12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

此次調整距離政策出臺僅有一年多時間。

2017年11月6日，《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號），其中第14條指出：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。各地要針對二手房交易監管存在的問題進行認真梳理，督促相關部門逐一整改，確保各項措施落地生效。

針對此次山東菏澤的上述政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進做出如下評論：

菏澤此次取消限售政策，信號意義極強，可以認爲是2018年樓市政策放鬆的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經意”地提及了一句，但往往會被認爲當前很多城市試圖放鬆的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。

此次菏澤政策規定，將“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的政策進行取消。通俗來說，過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上是的購房的壓力開始變小。

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因爲包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存週期也可以看出，近期三四線城市的去庫存週期開始從底部反彈了。

菏澤的限售政策取消，至少說明瞭兩點政策動向。第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。

此類政策取消，對於後續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有託底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。

菏建(2018)7號 關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

菏建〔2018〕7號

關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

各縣區住建（房管）局：

爲貫徹落實國務院和省、市棚戶區改造及房地產有關決策部署，紮實、穩妥推進我市棚戶區改造工作,規範房地產市場秩序，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，根據市政府第48次常務會議研究的意見，先就推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展有關工作通知如下：

一、加大項目徵收掃尾工作力度

要全面摸排，建立臺賬，弄清問題戶數、產生的原因、採取的措施，對問題戶實行銷號制。要成立工作組，集中時間、集中精力、集中人員進行攻堅。要發揮好政府、羣衆、法院三方作用，形成工作合力，對漫天要價、提無理要求，講清政策後仍拒不搬遷的，要通過“庭前調解”“判後答疑”等方式依法解決，用司法保障多數人的公平。

二、加快安置房建設進度

安置房建設事關羣衆切身利益、政府誠信信譽、社會和諧穩定，是棚改能否成功的重要檢驗。要把安置房建設擺在更加突出位置，成立專門班子，倒排工期、強化督導，千方百計加快安置房建設進度。要優先建設安置房，安置房未開工建設的開發項目，一律不予辦理施工許可。安置房不交付，項目部不撤離。大氣污染應急響應期間，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重視棚改信訪工作

棚改涉及到羣衆的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成羣體。我市這一利益羣體已達到150多萬人，如果苗頭性傾向性問題處理不當，處理不及時，引發羣衆集體上訪的風險很大。各縣區在棚改推進工作中，要及時迴應羣衆關切，解決羣衆反映的問題，消除羣衆疑慮。要加大矛盾糾紛排查化解和初信初訪辦理力度，切實將矛盾化解在萌芽狀態，化解在基層。要夯實責任，建立健全棚改信訪維穩工作責任制，維護好社會穩定。

四、規範項目操作管理

嚴格按照市住建局、發改委、財政局、國土資源局、規劃局、審計局聯合印發的《關於加強全市棚戶區改造項目管理的通知》（菏建辦〔2018〕23號）要求，切實規範項目操作管理。嚴把棚改範圍和標準，重點改造老城區髒亂差的棚戶區，嚴格項目認定，規範報批程序。嚴格依法徵收，確保主體、程序合法，公平公正，補償安置按時到位。切實做好安置工作，優先辦理安置房項目手續，確保工程質量和施工安全。抓好審計發現問題整改，高度重視各級反饋的棚改審計問題，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，舉一反三，從源頭和長效機制上採取措施，杜絕類似問題發生。對審計問題不能按要求整改或整改不到位的，將提請市政府問責。

五、強化督導考覈

市、縣（區）棚改領導小組辦公室要堅持集中聯合辦公，發揮好統籌協調作用。堅持“日調度、周通報、月排名、季考覈”調度機制不變。對2019年棚改徵收進度不再進行排名通報，重點調度考覈歷年棚改項目安置房建設。2019年經濟社會發展考覈棚戶區改造指標記分向安置房建設傾斜。在2019年，2015年之前的棚改項目要全部交付使用，2016年的棚改項目要達到基本建成以上，2017年的棚改項目要達到主體封頂以上，2018年的棚改項目要達到主體施工以上，2019年的棚改項目要全部開工建設。

六、取消新購住房限制轉讓措施

取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

七、降低市區商品房預售資金監管額度

對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，纔可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高爲30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。