來源：萬法通學院

作者：田磊 劉洋

目前市場上，無論是廠房、寫字樓抑或商鋪，往往都需要在正式經營前進行大規模的裝修或商業環境的培養（行話稱之爲“養”），由於物業在交付時往往不具備適租性，承租方需要對房屋進行裝修改造，爲經營做相應的準備工作，物業在交付後一段時間內，有些不能立即實現盈利，爲了分擔這部分成本和風險，出租人往往在商業地產租賃中，給予承租人免租期。

因此，免租期是必不可少的條款，但在實踐中，許多租賃合同往往僅簡單地約定一個免租期限，並未細緻地考慮免租期中詳細的權利義務關係和免租期約定不當所可能產生的法律風險。因此，有必要對免租期相關問題進行深入研究和界定。

01 如何區分經營免租期和裝修免租期

在合同訂立的實踐中，免租期會體現爲裝修免租期和經營免租期。這種區分的依據是針對免租期所處的不同時間段以及免租的原因不同。

裝修免租期

裝修免租期是因爲物業交付後，承租人需要對物業進行裝修改造，進行相應的工商註冊及相關證照辦理、招募員工等工作，這些可統一看作經營前的準備工作。在此階段，承租人並不能通過使用物業獲得經營收入，但這些準備工作又是後續開展經營必須發生的成本。因此，爲了促使合同的成立，出租人從商業合作的角度出發，往往會免除這一階段的租金。既是對承租人的一種扶持，也是爲了其物業今後更好地運營，給出租人帶來更好的租金回報。

因此，裝修免租期一般自物業交付之日起至特定期間結束之日止，而結束之日往往爲出租人要求承租人開業經營之日。因此，裝修免租期的截至日在合同中一般體現爲一個確定的日期，從法律角度爲一種期限。但這個期限的確定，往往是基於租賃雙方對能否開業經營這一條件的判斷，本質上仍存在一定不確定性。因此，實踐中往往出現，儘管約定有明確的裝修免租期結束日（及開業日）的具體日期，但因出租人或承租人原因，可能出現實際開門營業的日期晚於或早於這一日期。因此，對於裝修免租期的截至日的約定，需要租賃雙方更好的預計未來經營中可能發生的風險，做出更詳細的約定，下面將對此問題進行進一步說明。

經營免租期

經營免租期往往是因爲在承租人最開始經營的階段，因爲物業所在的整個商業項目運營處於初始階段，承租人的人員、設備處於初始磨合階段，經濟效益處於起步階段，收入水平較低。因此，出租人爲了合理分擔承租人的這部分風險，會視承租人的具體情況給予一定的經營免租期。即自開業日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他費用。也有將經營免租期分攤至一定期限內的約定，比如租賃的第一年給予一個月，第二年給予一個月的約定。但這種約定需要考慮更多的不確定因素，需要在合同中做出詳細的安排。

02 如何確定免租期期限？

上文提及不同免租期往往有不同的免租期起始點。雖然實踐中多體現爲從某一日期到某一日期的期間段，但這一期間的設定，往往需綜合考慮房屋何時交付、裝修所需要的時間、辦理證照、招募員工、購置相關物品所需的開業前準備時間等等因素而確定。特別是對於裝修免租期，由於其針對的就是房屋交付後至實際開業經營這個期間段的租金等成本分擔，所以其起止日的約定往往帶有不確定性。

裝修免租期的起點

實踐中，裝修免租期的起點往往與房屋交付日相關聯，即房屋交付日同時也是裝修免租期的起始日。因爲，出租人希望將達到交付條件的物業儘快交付承租人，這樣可以開始計算租賃期，能夠早日獲得物業的租金收益。承租人爲了儘快開始經營，也希望早日接收物業。但實踐中，往往出現因出租人無法使物業達到交付條件而遲延交付，承租人因自己商業利益考慮遲遲不願意接受房屋的問題。

因此，爲了避免難以界定具體責任，裝修免租期應當明確一個具體的交付日期，出租人要合理預估自己物業建設或清理的進度，承租人要合理預估自己接受物業的時點。如果一方未能在約定的特定日期完成相應義務，則需要承擔相應責任。

