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南都·深圳大件事訊 見習記者黃冬豔過去幾年，在同行一片“犧牲利潤換規模”的快跑中，中海過於穩健的作風曾被質疑拖累了規模，但在如今受壓的市場大環境下，這家央企獲得的評價更多變成了“會賺錢”。

3月20日下午，中國海外發展有限公司於香港舉辦2018年全年業績會，但其在業績會前幾個小時披露的財務報告已經引起了衆多的關注：營業收入1714.6億港元、經營溢利707.3億港元、股東應占溢利449億港元，淨利潤率26.2%、持有現金1005.6億港元、資產負債率59.5%、淨借貸比率33.7%、加權平均借貸成本4.3%。

這無疑是一份令衆多同行豔羨的成績單，當同一天舉行業績會的富力地產被追問高負債等問題時，媒體記者拋給中海管理層的問題更多是對市場的判斷和預期、規模追趕問題。

“過於穩健”是顏建國這位中海董事局主席兼行政總裁對過去兩年的中海的評價，但提到未來的規劃，這位央企一把手雖然也表示土地儲備方面會更加進取一點，卻仍數次強調“穩”字，中海依然會將淨利潤的持續增長放在首位，“規模對我們來講不是特別重要的追求。”

不算進取的3500億港元銷售目標

無論是實際的市場情況，還是政策導向，房地產從高速走到平穩階段已是行業共識，“因城施策”、“穩地價、穩房價、穩預期”是如今的政策核心，也是顏建國對市場判斷的基礎，“比較差的地方應該會放，價格漲得比較快銷售增長比較快的地方有可能會適度地收一收。”

顏建國認爲，今年會是比較平穩的市場環境，但從全年來看，下半年或許會更好一些。基於這樣的判斷，中海將2019年銷售目標設定爲了3500億港元，比2018年的銷售額預期增長16.2%。實際上，2016-2017年中海的規模複合增長率僅13%左右，但2018年總銷售額已經同比增長29.8%，達到3012.4億港元，因此2019年預期的這一銷售增幅反而有所下滑，再度被認爲保守。

顏建國迴應表示，相比2018年的銷售增速，2019年增幅的確不算進取，且目前中海手上的貨值有6955億港元，按3500億港元的銷售目標算，去化率只是50.3%左右，但其同時表示，目前行業內50%-60%的去化率是正常銷售年份的數字，51%左右的去化率設定，只是基於市場會比較平穩的判斷，同時確保銷售目標在能夠完成的預期之內。

“總體來看我們管理層對完成這個指標有信心，同時也是基於對市場的判斷。”但顏建國同時也強調，3500億港元只是目前一個目標值，“我們也要看看市場的情況到底怎麼樣，市場好的話我們可能也會超過這個值。”

按計劃，2019年中海預計不含中海宏洋部分的新開工面積 及竣工面積也將有所增長，分別爲2585萬平方米、1600萬平方米，同比增幅分別爲8.8%、17.3%。

淨利潤規模最重要

與2018年銷售額同比近三成增幅相反的是，同期中海的營業收入同比增幅只有3.3%，爲1714.6億港元，26.7%的淨利潤率雖然維持高位，但同比只增長了1.6個百分點。對此，顏建國的解釋是前幾年銷售規模增速慢，導致了近兩年結算的營業額和利潤增速也相對緩慢，其次則是營改增等因素影響。

不過，顏建國亦指出，中海的淨利潤基數其實已經很高，依然能保持兩位數的增長，其實已屬不易。

數據顯示，2018年中海的股東應占淨利潤同比增長了10.1%至449億港元。業績會上，顏建國表示，中海始終追求的是淨利潤的持續增長，規模不是特別重要的追求，對排名也不一定看重，但若是爲了淨利潤的持續穩定增長，也會需要一定的規模增長。

