觀點地產網 近日，年凈利潤只有7000多萬的萬城控股在港IPO宣佈通過聆訊，正式進入招股階段。

這家超迷你型房企按每股港幣1.07元至1.33元發售1.875億股，集資最多2.49億港元。萬城控股股份預期12月20日正式掛牌港交所，根據近期掛牌的房企表現來看，破發的幾率非常高，這意味着，萬城控股一上市或就將在仙股的邊緣徘徊。

或許可以將其和同為蚊型房企的恆達集團對標。巧合的是，兩家房企的獨家保薦人均為光大證券。

11月12日已成功登陸香港資本市場的恆達集團，招股價介乎每股1.02港元至每股1.40港元之間，最終定價1.24港元。

據早前恆達集團香港公開發售初步提呈的發售股份獲超額認購，約為於初步可供認購香港公開發售股份總數的1.86倍，國際發售部份也錄得輕度超額認購。

不過恆達集團首日掛牌開報0.99港元，較上市價1.24港元，低20.2%；半日收報1港元，較上市價低19.4%或0.24港元。成交6,067萬股，涉資6,291萬港元。截至12月11日收市，股價僅0.840港元。

據觀點地產新媒體，2018年共有11家房企赴港IPO，且集中在下半年。截至目前，已成功上市五家，萬城控股將成為年內第六家上市的房企。

迷你房企何以IPO

有市場人士疑惑，這麼小的房企為何可以在港交所IPO？

據觀點地產新媒體翻查萬城控股招股書發現，2015-2017年，三年盈利分別為-660萬元、13100萬元、7678萬元，總和20118萬元，超過5000萬港元。

以上限價1.33元計算，市值約9.97億元(以2017年盈利約3,859萬元人民幣計算，市盈率約22倍）。

三年盈利總和超過5000萬港元，加上市值近10億元超過港交所要求的5億港元，綜上，萬城控股完全符合港交所對主板上市企業的財務要求。

而除了萬城控股，對於這波微型房企大發、恆達、萬創國際等內房企為何集中在今年上市？

一方面，得益於港交所放開IPO的重要窗口期，據港交所公佈數據顯示，前11月首次公開招股(IPO)集資金額2615億港元，同比增長124%；共有196家新上市公司，創歷史新高，同比上升30%。

12月11日，畢馬威最新發布報告預測，香港IPO將於2018年重登全球榜首位置，全年集資額能達到約3000億港元，IPO數目208宗。2019年香港IPO市場全年集資額能達到約2000億港元，IPO數目約200宗。

另一方面，相關分析師認為，內房企上市最直接的目的或是國內融資市場比較緊張情況下，可以利用香港資本市場去融資。

至於為何在該段時期港交所也集中核準這些企業上市的問題，該分析師透露，在香港資本市場來說只要合法合規，對規模大多沒有要求。

但值得一提的是，上市之後外界認知企業或主要通過股價表現，但於早前掛牌上市企業的股價表現卻並不樂觀。

“對於企業來說，重要的不是投資股價表現，而是在市場已出現房企資金斷裂現象背景下，如何為自己開闢一條新的融資渠道”。

但該分析師也指出，之所以目前新上市的內房股表現不佳，或也跟目前投資者對內地房地產市場信心不足有關，在此種背景下，企業能否如願融資很難說。

萬城控股在招股書中也明確表示，“銀行貸款一直以來是重要資金來源之一，但是政府採取行動限制房地產行業可用的債務或其他資本，或經常往來的銀行決定轉移借貸重心，不再集中於房地產行業，則可得的融資及融資成本會受到不利影響。”

換言之，一旦無法取得額外債務資本，在沒有新的股權資本來源情況下，萬城控股物業發展無法擴張。

此外，對於內房股掛牌股價表現不佳的情況，另有知情人士表示，企業在上市前或也明白香港現在幾十家房地產上市公司，要引起投資者的關注也很困難，但是其最大目的是來香港融資，只要達到這個目的，其他的對他們來說都沒有太大影響。

該知情人士還補充指出，“所以市場投資者對其股價表現不能太高，股價水平只要能維持上市前後30%左右的波動就已經很好”。

萬城控股規模與負債

規模小，一直是萬城控股被資本市場所認知的一面。

起家惠州，專注於住宅物業連同商鋪、俱樂部會、幼稚園等配套設施開發的萬城控股，年銷售額不超10億元。

萬城控股目前一共擁有17個發展項目，土地使用面積約89.68萬平方米，土地儲備建築面積約210.33萬平方米，其中包括4個竣工項目，8個在建項目以及5個未動工項目。

萬城控股招股書顯示，萬城控股2015年的物業銷售收入為5314萬元、2016年為8.91億元、2017年為9.69億元，今年上半年為2.6億元。

2015年至2017年，萬城控股分別實現收入5848萬元、8.94億元、9.73億元；此外，2015年公司虧損660萬，2016年及2017年公司實現盈利，分別為1.31億及7678萬。2018年上半年，萬城控股實現收入2.63億元，同比增長406%，盈利為3962萬。

2018年10月至2019年12月底，萬城控股可售面積約37.8萬平方米，包括已竣工的10.8萬平方米和將竣工的27萬平方米。合計貨值約15.32億元，包括已竣工的5.57億元和將竣工的9.75億元。

值得一提的是，2018年上半年毛利率同比增長37.24%，高達46.8%，明顯高於行業平均水平。而2015年至2017年間，萬城控股的毛利率分別約為26.7%、25.3%、21.1%。

負債是萬城控股躲不開的話題，2015年萬城控股的資本負債比率為112.6%，資產負債率為97%。2016年萬城控股因償還了所有的銀行貸款，未出現資本負債比率，但資產負債率仍為93%。2017年，其資本負債比率為111.7%，資產負債率為85%。到了2018年上半年，由於項目的增加，萬城控股資本負債比率出現飆升，達91%。

由於規模算是超小型內房股，所以收入較波動，要看銷售項目收帳的速度及時間，這方面萬城控股並不佔優。

房地產市場波動，以及政府對房地產行業的調控政策可能導致未來增速放慢，尤其是萬城控股主力廣東惠州、天津及河南駐馬店，地域過度集中，風險極高。

目前資本市場氣氛負面，加上內房資金鏈緊張下，萬城控股下限定價機會較大。然而，就算是下限定價，估值亦相當於1.5倍市凈率。

另外，信誠證券報告指，以上限價1.33元計算，市值約9.97億元，以17年盈利約3859萬元人民幣計算，市盈率約22倍，由於在港上市有很多內房股可供擇，估值也相對便宜，萬城控股的吸引力面臨競爭。