大悅城地產管理層

??樂居財經 王若君 發自香港??

??這一次，大悅城地產再次交出靚眼的成績單。

??3月19日，大悅城地產（00207.HK）發佈2018年年度財務報告。報告顯示，公司溢利約爲31.13億元，較上年同期增長20.9%，其中，所有者應佔溢利約爲21.03億元，較上年同期增長82.4%；剔除投物業之後公允價值收益及匯率變動影響，所有者本年應佔核心淨利潤爲15.67億元，較上年同期增長86.8%。

??不過，更值得注意的是，2018年大悅城地產淨負債率僅爲45.3%，已經連續五年低於65%、連續三年低於50%。

??連續五年淨負債率低於65%

??地產行業融資渠道縮緊的“錢荒”中，財務狀況的安全與穩健備受關注。

??與其他行業不同，我國房地產行業實行預售制，售房的預收款項在會計上被記入了房企的負債中，然而預收款項其實並不是真正的負債，所以總負債、資產負債率並不能真正體現房地產企業的負債情況。

??相比之下，“淨負債率”，也就是扣除預收款項等無息負債及現金後的帶息負債與淨資產之比，才能真實反應房企的負債情況。

??大悅城地產年報數據顯示，其2018年的淨負債率僅爲45.3%，儘管同比上升了17.1個百分點，但已經處於歷史較低水平。樂居財經查詢大悅城地產年報發現，最近五年，其淨負債率分別爲54.7% 、63.3% 、30.1%、28.2%、45.3%，持續低於65%，且最近三年持續低於50%，淨負債率整體得到了良好的控制。

??與同行比較，大悅城地產的淨負債率也維持在行業較低水平。據克而瑞此前發佈的研究報告，2017年主要上市房企（A股、H股和其它）負債規模與增速持續加大。具體來看，2015年、2016年上市房企淨負債率分別爲77.54%、74.9%，到2017年已經大漲至91.09%。

??融資成本方面，年報顯示，2018年在境內融資環境趨緊的情況下，大悅城地產通過維護良好的銀企關係，保持平均融資成本水平在4.39%。

??儘管同比上升0.11個百分點，但據克而瑞研究中心數據顯示，2015~2017年，上市房企的融資成本分別爲7.42%、6.45%、6.08%，可見，大悅城地產的資金成本也維持在業內較低水平。

??向外實行雙線發展戰略

??持續的低淨負債率爲大悅城地產的未來發展預留出較大的空間。在大悅城地產的上一個年度業績會上，財務總監許漢平就曾表示“接下來一兩年是發展的關鍵時期”，而大悅城地產的淨負債率“還有很大的空間用於發展”。

??據悉，隨着商業地產進入存量開發時代，新增土地供應量持續下降，一、二線城市優質地段機會減少，城市核心區域之外的地段，單一的產品線已經無法滿足不同區域能級的要求和周邊客羣的需求。因此，2017年，大悅城首次發佈了第二條產品線——大悅春風裏。

??大悅城和大悅春風裏兩條產品線在產品標準、定位、客羣、建築上相互區隔。

??目標客羣上，大悅城聚焦18-35歲新興中產階級，大悅春風裏則關注25-45歲年輕及成熟中產階級；定位方面，大悅城是時尚潮流中心，大悅春風裏是區域生活中心；佈局方面，大悅城側重一、二線城市核心商圈，大悅春風裏產品線在一線城市非核心商圈和二線城市核心商圈；業態方面，大悅城偏向潮流、時尚品牌等強目的性消費，迎合第二生活志趣；大悅春風裏主打生活及延伸爲主的高性價比、高頻次消費業態，滿足第一生活需求。

??“大悅城和大悅春風裏，作爲大悅城地產旗下兩條重要的商業產品線，將保持互益互補的關係，在提升商業綜合實力，實現品牌協同發展的同時，爲消費者帶來更多的消費升級體驗，從而實現高質量發展的目標。”2018年，11月26日，大悅城地產宣佈啓動雙線發展戰略，並加速全國化佈局。

??向內打造“大悅3.0商業平臺”

??在橫向啓動雙線發展戰略的同時，大悅城還宣佈，將通過縱向的自我迭代升級，以“平臺賦能”爲核心，全力打造內容平臺、智慧平臺、資本平臺爲一體的資源聚合型“大悅3.0商業平臺”。

??“從縱向來看，大悅城還堅持不斷進行迭代升級，保持自身旺盛的生命力。今年8月開業的杭州大悅城正式宣告了大悅城3.0時代的到來。” 中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，如果說大悅城1.0時代主要依靠業態和招商驅動，2.0時代主要致力於打造體驗經濟，那麼，3.0時代則是聚焦消費升級，通過平臺賦能，激活“三大驅動力”，爲品牌擴張提供堅強的保障。

??具體而言，在內容平臺方面，大悅城計劃通過新的定製化品牌商戶、新的產品業態、IP的聯動合作及自制IP，終極目標是打造“超級IP”。例如，2018年6月，朝陽大悅城與伍德喫托克合作青年空間“伍臺Woodstage”，把街頭美食、潮牌零售、現場娛樂、藝術展覽、青年社交引入大悅城，打造了混搭“新青年生態”與“理想生活方式”的未來青年消費場。而自造的促銷類IP活動“大悅瘋搶節”也在成爲一個跨平臺資源互動、合作創新、品牌增值的平臺，915大悅瘋搶節單日銷售破2.38億元，241家商戶實現全國銷冠。

??在智慧平臺層面，大悅城將IT系統與大數據結合，通過實現數字化、雲端化和智能化，提升購物中心客戶管理、資源整合和運營管理三大能力，通過打造悅?雲系統，大悅城智慧商業的雛形已初步建立。以悅?云爲基礎的大數據智能驅動，正在不斷改變和提升大悅城的服務能力，優化購物消費體驗。

??資本平臺層面，以品牌效應實現資本閉環，即以資產管理、基金平臺爲“左右手”，打造大悅城風格的商業不動產投資生態。目前，大悅城地產已經和GIC、中國人壽等資本方形成了緊密的戰略合作，大悅城併購、改造基金主要爲盤活大悅城地產併購市場上現有存量商業項目、實現品牌管理輸出、加速戰略擴張提供資金保障。房地產核心基金則爲大悅城提供長期、穩定、低成本的發展資本。

??“蹄疾而步穩”，大悅城地產持續保持較低的淨負債率和融資成本，維持財務穩健的同時，又積極踐行雙向發展戰略、打造“大悅3.0商業平臺”，走出了符合自己發展邏輯的節奏，這無疑爲其未來的進一步發展預留出較大的空間，更爲大悅城控股的規模擴張埋下伏筆。