因此，雖然銷售計劃延續了中海一貫穩健的風格，但土地儲備方面，在量價平衡的基礎上，中海也會更加進取一些，預計2019年權益土地投資預算會在2018年1084億港元的基礎上增加24.5%至1350億港元。與恆大許家印喊出規模讓步於利潤，要做“利潤王”口號相似的是，顏建國也明確中海希望的是有利潤的銷售，“未來我們仍舊希望在行業規模，特別是淨利潤規模方面，中海能排在行業前列，所以我們現在正朝着這個方向去努力。”

據顏建國透露，中海在一二線拿地的利潤率要求是15%左右，項目的平均利潤率則要求達到12%-13%。

投資堅持一二線

據瞭解，2018年中海新增了63幅土地，總樓面面積1764萬平方米，總地價1443.2億港元，其中權益樓面面積1272萬平方米、權益地價1084億港元。而在北京、上海、香港的土地投資額就達到了400億港元，超過全年總土地投資的三分之一。截止2018年底，中海系列公司的總土地儲備同比增長了10.5%至9144萬平方米，其中一線城市佔比15%，二線城市佔比60%，中海宏洋佔比20%。

在幾天前的碧桂園業績會上，楊國強曾表態仍看好三四五線市場，但顏建國卻有不同的主張，無論銷售或投資，一二線尤其以一線城市爲核心的幾大城市羣，依然是中海聚焦的“戰場”。深耕已進入的一二線城市，適當向一線城市羣周邊擴張，是中海奉行的投資策略。

顏建國表示，一方面，從中海目前已進入的城市來看，若全部能做到城市銷售的前三，依然有巨大的發展空間。另一方面，一線城市及一線城市核心城市羣，例如北京、上海、粵港澳大灣區等區域，未來相當長一段時間內，依然會是中國經濟最有活力的地區。

此外，在穩定的前提下，顏建國認爲一二線城市邊際改善的可能性是最大的，隨後列舉了一組用以佐證觀點的數據：去年下半年一線城市商品房的成交量上升了6.2%、價格增長29.6%，二線與三線 城市成交量則相對平穩，分別下降0.3%、0.5%。“如果市場處於一個波動期的話，一線城市更穩當一點：在全年市場整體下行的情況下，表現了量的增加以及價格更高的增長。”

住宅仍是第一大重點業務

2019年，歷經40年發展的中海進入了不惑之年，對未來的發展規劃，這家央企也描繪了清晰的藍圖。儘管包括萬科、碧桂園、恆大等在內的衆多房企紛紛舉起多元化的大旗，將大量資源投入到長租公寓、機器人、農業、新能源汽車等領域，但鬱亮一句“目前還沒找到比房地產開發更賺錢的業務”卻也無奈道出了房企轉型之路的無奈。

中海是房企多元化路上一直較爲低調的一員，業績會上被問及創新業務，顏建國也明確住宅產業仍是中海當下戰略最重要的業務，因爲“目前國內房地產行業最賺錢的依然是住宅開發業務，週轉快，利潤率相對高。”

因此，中海依然會將90%的資源用於住宅開發，並將此定爲公司第一層次的產業。持有的商業物業作爲第二層次的產業，也是中海的“明天產業”，會得到7%-8%的資源分配。

據年報披露，截止2018年底中海持有並投入運營的商業物業總面積達到409萬平方米，年內投資持有商業物業的總營業收入同比增長38.1%至40.6億港元，毛利率達到68.6%，中海的目標是2020年收入達到50億港元，2023年達到100億港元。

至於創新業務，則被中海定位爲第三層次的“後天”產業。2018年中海圍繞房地產開發拓展的新業務共有13個項目投入運營，主要包括教育、養老、物流產業園等，運營面積35萬平方米以上。該部分業務被視爲中海探索的利潤新增長點，同時與住宅產業產生協同性，但只會投入1%-2%的資源。

“從盈利的角度來看，住宅肯定是排在第一位，商業持有排在第二位，創新業務可能排在第三位。公司發展既要看當下，又要看明天，同時也要看後天。這樣的資源鋪排安排，既能把當下做好，保持持續增長，也爲未來轉型留有足夠的戰略空間，對後天、未來的成長進行不斷的探索。”