據日本國土交通省最新發布的《不動産市場動向》調查，2018年東京的房地產均價為86.8萬日元/平方米，比2013年上漲了23%，一舉超過1998-2013長達15年間的漲幅。

其中，中國資本，在日本不動產市場海外資金中的佔比，從2014年的5.5%，上漲至2016年的16.2%。

「就是中國人硬生生把東京炒起來的。」這是石榴叔，一位在日本定居朋友的原話。

當然，能這麼火，也要拜中介所賜。一位白手起家，專門做中國人生意的華人中介，花了兩年時間就開上了法拉利。

永久產權、對沖保值、穩定、東京奧運會、發達國家...... 這些都是中介口中最高頻出現的詞。

當然，中介公司對中國客人「掙錢買房，躺著收租」的痛點把握得十分精準。

但有三點，他們往往避而不提，也從來不敢寫在文章中：

1. 房屋折舊

2. 持有成本

3. 空置率

一、房屋折舊讓你瞠目結舌

無論在國內還是在日本，買房子首先要決定是買新房還是買二手房。

如果你有仔細去了解過日本當地二手房交易情況，就會發現越老的房子，價格越便宜。

很多人中介強調，日本的房子看起來很新。為什麼呢？因為在日本，10年會有一次小翻新，20年會來一次大翻新，這樣做為了不大幅降低房租。

在日本，只有新房，而且是第一年，租金才最高，之後租金遞減。並不像中國，房東每年還能漲個5%。

我們做了側面瞭解，以東京為例，一次小翻新的費用，需要5-6個月的租金。大翻新的費用大概是2年的租金。

如果交給公寓管理公司全權處理，這個價格還要乘以1.5倍（翻新期間沒有租金）。

折舊？日本法律明確規定（可以在日本國稅廳官網查到），木造住宅法定耐用年數，是22年；RC公寓（鋼筋混凝土結構）住宅法定耐用年數是47年。

木造結構住宅到了22年立刻就要拆除？政府並不強制。未滿22年房齡，木造殘存使用壽命=(法定耐用年數-已使用年數）＋已使用年數×0.2。超過22年房齡，剩餘可使用年數=法定耐用年數×0.2)。

但是地上建築物的市值已經嚴重縮水了，到了33年房齡以上時，房屋價值接近0，只剩下土地價值。RC公寓同理。

根據統計，日本房子10年折舊24%，20年折舊40%，30年折舊55%。

問題來了，你的投資預期回報率裏，考慮折舊沒？

想賣？買家未必能申請到銀行貸款。在日本房地產市場裏，10年以上的公寓最不喫香。

日本木造結構的房子到了使用壽命，幾乎都會被推倒重建，因為30年以上的房子基本租不出去。

那麼公寓呢？根據區分所有法及公寓重建的圓滑化法規定，只要區分所有權人中有4/5的同意，即使有反對者，也可以進行重建。

不願意出錢的話，公寓的管理工會會購買區分所有權，那時地面建築物價格折舊基本為0，只剩土地價格。

二、每年的持有成本絕對不是個小數字

「繁雜」是日本房產稅制度最大的特點，26種稅收中，與房地產相關的至少有6種。

1、購買時，需繳納印花稅、登錄稅、房產取得稅、保險費

2、持有時，需繳納固定資產稅、都市計劃稅

3、出售時，資本利得稅

4、遺產稅和贈與稅

在日本買房時，需要一次性交付的費用包括登記費（含律師費）、不動產取得稅、保險費用、國定資產稅、都市計劃稅、中介手續費和印花稅等，合計為樓盤價格的6-7%。

這些中介的確會和你說的比較清楚，畢竟瞞不住。

可是即使永久產權，每年仍有一筆根據房產市值，折算的固定資產稅（1.4%）以及都市計劃稅（0.3%）。

貸款可以抵扣所得稅，貸款15年結束後，稅負反而會增加。

這裡插一句，外國人在日本買房，最高貸款額為房價50%，利率2.8-3%，最高年限15年。

而日本人買第一套房，房貸利率0.47%，相當於白送，日本人總購房成本，也要比國外投資客低很多。

除此之外，公寓類房產有管理費和修繕費（一戶建類房產是自己維護和修繕）。公寓類房產每年的維護費用是房屋售價的1.5-2%，一戶建類房產每年的維護費用是房屋售價的0.6%左右。

很多人還忽略了火災險，這是強制購買的（每年約在2萬日元左右）。

石榴叔不知道，外面那些中介是怎麼計算收益率的，大言不慚的聲稱東京的租售比大約是4-5%，大阪的租售比8-10%，民宿的租售比高達15%。

反正我的計算，在東京投資每年實際毛收益率也就2%上下，這其中已經對小大翻新的成本進行了分攤。能否持續還是一個問號。

差點忘記說了，日本人在賣房的時候，是可以享受稅金部分減免的政策。

而外國人享受不到這個政策，加上貸款利率高，在賣房的時候，日本人往往更有底氣報出低價。

三、空置率絕非零

根據中國房屋空置率報告現實，上海的2017的房屋空置率為18.5%。

在很多中介口中，東京是不存在空置率的，我只想呵呵一笑，睜眼說瞎話達到一個新的境界。

下圖是東京，18年9月的統計數據。（https://media.tousee.jp不動產投資調查）

自己可以對應著看，不是在東京買了房，就一定能租出去的。

根據野村綜研的調研報告，2033年日本房屋空置率將達到30%。

少子化、老齡化帶來的人口減少，嚴重摧毀著日本。

老齡化國家想改變真的很難，而日本的年輕人越來越不想買房，接盤俠在哪裡？

海外投資，信息不對稱背後，都是大坑。朋友告訴我，在日本，幾大坑人產業裏，就有華人坑華人買房。

日本房地產的最佳入場時機，其實在2014-2015年，當年4.9匯率。

現在進場有點晚，國內那一套炒房的手法，在日本很難玩轉，畢竟成本擺在那邊，稅擺在那邊。

順帶提一句，如果有人忽悠你，先在日本買房，然後通過設立公司移民，你可以直接拉黑他。

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