常见的海外置产纠纷

本期FBS富比士地产王(注1)指出，

近年来台湾房市低迷，但台湾人对于房地产的热情并未减少，

只是改为转往海外市场，预估今年投资海外不动产的资金将突破千亿，

但是随著投资者越来越多，引发的纠纷也逐渐浮上台面。

投资海外不动产盛行主要是因为高租金投报率、汇兑收益潜力及房价便宜等因素，

但是时有所闻的海外置产纠纷，也让许多投资者却步。

星富集团分析，常见的海外置产纠纷主要有以下四点：

1.报酬率的夸大：

许多业者为了促销，夸大物件的投资报酬率，

例如有业者宣称投资马来西亚有8%以上高投资报酬率，

可是事实上，马来西亚货币近年来狂跌20%，

因次就算房价涨了10%，但投资人仍然倒赔。

所以报酬率的计算也必须考量税金与汇率等因素，

投资者也要多加注意。

2.房屋资讯不实：

业者过度包装物件、隐瞒物件瑕疵、产权问题，

或以不实资讯误导消费者，以为物件炙手可热，

但其实出租不易、脱手不易，让增值和报酬未达投资者之预期。

3.建商合法性：

建商的合法性也是投资者需要注意的重点。

以柬埔寨为例，许多建商再未取得合法执照时就开始销售，

到时如果无法取得建照，投资者也只能认赔，或是远赴柬埔寨打官司。

4.价格不透明：

根据台湾「不动产经纪业管理条例」规范，

经纪业者收取买卖双方服务费不得超过总价的6%，

但是海外卖方服务费并不透明，业者超收服务费、夸大成本赚取价差更是难以查证。

避免海外置产风险最好的方法就是慎选投资的国家，

该国家法规政策越完善，资讯透明度越高，投资的风险就越低。

美国，就是全世界房地产资讯最透明的国家之一，

他早在1974年便通过「不动产结算程序法」

以保障消费者在购买房地产时可以获取更多的资讯，

发展至今已臻完善，目前主要有以下三种制度。

1.实价登录制度

美国的实价登录制度详细列出每个物件的价格、门牌号码、屋龄折旧等资讯，

只要透过网路就可以查询，这些资讯也开放予民间企业使用，

例如知名房地产网站「Zillow」与「Trulia」便将美国每个地区历年房价与房租走势，

以及未来房价最好与最坏的预测完整公告，

投资者可以轻松计算出实际投资报酬率与房价涨幅，

不用担心业者夸大不实的行销手法。

以密西根州的豪华白人区城市Farmington Hills为例，

我们实际利用Zillow网站(注2)查询近五年的房价走势，

可以清楚的看到Farmington Hills的平均房价为$ 226,800，

他的房价已经在过去一年增长5.5％，并将在未来一年内上涨3.3％，

是一个值得投资人关注的地区。

2.履约保证制度：托管交易公司

在美国，房地产交易程序完全由第三方公证单位来执行和监督完成。

买卖双方签字，卖方送出产权，买家的自备款和银行的贷款进到这个中立的托管交易公司，

才由托管交易公司完成交易的法律程序。

而这项制度的另一个优点是，

交易过程中的资金往来都会被中立的托管交易公司完整揭露，

例如每一手交易时间、买卖价格、仲介佣金等，所有资讯公开透明，

业者丝毫没有从中超收服务费与夸大成本的空间。

3.产权保证制度：产权保险公司

产权保险公司主要职责就是在交易过程中对物件产权做详细调查，

做出产权报告，并对物件产权做保险，

这个产权保险会保证物件没有隐藏的产权问题，

就算最后出了问题，产权保险公司也会做出理赔。

美国政策法令周全，再加上基础建设完备、人均所得高，

相较于资讯不透明的开发中国家，是绝佳的投资地点。

而且美国联准会正在酝酿今年底升息，全球资金准备流向美国，

赚汇差、赚价差，现在进场美国房地产正是最好时机。

(注1：FBS富比士地产王，第31期，P47-49，2015/10/05。)

(注2：http://www.zillow.com)