導讀：粵港澳大灣區三大核心級是什麼？核心城市的核心片區有哪些？爲什麼肇慶和江門的房產價值不如其他7個內地城市？

粵港澳大灣區規劃出來後，老百姓最關心的一點就是哪些城市房產最有價值。爲了讓更多小夥伴瞭解粵港澳大灣區的房地產投資價值，房產大象創始人-王波老師（30年地產從業經驗）在深圳舉辦了一場主題爲《粵港澳大灣區房產投資鍊金術》的線下講座。

持續兩個小時的講座乾貨多多，想要獲得這些內部乾貨的朋友，請繼續往下看>>

一、粵港澳大灣區應該如何定義？

粵港澳大灣區是由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶九市組成的城市羣。

世界上已經建立的三大灣區分別是紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區，這三大灣區都位於發達國家。

其中紐約灣區是“金融之灣”，具有強大的金融資源配置能力。截至2018年6月，紐約共聚集99家保險商業銀行、1658家證券公司、640家保險公司及衆多資產管理公司、對衝基金，另外紐交所、美國證券交易所等全球性證券交易所都在紐約。

舊金山灣區是“創新之灣”，具有完善的創新資本生態體系。2018年風險投資金額佔全美風險投資總額的34.7%，活躍投資者佔全美風險投資者的43%。

東京灣區是“產業之灣”，近年實現了從產業資本中心到自由資本中心的轉變。

根據資料顯示，2017年，粵港澳大灣區人口達6956.93萬，GDP生產總值突破10萬億元，約佔全國經濟總量的12.17%，在四大灣區中經濟總量居第二位。而人口、土地面積、港口和機場吞吐量均居四大灣區之首，是全國經濟最活躍的地區和重要增長極。

所以，粵港澳大灣區將是我國建設世界級城市羣和參與全球競爭的重要空間載體，具有非常重要的政治和經濟意義。

二、粵港澳大灣區誰纔是核心城市？

粵港澳大灣區規劃出來後，大家比較關注誰纔是最核心的城市，有人根據綱要全文搜索，發現各城市提及次數如下：

從提及次數來看，香港被提及的次數最多，而且也是香港在牽頭，在香港舉行宣講會，所以香港應該說是最核心最受益的城市。

不過簡單地以某個城市爲核心倒也未必準確，於是就有人把粵港澳大灣區按照地域劃分爲三大核心極。

1、以香港和深圳爲核心並涵蓋東莞和惠州兩市是“港深核心極”；

2、以廣州和佛山爲核心並涵蓋肇慶是“廣佛核心極”；

3、以澳門和珠海爲核心並涵蓋中山和江門是“澳珠核心極”。

再來看看三大核心極GDP總量、人口以及面積的比較：

從這些數據可以看到，港深核心極不管是GDP總量還是人口，都佔據着極大的優勢，所以是當之無愧的第一極；廣佛核心極雖然不及港深核心極，但也中規中矩，屬於第二極；平平淡淡的澳珠核心極屬於第三極。

所以從房產投資價值的角度來看，排序應爲：港深＞廣佛＞澳珠

另外，還可以用三大發展軸來突出粵港澳大灣區最具價值的區域。

這三大發展軸分別爲中線、西線和東線，其中：

中線囊括範圍：廣州東部和中部、佛山部分、東莞、深圳大部分、香港

西線囊括範圍：肇慶、廣州西部和南部、佛山部分、中山、江門、珠海、澳門

東線囊括範圍：深圳東部、惠州、深汕

三、內地9城哪個房產最有價值？

對於廣大的老百姓來說，香港和澳門的房價都已經漲上了天，想要入場太難。那麼只剩下內地這9城可以考慮，到底哪些城市最具有潛力呢？

王波老師做了一個排序，他認爲最有價值的莫過於廣州和深圳，次優是珠海、佛山和東莞西，然後是東莞東、惠州和中山。而肇慶和江門，則應該要慎重選擇。

廣州和深圳還是很好理解的，作爲中國的一線城市，擁有着最多的人口淨流入，而且廣州是全國最大的商貿中心，深圳是全國最大的科技創新之城，房產的價值不言而喻。

而珠海、佛山和東莞西則分別毗鄰澳門、廣州和深圳，資源配置上面具有天然的地理優勢。

說到這個不得不提到一個關於深圳的梗：來了就是東莞人。這個梗的來歷是深圳有個口號叫“來了就是深圳人”，可是隨着深圳房價的暴漲，越來越多在深圳工作的人買不起深圳的房子，只好跑到最靠近深圳的東莞買房，自然拉昇東莞地區房產的價值。

肇慶和江門房產投資之所以要謹慎，主要是這兩個城市的人口、地理位置、產業佈局、經濟發展等方面不如其他幾個城市，所以是需要慎重選擇的城市。

另外，並不是核心城市的所有房子都會有投資價值，有些地區的房子買下來漲幅還遠不如核心區域，甚至跑輸通脹，所以我們還應該關注核心城市的核心片區。

廣州地區的核心片區可以參考琶洲（琶洲島）、大學城（番禺）、科學城 （黃埔）、中新知識城（黃埔）；東莞可以參考松山湖（臨深）、濱海灣新區（長安、虎門）。

深圳的核心片區比較多一些，不在這裏一一呈現，關注公衆號：房產大象，回覆“粵港澳大灣區買房鍊金術”獲取鍊金術課件。

四、粵港澳大灣區房產投資黃金路線

瞭解了粵港澳大灣區三大核心極、核心片區後，粵港澳大灣區還有黃金投資路線。

路線一：城際軌交路線換乘片區

一般來說，沿着城際軌道交通路線換乘片區的房產價值會比較高，特別是多軌交換乘站點+高附加值產業，其次是多軌交換乘站點+低窪地，最後是單站點+高附加值產業+低窪地。

大家打開地圖一看，就知道哪些片區房產價值比較高了，比如廣州南站和深圳北站附近就屬於房產價值比較高的地區。

路線二：跨江跨海通道入出口片區

跨江跨海通道入出口片區也屬於房產投資黃金路線，具體可以查看下圖，那些正在規劃或已經建設中的通道和大橋出入口的地區房產具有比較高的投資價值。

除了以上尋找價值窪地的黃金路線之外，王波老師還根據多年的經驗結合實地考察，總結出了幾大價值窪地，例如東莞長安、佛山南海等。

粵港澳大灣區是一塊大蛋糕，人人都想瓜分一塊。不過，機會始終是屬於那些善於學習和發現的人。關於粵港澳大灣區，你還有哪些想要了解的呢？

此次講座的具體內容，可以關注：房產大象，回覆“粵港澳大灣區買房鍊金術”獲取鍊金術課件。

主講人：王波

房產大象創始人

深圳同致誠評估有限公司董事長

同致行（中國）地產顧問有限公司董事長

中國房地產估價師與房地產經紀人協會副會長

深圳市房地產中介協會副會長

深圳市不動產估價協會前會長

房產大象視頻自媒體

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