估計99%的人都想擁有一套屬於自己的“面朝大海春暖花開”的房子，所以當年買下海南、買下北海道，也不是什麼出乎意料的事兒了。

如今，有一個縣城，也進入了炒房客的視野，這就是崇禮，一個藉助滑雪和奧運讓當地房價兩年翻了三番的地方。

貧困縣的房子如何脫了貧？

這一切都源於滑雪產業。

崇禮區的滑雪產業起步於1996年，如今成爲了冬奧會的舉辦地。也因此，崇禮成了中國頂級滑雪度假勝地，從而讓一個國家級貧困縣就此脫貧。

曾經“當地一年刮兩次風，一次刮半年的劣勢”，通過因地制宜的產業經營轉變成優勢，這本身很值得讚揚；背後的經歷的艱辛與困難，優勢與劣勢的博弈，如何發掘自身的優勢，複寫崇禮創富神話，纔是我們應該學習和思考的。

大概是覺得那樣太燒腦吧，於是所有的目光就集中到房價上。

2015年確定冬奧會舉辦地之前，房價也就在每平米5000-7000元，冬奧會舉辦地一錘定音之後，房價直線飆升至13000元。

儘管當地在2017年再次升級限購：非本區家庭只可購買1套住房，首付不低於40%；本區家庭已有本區2套以上住房的，不允許購買第三套房。但是房價依舊跟着冰雪運動與奧運的風頭上漲着。目前崇禮新房均價15000元，最貴的社會可以達到每平米30000元的均價。（下圖爲崇禮新房房價走勢圖，圖片來源安居客）

冰雪和奧運，真的能帶來房價持續上漲嗎？

公認的房價基礎，一是人口，二是貨幣。從沒有房地產投資理論認爲，房價是靠風景上漲的。

風景可以吸引人口，構成人口前景，合理開發、條件成熟之後，可能成爲好的棲居之地，從而帶動房價上漲。

但如果簡單把風景等同於房價上漲，那就容易造成誤判。

就拿崇禮來說，滑雪和奧運，無疑是它當下最具吸引力的地方。

但滑雪在國內，還僅僅是一個小衆運動，大部分滑雪者也就去一兩次，80%是初學者。隨便滑滑圖個新鮮，重要的是拍照發朋友圈，再玩玩周邊的娛樂項目，旅途結束。

沒有常駐的愛好者和專業滑雪者，周邊的配套設施也就不會發展起來，總體來說當地是按照旅遊進行規劃的；基礎設施不會太完善，更少有學校醫院大型商超等等。

至於說奧運概念，對於房產更是沒有太大關係，相反，還可能會帶來泡沫。比如巴塞羅那，奧運舉辦前，房價漲了3倍，之後連續四年下跌，最高跌幅達50%；雅典在奧運結束後也遭遇了房價的下跌。

而且，昔日熱鬧繁華的奧運村多數因爲後期維護費用過高而棄之，雅典、亞特蘭大、柏林，甚至包括北京，昔日輝煌的奧運場館，如今也已蒙灰。

靠風景和旅遊，難以支撐房價持久上漲

因此，想靠着滑雪和奧運的風頭，買房賺一筆的人，還是得細細考量一番。

首先，總體看，海景房、度假房供大於求局面未從根本上緩解。開發商的開發速度遠遠高於了當地居民的承接能力，70%的海景房被外地投資客購買。沒有了真實的自住需求，也就沒有了真實的市場價格承接能力；房子僅僅買來用於度假，一年入住僅一個月左右，這樣，社區周邊的服務業就很難發展起來，居住體驗難以提升，這樣的房子誰會接盤呢？

就拿崇禮來說，儘管新房均價到了15000元，但二手房不溫不火，甚至還有下探趨勢。（下圖爲崇禮二手房房價走勢圖，圖片來源安居客）

其次，從成熟房地產投資經驗看，旅遊地產、養老地產早就已經是“歷史垃圾堆”的銷售名詞了。作爲度假房，難以有持續穩定的租金收入保證，而且還是在一個空置率高、供大於求的市場中，那麼這種物業根本算不上房產投資範疇；因爲買入這樣的房產，未來只能靠買賣差價來賺取收益。當投資的浪潮退卻時，沒有購買力支撐的、不管景色多美、空氣多好，都難逃價格下跌的厄運。

具體到崇禮，同爲滑雪勝地，跟日本北海道相比，還是欠了點火候。除去滑雪，北海道有上百年的文化支撐，即便拿掉北海道的滑雪產業，它還有其他產業支撐下去；反觀崇禮，十幾年的發展速度雖驚人，但畢竟底子薄。崇禮的住宅小區，晚上基本一片漆黑，出行基本依靠自駕，沒有滴滴沒有外賣，也就難以聚集起人氣，形成居住的氛圍了。

綜上而言，旅遊地產有點像販售的保健品，各種包裝、各種療效，售前十分精彩，售後特別冷漠。或許有人會認爲，一線城市沒有旅遊小鎮的好風光，這就是旅遊小鎮的“王炸”；而旅遊小鎮沒有一線城市的經濟基礎，這就決定了再美的小鎮，只能淪爲一線城市富豪的“備胎”——這就會導致小鎮的房價對接的是富人的錢包，高到喪失了80%的中產客戶；而這80%的中產客戶，纔是房價持續上漲的基礎。

本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。