時代財經APP記者 柳軍

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　　2019年的樓市開局並不順利。

　　3月14日，國家統計局發佈的數據顯示，今年1-2月房企土地購置面積同比下降34.1%，這是自2009年3月以來的最大跌幅，與此同時，土地成交價款下降13.1%。

　　土地市場降溫，直接影響了政府的“錢袋子”。財政部3月18日發佈的數據顯示，今年1-2月，全國國有土地使用權出讓收入8047億元，同比下降5.3%。

　　在土地出讓金開始減少的背景下，房地產稅被寄予替代“土地財政”的厚望。不過，引發外界關注的是，3月20日財政部公佈的2019年立法工作安排中，並未提及房地產稅。

　　“房地產稅的立法需要大量調研和反覆評估，推出過程並沒那麼快。”天津財經大學人文學院院長叢屹在接受時代財經採訪時強調，未來一段時間內，土地出讓金仍將是地方政府的主要收入來源。

　　三四線樓市雪上加霜

　　實際上，全國土地市場整體降溫的背後，是快速分化的土地市場。

　　據諸葛找房統計，2018年全國地級市土地流拍數量達到創記錄的1808宗，其中，一線城市流拍土地21宗，二線城市流拍519宗，三四線城市流拍1268宗。

　　而土地市場分化加劇的趨勢並沒有隨着2018年的結束戛然而止。今年1-2月，北京、上海、福州、西安、青島、成都等地市場回暖，土地出讓金出現同比攀升。易居研究院數據顯示，上海前兩月土地出讓金277.3億元，同比增長33.6%，福州土地出讓金爲231.7億元，同比增長30.4%。

　　但三四線城市土地市場依然低迷。據諸葛找房監測，今年2月25日到3月10日期間，全國主要重點城市流拍31宗地，一線城市無流拍地塊，三四線城市流拍率最高。

　　由於受2018年土地市場“降溫”的整體影響，2019年多個省市在財政預算草案中明確下調“賣地”收入預期，其中有15個省市地區明確了今年的政府性基金收入將實現負增長，這其中，青海、四川、重慶與浙江四個省市2019年政府性基金預算收入降幅皆超過了20%，分別下降60.5%、38.5%、33.07%和20.9%。

　　不僅如此，18個省市在佈置2019年棚改工作時，明確提出下降棚改目標，其中，貴州、山西、河南三省降幅均超70%，山東、新疆也大幅下調棚改規模，降幅分別達到70%和69%。這對三四線城市的樓市而言，並不是好消息。

　　自2015年以來，三四線樓市房價大幅上漲，這背後的推手正是棚改貨幣安置。

　　中山證券研報指出，2015年-2017年之間的三年裏，政策性銀行爲棚改提供的專項貸款達3.71萬億元，這些資金主要流向三四線房地產市場。

　　上述研報認爲，棚改貨幣化相當於對三四線城市而是定向貨幣寬鬆。棚改貨幣化安置大約拉動了三四線城市四分之一的房地產銷售，短期內釋放大量購房需求，直接拉動當地房價上漲。

　　“現在隨着現在三四線樓市降溫，再疊加棚改大幅縮水，三四線樓市肯定是雪上加霜。”雅卓地產經濟研究院院長鄧浩志在接受時代財經採訪時表示。

　　這也意味着，由於三四線城市對“土地財政”依賴度更高，且本身財政收入來源較少，在減稅降費的效應下，地方財政壓力將更大。

　　房地產稅何時到來？

　　業內普遍認爲，自1994年分稅制改革以來，雖然實現了中央和省級政府之間的分稅分權，但對地方政府而言，事權多了，財權少了，這導致基層地方政府沒有主體稅種。而隨着“營改増”的全面推進，曾作爲地方主要收入來源的營業稅被增值稅取代，地方財政困難問題愈加嚴重。

　　隨之而來的問題是，地方政府對土地財政的依賴度增強。不過，可供開發的土地在日益減少，而地方財政壓力一直存在，地方債務會使部分地方政府陷入舉新債還舊債的惡性循環，轉移支付治標不治本。

　　在這種背景下，課稅對象穩定的房地產稅被寄予厚望，認爲是增加地方政府財政持續穩定的收入來源。

　　今年的《政府工作報告》指出，要健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。這一表述指明瞭房地產稅作爲一項地方稅的定位。只不過，3月20日財政部公佈的2019年立法工作安排中，並未提及房地產稅，這引發外界關注。

　　政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋3月15日表示，關於房地產稅立法，現在已經列入人大立法規劃。“這可能是一個比較複雜，也是一個比較艱鉅的任務，確實需要大量的工作，有關部門已經在有條不紊地推進。”

　　“目前國內要重點解決的是提振經濟，降低稅費的問題，房地產稅至少在近期並不是需要全力攻堅的領域，這裏提到的只是推進立法，而立法距離全面開徵也還有時間差。”鄧浩志預計，即便一切進展順利，房地產稅開徵最快也要六、七年。

　　叢屹則認爲，目前中國的稅制以間接稅爲主，房地產稅作爲一種財產稅種，屬於直接稅，因此，若要推出房地產稅，必然要把間接稅爲主的稅制向直接稅爲主的稅制轉換，這也需要一個過程。

　　不過，即便房地產稅儘早推出，短期內各地的房地產稅收也無法替代土地出讓收入。恆大研究院首席房地產研究員夏磊指出，房地產稅對土地出讓金的替代度，與土地財政依賴度負相關。京滬進入存量房時代，土地出讓收入不再是政府重要收入來源，同時房地產稅稅源規模大，因此替代度高。其他省份處於增量房時代，土地出讓收入遠高於房地產稅規模，替代度反而更低。

　　夏磊認爲，2018年中國城鎮化率爲59.68%，對比發達國家81%的城鎮化率，估計中國快速城鎮化階段仍將維持10年以上，由於短期內房地產稅規模難以匹及土地出讓收入，爲避免衝擊房地產市場，影響財政收入，地方政府徵收房地產稅動力不足。

　　“未來一段時間土地出讓金仍然是地方財政收入的主力，我相信20年時間都改變不了這個趨勢，要整個房地產稅替代土地財政還需要一個漫長的過程。”鄧浩志對時代財經說。