）,無論從哪個方面考慮，都只是「圈外人看起來很美，不經過精確計算的很誘人」，被忽悠的進坑的概率極大。

NO.3

政策風險

郭嘉沒事嚇嚇你

最後，還有一個政策風險。

在北京、上海、廣州、成都……投資過商住房的人，都知道我在說什麼。

之前說過，商住本身就是「開發商的灰色地帶」，最容易被槍打出頭鳥。2017年，這幾個城市突然開始對商住房限購限售限貸、不允許個人購買，北京上海甚至強行拆除了商住房裡的住宅隔斷、廚衛設施和裝修。 （可自行搜索關鍵詞）

在灰色地帶里做投資，無異於火中取栗，若有超高回報也就罷了，可是為這並不可觀的回報也要冒政策風險，我就問一句，心累不累？

我就是非要買

不是不可以

哪類的公寓可以買？粗暴說個答案吧，在你有餘錢（至少200萬現金以上），實在沒有辦法和智慧折騰房票貸票的前提下，在一二線城市：

實際年化7-8%租金回報的商住，可以買；（絕不是開發商承諾的包租）

對比旁邊住宅，價格打五折的商住，可以考慮；

旁邊必須有科技園、信息港、金融街等高收入群體聚集的產業園；

旁邊必須有步行可到達的地鐵和交通樞紐和綜合商業體；面積越小越好，20-40平方最贊；總價要極低極低極低，50萬內為宜

說句實話，這些年，在廣州符合上面這幾個條件，我能看得上的商住，勉強只有1、2個。（而且我拿在手上真賣不出去，只能收租）

如果你看完以上分析，還是覺得自己就是非買不可，而且覺得自己像我那麼有眼光，挑得准最優的產品，那一定要謹記：

買公寓，我就只考慮收租金，永不考慮賣出，因為房價基本不咋漲。就算漲了，大頭都是繳稅的，剩下的小頭才是我的賺頭。

商住就是你想賺它租金，它要賺你本金的P2P~

替代品

夾帶私貨，給你推薦一個雲商住

如果你沒有在市場練就火眼金睛的投資眼光，又因為被限購限貸，現金有限，投入不多又想要穩定長遠的租金，原本以為商住好像滿足需求，那還不如考慮我給你推薦的「金融雲商住」，隨時收租+變現無憂。

商住是賺了租金，沉沒了本金的P2P

年金保險就是既賺租金又能增值的金融產品，還附帶保障功能

用年金保險打造的金融房產來代替商住兩用

舉例子用目前市場上很有優勢的X夏人壽，X夏紅做演示

以上僅為舉例和假設

投資的安全性、流動性、效益性，均需要衡量考慮

最重要的是，做聰明的投資者

不要聽中介忽悠和看表面光鮮就輕易入坑

每一行都有外人不知的壁壘和暗雷

模糊的想像，不如貼近需求的分

若你有困惑，歡迎找專業的行家聊一聊~

作者簡介

Gabby，畢業於華南理工大學，管理學學士。

曾就職於全球500強外企，任職醫療集團渠道經理等職位；2016年正式轉型高端保險經紀，目前為保險經紀公司合伙人，資深銷售經理；美國百萬圓桌會員MDRT；壽險國際卓越品質獎 (LIMAR IQA)；AFP註冊金融理財師。

從業以來為超過200個中高凈值家庭提供中立客觀專業的風險管理諮詢服務，為其健康保障規劃、高端醫療資源對接、教育養老儲蓄、資產保全傳承、境內外資產配置等提供全面的方案。

團隊介紹

我們是為中高凈值客戶提供風險管理服務的優質團隊，成員多畢業於華南理工大學、中山大學、廈門大學等一流高校，曾就職於500強外企/央企/銀行等大型企業。

我們以客戶需求為中心、站在中?客觀專業的?場，為客戶提供個性化及全?的風險管理服務，團隊業績穩居華南區第一，擁有高素質的夥伴，對接內地、香港、美國等上百家保險及金融公司豐富的產品線，完善的線上線下培訓體系以及境外優質醫療資源。

我們希望用優秀吸引優秀，做高素質的風險管理者，歡迎加入我們

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