（斯里蘭卡小妞，蘭卡華文第一自媒體）

　　大家可能知道了，前段時間我在科倫坡買了一套公寓。此前網上能找到的這方面真實經驗非常有限。在看房和研究階段，我有幸得到幾位些朋友提供的珍貴信息，因此我也在這裏和大家分享一點我的購房經驗。

　　（我買的公寓小區環境大致如圖）

　　PS：上週我們去查看新房，我們還沒搬進去，兩隻鳥在我們陽臺上安了家還下了一個蛋（尷尬依然要保持微笑）。

　　所以這幾天我們在張羅在陽臺上裝鳥網……

　　科 倫 坡 地 產 市 場 現 狀

　　談買房感受之前，先說一下我對科倫坡房地產市場的一點看法，首先是當地公寓的分類。科倫坡目前成規模的小區還比較少。現有樓盤裏面，一棟獨立高層建築較常見。根據公寓的設施和服務，我將科倫坡的公寓分爲高、中、低三檔。

　　（此前我們暫住的一箇中端公寓，樓頂的泳池）

　　--高端公寓：由斯里蘭卡本地或者外國大型集團開發的大型地產項目，一般是由一座或多座高層、超高層建築組成，擁有先進配套設施和嚴格管理。

　　--中端公寓：由斯里蘭卡本地的中型或大型地產公司開發的小型地產項目，一般只是一座8~11層的小高層建築，提供基本的管理和服務。

　　--低端公寓：斯里蘭卡本地開發商的低端地產項目或由私人建造的公寓樓，一般是4~10層的住宅樓，主要爲了滿足最基本的住的需求，管理和設施並不完善。

　　樓 盤 分 布 區 域

　　爲了保護城市周邊的溼地和減緩城市發展速度，斯里蘭卡政策上鼓勵城市向高空發展。目前，高端公寓主要集中在科倫坡的2、3、5、7區，3區、4區以及6區的沿海一帶建有大量中端公寓。

　　大 致 參 考 價 格

　　此處以三室公寓爲例（包括二手房和期房）。大致來說，高端公寓的售價至少在5000萬盧比以上，中端公寓在3000萬~4500萬盧比之間。通常：樓層越高越貴，海景房的價格高於城市景。

　　注意：這只是參考價格且有浮動。不同的地理位置、設施配套、房型面積、樓層朝向……這些因素都會造成更大價格差距。

　　（雨後春筍般冒出來的科倫坡公寓項目）

　　斯 裏 蘭 卡 公 寓 交 付 標 準

　　科倫坡中端以上公寓都自帶停車位和泳池、健身房，房間也是統一裝修。除了牆面、地面以及廚房、衛生間全部完成裝修外，一部分開發商還會贈送空調、熱水器、電扇、烤箱等部分電器。這種類型，只要再添置一些傢俱就可以“拎包入住”。

　　付 款 流 程

　　外國人目前還無法從銀行獲得抵押貸款。對於期房，開發商可以根據項目進度，將總房款分爲10期進行支付，而對於已建成的房子或二手公寓則須一次性付全款。

　　我們就是付的全款，如果可以分期的話，壓力自然會小一些。對於並不着急自己入住的朋友，可以重點考慮後面一種。

　　科 倫 坡 公 寓 銷 售 情 況

　　根據仲量聯行對科倫坡豪華公寓的調查報告：落成項目中有98%的房屋售出，而在建項目也已經賣掉47%。

　　關於以上數據，我們在實際看房中是有些驚訝、也有些體會的。因爲要自住，我們考慮買的前提是現房，而看房過程中發發現：我們看上且有能力購買的新樓盤，現房基本賣得差不多了；零星剩下的幾間，房型也不怎麼理想。

　　最後，我們只好退而求其次，買了一個二手房。

　　不過，這個房子的原主人曾經是真的打算把這裏當成家的，但因爲工作關係，她還沒怎麼住就調往海外。房子一直空着，基本就是新的。我們運氣還不錯。

　　什 麼 人 在 斯 裏 蘭 卡 買 公 寓？

　　現在，外國人並不是購買主力。

　　據斯里蘭卡房產網站公佈信息：超過6成的公寓是被斯里蘭卡人購買，外國購房者不足1成。斯里蘭卡的富裕階層認爲：與投資股票和銀行儲蓄相比，投資房地產回報率更穩定。

　　除 了 房 款，還 有 哪 一 些 費 用？

　　無論是新房還是二手房，都要繳納4%的印花稅。此外，爲了覈實房屋產權信息，避免房屋被多次銷售，還需要聘請律師。律師服務費大概是購房款1%~3%。

　　購買二手房的中介服務費由賣方承擔，費用爲總房款的1%左右。最後，據說斯里蘭卡即將徵收15%的公寓購買VAT。

　　科 倫 坡 公 寓 價 格 走 勢

　　根據lankapropertyweb統計數據：科倫坡公寓銷售價格在2018年上半年上漲6.6%，但下半年受匯率波動和政局影響，房價出現下滑，環比下跌0.01%。但科倫坡市區的平均地價在過去一年內上漲36%，土地價值增長驚人。

　　我在買房過程中的一點小小感受……

　　境外購房，確實遇到不少麻煩。在國外買房子，最困難的環節就是錢如何匯到境外。原則上講中國是不允許用中國的資產到境外買房的。儘管科倫坡房子總價不貴，但是受每人每年5萬美元購匯額度的限制，短時間內轉出幾十萬美元是非 常 困 難 的。

　　注意：像什麼螞蟻搬家、地下錢莊、網銀兌換等，都屬於違規換匯。而且趨勢上會越管越嚴。

　　每年外匯管理局的官網，都會發布各種逃匯案例，警示衆人。看着那些好像就發生在身邊的例子，真是汗都快出來了……

　　以前對於逃匯行爲，也就是罰個款、上“關註名單”，但是現在則可能被納入徵信系統。

　　開通斯里蘭卡投資賬戶

　　外國人在斯里蘭卡買房，正確的方式是通過IIA賬戶，這樣方便出售時返回投資。根據規定，轉入IIA賬戶的資金必須來自斯里蘭卡境外，地下換匯的方式是行不通的，除非不考慮以後資金的轉出。

　　關於這一點我們詳細寫過教程：外國人在斯里蘭卡開投資賬戶要什麼資料？我給11家銀行發了郵件

　　情節特別嚴重的，甚至會被判刑（這一點，一般只會發生在超級富豪的身上）。國家主要監控大額的逃匯行爲，如果錢款不多，又在合理合法範圍內，還是有一些些操作性的。比如開通投資/海外賬戶，分年度先把一部分額度轉出來什麼的。

　　違規購匯的行爲，還是要儘量避免啦。作爲公民，要支持國家的管理（此處有強烈求生欲）。

　　很多人問我“科倫坡公寓是否值得投資？”

　　個人看法（僅供參考）：斯里蘭卡不是一個適合賺快錢的地方，任何行業都是如此。如果你是抱着快速炒房的打算，那就建議要非常謹慎了。如果你特別喜歡這裏的生活，或工作事業多多少少和這裏有一定的關聯，買一套房中長期持有或租賃出去，還是很合算的。畢竟這裏租售比真的高啊……

　　比起國內房市現狀，斯里蘭卡地產還是蠻有潛力的；價格也不貴，屬於咱還買得起的。至於我們的買房具體過程，我會在下一篇給大家分享更多幹貨。

　　感謝點贊，我是斯里蘭卡小妞。