裝修免租期的終點

裝修免租期的終點一般取決於出租人預計或希望的承租人開始經營的日期、承租人對物業進行裝修及完成前期準備工作所需要的時間等綜合因素。其中，開業日期是確定裝修免租期終點的關鍵因素。實踐中，往往出現出租人先確定開業日，進而以此作爲裝修免租期的終點倒排房屋交付日的情況。需要注意給予承租人合理的準備期，以使其在裝修免租期內完成準備工作。

裝修免租期的起止日

經營免租期的起止日相對簡單，一般爲開業日起止某一特定日期結束。其長短取決於出租人對承租人經營狀況的分析，即出租人接受在多大程度上讓渡其租金收益，以支持承租人的經營。但需要注意的是，實踐中存在將經營免租期拆分成多個期間，在承租人經營的不同租賃年度分階段給予的情況。這也是出租人爲降低承租人一次性享受經營免租期而提前終止合同後帶來的租金損失風險，所採取的一種有效措施。但需要在合同中明確，給予租賃免租期的租賃年度的劃分，及在特定租賃年度中給予的是具體哪個期間的免租。

03 免租期免除的是什麼

樸素地理解，既然租賃合同的主要標的是交付房屋和支付租金，那麼作爲出租人給予承租人的優惠措施，免租期免除的當然是租金。但租金僅僅是普通房屋租賃中的主要甚至唯一的承租人義務。在商業租賃中，承租人在租金之外往往還需要繳納物業費、推廣費、能源費等費用。

因此，在商業地產租賃合同中，除了明確約定免租的期限外，還要針對不同的免租期和不同的租戶類型，有針對性的約定免除的具體費用的類型。比如，在裝修免租期中，一般會免除租金、物業費、推廣費，但因爲物業已經交付，承租人需要負擔使用相關能源所支付的費用。在經營免租期內，一般免除的是租金，但對是否免除物業費、推廣費、能源費等費用，需要在合同中予以明確，以免因雙方理解免除費用的外延不一致，而出現糾紛。

04 合同提前終止

實踐中免租期的給予，往往是建立在出租人預期承租人會按照合同約定的租賃期限及租金標準，完成全部合同義務的基礎之上。在會計準則中，無論出租方還是承租方，都是需要將免租期這算進包含免租期在內的整個租賃期內，統一計算租金收入或租金成本的。因此，雖然實踐中大多數免租期，是在承租人整個租賃期的初始期間集中給予的，但其應當是由這個租賃期來合理分攤的一種利益。所以，作爲給付免租期的出租人而言，如果合同提前終止，則意味着之前給予的免租期會變爲一種損失。

因此，應當在合同中對合同提前終止的情形，如何處理免租期進行約定。比如前面提到，將經營免租期分拆爲多個期間，在每一租賃年度分批給予。另外，對於一次性給予的免租期，建議約定，當合同提前解除時，承租人應根據已履行完畢的租賃期佔整個租賃期的比例，參考免租期所對應的當年度租金水平（實踐中租金水平要根據合同具體約定確定），按比例將已享受的免租期所對應的租金支付給出租人。

05 提前開業

裝修免租期截至日一般爲雙方約定的開業日，但實踐中也存在承租人提前完成了開業準備，爲了儘快實現經濟效益，而希望在約定的開業日前開業的情形。這就涉及，是否允許其提前開業，如果提前開業如何處理裝修免租期問題。在新建商業綜合體項目中，出租人往往會確定一個統一開業日，希望通過在這一天各租戶的集中統一亮相開業，達到開業日的規模效應、聚集效應。

因此，在這種情況下，出租人往往不允許承租人提前開業，這也是此類商業租賃合同中出租人需要特別注意的條款。如果出租人允許提前開業，則可根據其對租戶的不同訴求，而對裝修免租期進行不同的處理。如希望其儘早開業，則可約定提前實際開業日後，未使用的裝修免租期自動轉換爲經營免租期。如不希望其提前開業，但因雙方談判地位導致不能明確禁止其提前開業，則可考慮約定提前開業日至合同約定的開業日之間的期間不能轉爲經營免租期。

END