有媒體統計，在2019年有近130家樓盤供貨住宅市場，目前南京的住宅庫存一直穩定在37000多套，比起調控最嚴時期2萬左右庫存量，現在南京買房人不缺房可以買。

根據節後開盤加推的去化情況，市場確實已經進入了一個高潮期。

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上週，江北白馬路的金輝白馬雲著、雨山路純新盤中海原山相繼領取銷許，打響了南京金三的衝鋒號。

據前期數據統計，南京金三銀四將有7大板塊共39盤攜6390套房源上市，其中不乏一些老的純新盤，紅豆祿口項目、城南的綠城雲棲玫瑰園等有望在這個春天迎來首開。

住宅有了，但是買房人有嗎？

有！

在熬過了將近3年的調控期後，春節假期歸來，無論是有資金沒購房資格的投資客，還是資金有限急於上車的剛需人都活躍起來，後臺社羣的粉絲諮詢量大增。

在和剛需的對話中我們發現，他們認爲這輪調控時間已經持續了一段時間，從剛開始的觀望，搖擺不定，到中期的無房可買，現在已經明白樓市不會大漲，也不會大跌，自住早點上車是明智的選擇，買房——刻不容緩。

自住買房人的反應也直接體現在了住宅的銷售上，節後首開的中海城南公館，單價最高達到了3.9萬/㎡，總價470萬起，首開售罄。上週，江北金三加推的首盤，去化9成多，而就在去年底，項目首開並不算熱銷。

另一邊，沒有購房資格的投資客就沒那麼輕鬆了。

一位一直尋找優質住宅投資的買房人表示，自己主城已經沒有了買房資格，作爲南京本地人，也去過六合、溧水這樣的不限購區域看房，雖然總價低，但後期的升值潛力有限，租金回報率也不高，對自己來講不算好的選擇對象。

所以現在在瞭解公寓和商鋪，個人更偏向於優質地段的產品，不愁出租，回報率也會比較高。

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在前年公寓新政實施後，南京公寓產品有段時間成爲了香餑餑，“4.8米挑高絕版了！”、“以後再也沒有了”等宣傳，吸引了大批的投資客。隨着市場迴歸理性，買房人明白，無論是公寓，還是商鋪的，都要看地段、回報率。商鋪投資的諮詢也逐漸增多。

在問道考慮商鋪還是公寓時，他表示，目前比較親睞小面積的底商，總價低，可以規避一定的風險，增加自己的投資機會，想讓後臺觀察君給點兒意見。

觀察君認爲，優質的底商確實是投資的好機會。

投資風險小：

和上面的投資買房人想的一樣，小面積商鋪往往也是租賃市場最熱租的鋪源。投資者入手小面積商鋪，投資風險較低，可以避免把全部的投資都放在一個籃子裏。

投資門檻低：

小面積商鋪因爲面積小，總價被拉低，投資門檻也大爲降低，對手頭略有閒錢的普通市民家庭來說，吸引力確實不低。對有投資意向的人而言，入市門檻很低。

投資有保障：

小面積商鋪主要從事的是與人們生活密切相關的各種業態，如餐館、便利店，客羣穩定，租金相對較低，經營比較容易持續。例如面積較小的鋪子，開24小時便利店，毛利率低且生存率很高，投資更有保障。

總價低、風險小。商鋪只有地段好，投資回報才能高。在南京，主城地段纔是最優選擇，但怎麼控制總價呢？

現在的河西，許多樓盤的沿街商鋪價格都在5萬/㎡以上，有的甚至達到了住宅的3倍價格。總價算下來太高。以河西南爲例，周圍人流並不成熟，但商鋪價格很高，投資短期很難看到回報。

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主城有什麼可以下手的商鋪呢，觀察君給他的建議是鼓樓濱江的江山匯·悅山府沿街商鋪。

項目整體效果圖

自帶人流：

江山匯項目自身規劃用地面積16萬平方米，總建築面積逾65萬平方米。其中地上建築面積45萬平方米，地下建築面積約20萬平方米，項目總投資逾70億元。是一個集商業、辦公、公寓、酒店、住宅於一體的城市綜合體項目。

江山匯金E座效果圖

住宅將在今年3月低前全部完成交付，項目江山匯金E座將於今年投入使用，加上之前的C、D座，共有3座辦公樓投入使用。

無論是住宅還是辦公樓棟，投入使用後帶來的都是現成的人流，解決了業主後期出租的顧慮。

板塊背書：

隨着“擁江發展政策”的確立，鼓樓濱江商務區與國家級江北新區共江發展，隔江相望。整個鼓樓濱江商務區佔地5.3平方公里，新建各類載體超500萬平方米，未來將成爲南京另一個“新中心”。未來是南京主要的人流匯聚之地。

地鐵口商鋪：

項目交通配套

人流需要地鐵帶，地鐵盤是南京唯一一個和學區房較勁的配套加持房源，而江山匯是板塊內唯一一個現地鐵樓盤。未來，項目周圍還有地鐵7號線以及兩條過江隧道規劃。

總價低：

項目在售的商鋪面積在30—80㎡，總價僅180萬元起，投資門檻和投資風險低。

據悉，項目共計有臨街底商71套，建築面積約30-80㎡，現鋪銷售，上半年交付。