時代財經APP記者 黃昱

圖：花樣年董事局主席潘軍 來源：視覺中國

花樣年、彩生活同場舉辦的業績會再次對外釋放出潘軍“輕重並舉”的戰略決心。

作爲最早一批啓動輕資產轉型的房企，花樣年近年來的輕資產收入正在朝着理想的方向發展。“與同行相比，花樣年的‘輕重並舉’戰略已基本落地，輕重業務收入4：6是比較合適的比例，我們想努力保持。”花樣年及彩生活主席潘軍在3月28日的業績會上說道。

過去三年，花樣年的輕資產收入比重分別爲23.4%、32.5%以及38.8%。儘管輕資產業務佔比穩步上升，但仍無法掩飾花樣年重資產業務規模失速的事實。

在錯過2015年-2016年火爆的房地產市場後，花樣年在2017年提出要“輕重並舉”，而過去兩年，其同比銷售增速加快，分別達65.2%、49.6%。但經過短暫加速後，花樣年2019年的增速目標又定爲了20%-30%。

潘軍表示，基於對今年房地產市場不會大漲也不會大跌的判斷，內房企基本都將今年的目標增速定在了25%左右。“我認爲20-30%是一個理性的目標，下半年如果有窗口期，花樣年的貨值是夠的，也會有進一步增長的可能。”

輕資產收入佔比近40%

花樣年2018年的業績報告顯示，其過去一年總收入約140億元，同比增長43%，其中物業服務和其它收入達54.31億元，同比增長70.5%,佔總收入比例的38.8%。潘軍指出，54.31億元的輕資產收入包括彩生活的36.1億元，文旅業務的4億元，科技板塊的4億元以及尚未注入彩生活的物業服務板塊貢獻了10億元。

儘管在潘軍看來如今花樣年的“輕重並舉”戰略已基本落地，但回顧過去6年，花樣年的轉型之路並非一帆風順。“在2011年下半年我們提出‘去地產化’戰略，這是基於當時國家加強對樓市的調控而作出的決策。在後來4年我們始終在控制銷售規模，基本穩定在100億元左右。”潘軍稱。

在四年的轉型期中，花樣年投入了70%的精力和資源在輕資產業務的佈局上，逐步搭建起物業管理、金融服務、文旅、商業管理、養老、教育等業務版圖，其中物業管理業務“彩生活”在2014年6月登陸香港資本市場，成爲內地第一家上市的物業公司。

但由於 2012年-2015年專注於“去地產化”，花樣年錯過了2015-2016年火爆的房地產市場，導致物業銷售規模失速，淨利潤也隨之受到影響，2016年花樣年公司擁有人應佔年度利潤僅有8.06億元，同比下降33.4%。

在規模競爭不斷加劇、行業集中度不斷攀升的背景下，2017年初，花樣年提出第二次業務轉型，決定重新加碼房地產業務，實現輕重並舉。“我發現輕資產也需要重資產的支撐，重資產業務和輕資產業務各佔60%和40%的比例是比較合適的。”潘軍透露。

作爲花樣年最重要的輕資產收入來源，彩生活2018年交出了一份不錯的成績單，全年主營業務收入爲36.1億元，歸屬於控股股東的淨利潤約4.9億元，分別同比增長121.9%、51.3%。

另外，從服務面積來看，截至2018年底，彩生活的累計平臺服務面積達11.2億平方米。

彩生活執行董事及首席執行官唐學斌指出，目前彩生活的物業管理面積已經是香港所有住宅面積的兩倍，其快速擴張主要分兩個部分，一部分是自營面積，即通過控股、收購等形成的面積，達5.54億平方米；一部分是合作及聯盟面積，把平臺輸出到其他的物業管理公司，達5.69億平方米。

隨着存量房時代的到來，去年有不少房企分拆物業公司赴港上市，其中碧桂園服務、新城悅等背靠大體量的地產母公司，在競爭越來越激烈的背景下，彩生活是否能通過進一步的規模擴張在市場上站穩腳跟成爲外界關注的問題。

潘軍表示，2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積，花樣年能爲彩生活提供的管理面積僅佔10%。“我們不會像其他同行一樣，地產公司輸血給物業管理公司，我們是按照市場化的方式來進行定價。”

規模增速又“踩剎車”

在輕重並舉的戰略下，花樣年曾提出要在2020年達成千億銷售規模，確保成爲行業的主流地產商。2018年，花樣年的合約銷售額同比增長49.6%至301.7億元，若按2020年達成千億目標計算，接下來兩年的平均增速至少約爲83%。

但此輪調控政策下，樓市的回調明顯，2018年四季度以來，房地產市場明顯降溫，潘軍認爲，2019年中國房地產會持續平穩的態勢，不會有大幅的增長或下跌，基於此，花樣年將2019年的銷售增長目標定爲了20%-30%。

“我們還是會努力去達成千億目標，但是速度不一定要那麼着急，要按照經濟的走勢，順應金融政策、房地產政策來穩健發展。”潘軍表示。

與此同時，花樣年首席財務官張惠明透露，2018花樣年的回款是220億元，在保證75%回款率的基礎上，2019年的回款目標是200-300億元。

從土地投資來看，花樣年2018年在成都、武漢等10個城市新增 17 幅土地，總建築面積約 481 萬平方米，權益建築面積約 338 萬平方米，權益投資額約 68 億元。值得注意的是，獲取的土地中僅成都的三幅土地來自招拍掛，其餘地塊均來自併購。

截至2018 年底，花樣年總土地儲備建築面積約2091萬平方米，權益面積爲1709 萬平方米。此外，花樣年還在粵港澳大灣區有39個城市更新項目處於不同的發展階段，大部分位於深圳和惠州，儲備規劃建築面積約900萬平方米。

潘軍表示，花樣年未來要對標行業內TOP20、TOP30的房企，在拿地策略上會有些改變。“我們的CFO張惠明曾在雅居樂分管投資，他在拿地上面有一些經驗和策略。”

張惠明表示，2019年花樣年的投資比例將會佔回款的30%左右，同時會根據回款速度及總量來控制，“我們希望70%的投資比例是高週轉項目，30%是一些利潤率比較高的，像城市更新等一些比較大的項目。”

在潘軍看來，花樣年要學習雅居樂的拿地模式，要通過合作加快進入招拍掛市場，這樣才能快得起來。與此同時，潘軍提出要“兩條腿走路”，除了加快進入招拍掛市場外，花樣年還要將目光投準粵港澳大灣區的城市更新。

潘軍指出，目前已簽約的39個城市更新項目中有10個已立項進入專規階段，這部分將爲花樣年提供850億元的貨值，並在2019年至2021年逐步推出。還有一些正在立項的項目，按照現在的市場價格，樂觀估計大約還有1500億元左右的貨值可以供應。