<Q2北市辦公租賃 價量齊揚 租金季增0.9％、漲幅稱霸亞洲> & <半年房市平盤震盪 自住客擇優入場良機>
Q2北市辦公租賃 價量齊揚 租金季增0.9％、漲幅稱霸亞洲雖然台灣住宅市場被政策打得落花流水，反觀辦公室市場，卻頻頻「報喜」。拜電子高科技產業、汽車業、零售服務業等需求轉旺、對於擴充辦公室需求增加所賜，辦公租金市場，價漲、量增，單季上漲0.9％、漲幅高居亞洲第一名、超越新加坡；每坪月租達2,541元，創下近10年來的次高。
美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，辦公租賃市場最近表現在不動產市場中一枝獨秀，除租金上漲外，空置率也下降。此外，值得注意的趨勢是，國內外企業追逐軌道沿線進行辦公「總部化」趨勢明顯，因此已由過去的「房客市場」，明顯轉為「房東」市場。
仲量聯行昨（30）日公布最新研究報告指出，2014年第2季在全球經濟逐漸復甦、台灣經濟呈現樂觀走勢下，信心回籠，總體辦公市場呈穩定成長格局，截至六月底止，單季大漲0.9％，每坪月租平均達2,541元，創下近10年來的次高紀錄，僅次於2008年最高點的每坪月租行情2,575元。
至於單季辦公市場的平均空置率，也由上季的8.7％，下降0.5個百分點，至8.2％。
仲量聯行副總經理林大喬表示，其中，尤其以辦公市場的指標區域─信義計畫區，空置率的降幅最大，單季減少2個百分點，成為9.5％，刷新近10年來最低值。目前信義計畫區A辦每坪月租行情平均達2,954元，為2008年以來最高行情水準。目前101大樓高樓層租金開價已站上每坪月租4,500元，出租率已達95％，為歷年最高紀錄。
趙正義表示，接下來要觀察的趨勢是，國內外企業在台北的辦公室，愈來愈走向「總部化」，尤其沿著捷運或軌道布局。像華南金控總部將要搬到信義計畫區，舊總部據悉可能要進一步活化資產；合庫總部也計畫搬到八德路；麗寶建設機構在內湖，最近也有新的第二總部要完工；還有外商汽車業、文化事業等要物色台北總部，平均每一家企業的新需求坪數，都在3∼4千坪之譜。
至於住宅和其餘商用不動產、土地市場，則處於高檔震盪階段。最新調查顯示，第2季商用不動產成交總額，達285.6億元，季增3.34倍；累計上半年共成交352億元，為近5年次低紀錄。顯示，景氣尚未明朗、政府對於不動產的投資禁令仍牽動市場。
在土地市場方面，第2季土地成交總額，約125億元，季增46％；地上權土地和都更市場，累計上半年成交約359億元。
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2014年已過了一半，台灣房地產市場表現差強人意；展望下半年，多數專家均認為，在年底七合一選舉的影響之下，房市仍難有大表現，將呈現「平盤震盪」格局，至於價量走勢，應會維持上半年「價穩量縮」的情況。
不過，一般預期，在選舉之後、不確定因素消去後，今年原本該推而未推的建案將會競相登場，可望炒熱明年第1季的市況，屆時房價也將有新表現，建議有自住需求的購屋者，不妨善用今年下半年多多看屋、擇優入場。
干擾因子多 上半年不如預期
在政府持續打炒房、年底又有七合一選舉的大前提下，多數人對今年度房市本就不特別看好，但原本認為，上半年因業界集中推案、市況應可優於下半年，不料在太陽花學運、捷運殺人事件等眾多因素干擾之下，上半年各案場的來人、成交均不如預期，不少建案更是延後登場或低調銷售，使得房市表現提早轉冷。
皇翔建設董事長廖年吉直言，近來房市氣氛真的蠻冷的，建案的去化速度變慢、來人變少，「生意實在很難做」；華固建設總經理洪嘉昇則說，除了各種外在干擾影響市況，最近天氣不穩定、常有暴雨，也直接影響了各案場的看屋來人量。不過，如今房價還是沒有下跌的趨勢，廖年吉分析，主因在國內外政經情勢動盪、通貨持續膨脹的情況下，房地產還是保值首選，特別是地段好、規劃得宜的產品，仍然頗受購屋者青睞。
全坤建設總經理廖學新也認為，雙北市房地產供給量有限，價格很難跌，頂多是某些個案微幅震盪。
選後推案多+容積縮 房價看漲
展望明年，還有業者看漲房價。新任不動產仲介公會全聯會理事長林正雄分析，影響房價最直接的因素，就是成本結構，如今土地價格仍在高檔、不見修正跡象，人力與原物料成本也持續攀升，就連土地公告現值也連年調漲，這些都推升了房價成本。
而最關鍵的還有政府持續降低容積，光是之前的停車獎勵取消和明年準備實施的容積緊縮2政策，就使得可用容積約減少30%，林正雄直言，這會直接影響建商的成本、很難不轉嫁到房價上，他認為明年房價很有可能會走揚。
此外，選舉之後，最大的不確定因素形同消去，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋預期，將有很多今年原本要推出卻延後登場或低調銷售的建案，會在選後接連登場，屆時可望炒熱市況，讓2015年上半年的房市有波行情可期。
台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴說，台灣房市已出現結構式的變化，房價表現不再是循環式的上下，而是「一去不回頭」；興富發建設董事長鄭欽天認為，台灣房地產未來10年還會繼續穩定成長。
自住首購族 勤看屋多議價
不僅主要業者看漲後續房價，中信房屋近日進行「宅指數」調查，也發現如今看漲房價的民眾仍比看跌者多。「宅指數」調查顯示，有22.9%的受訪者認為後續房價走勢將會持平、在正負3%內震盪，有14.9%的受訪者認為未來房價會上漲5~10%、14.8%的受訪者認為漲幅會超過10%、14.5%的受訪者認為漲幅介於3~5%間。
看跌者則明顯偏少，有6.6%的受訪者認為未來房價恐跌3~5%、3.2%的受訪者看跌幅度超過10%、3%的受訪者認為跌幅為5~10%，另有20%的民眾對房價走勢沒有意見，整體來看，看漲者仍多於看跌者。值得注意的是，目前有購屋需求的民眾中，有53.6%的人是首購族，首購比例較去年同期高出5%，其次才是換屋族與投資置產族。
在此情況下，中信房屋董事長鄭余正全建議，有自住需求者、特別是首購族，不妨在今年下半年多多看屋、擇優入場，若是生活圈在台北市者，可考慮往新北市與桃園走，目前這2區仍有不少低總價、低單價的產品可供選擇。
葉凌棋則說，下半年房市預估「價格維持平盤高檔整理、量縮一成」，特別是二手屋市場，在屋主獲利了結潮之下，市場委售量可望再提升，再加上政府持續打炒房，二手屋屋主價格有機會鬆動，民眾看屋選擇更加多元，選前將是不錯的進場時機，有購屋需求者可認真進場議價。
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