馬尼拉灣區位於帕賽市（Pasay），曾經由菲律賓第14任總統阿羅約女士在任內規劃開發，發展賭場、度假村與商業吸引遊客爲初衷，取名Entertainment City「娛樂城」。

△ MOA旁邊的環球之眼

目前灣區最核心的區域是填海而建，是圍繞MOA（Mall of asia亞洲最大的商場）的一塊衛星圖上這片方形的場地，這裏除了這座最大的商場之外，還有三大賭場，菲律賓文化中心The Cultural Center of the Philippines，CCP、星城市遊樂場Star City，馬尼拉灣看日落最好的濱海岸等等。

△ 1500公頃的填海區

 △ 1500公頃的填海區

目前該個區域也是投資者們最有爭議的區域，其最大的原因就是“填海”。

一部分人認爲灣區潛力無限，因爲過去五百公頃的填海就帶來了馬尼拉灣天翻覆地的變化，創造了三十萬人的就業，並創造了全馬尼拉最高的租售比，全馬尼拉市最大的二手樓花更名交易量，公寓漲幅最高的地區和空置率最低的地區……

而持相反意見者認爲，現在的馬尼拉灣還在大興土建，到處都是空地，雖然公寓回報率全馬尼拉市最高，但是一眼望過去四馬平川，供需關係發生變化後會影響投資收益，未來還有上千公頃的填海，勢必更會發生影響……還有的認爲，這裏的娛樂業並不成熟，目前只是博彩行業發展迅猛，對這個區域的發展並不看好……

今天就這個問題，在各個方面談一談自己的拙見。

歷史：在1990年代初的時候，這個近300公頃的填海權被賦予了兩個公司。北邊的140公頃給了一家叫ASERRCO的公司，而南邊的148公頃給了一家叫EDCC的公司。之後漫長的歲月中，ASERRCO和EDCC都沒有能力填海。最終EDCC最終將148公頃的填海權轉讓給了一家叫Manila Goldcoast Development（馬尼拉黃金海岸開發）的公司，後來又介入兩家公司（SM Prime Holding和Pasay Harbor City consortium）。

『區位交通方面』

帕賽的位置，與北部的老馬尼拉市接壤，南部與Parañaque接壤，東北與馬卡蒂和BGC的達義接壤，距離馬尼拉大都會最火熱幾大CBD全部相連。西部挨着馬尼拉最有潛力和價值的景點馬尼拉灣，機場就位於帕賽，可以說帕賽佔據了更重要的位置。

△底層高的填海區

機場在帕賽南部的原因，所以帕賽的建築都會限高，尤其是MOA這一片填海區域，商業樓都普遍只有十五層左右。交通方面，由於以MOA爲中心的馬尼拉灣是填海造城，所以道路都很寬，比馬尼拉南北向重要大道C5和Edsa大道都要寬，所以限高+路寬的既視感讓人感覺很空曠的感覺，實際這裏的寫字樓每棟都有接近一萬人的數量。

道路的規劃實際上彌補了馬尼拉最頭疼的問題——交通堵塞，因爲土地私有，拆遷改造難度很大，所以造成今天馬尼拉的交通問題。填海區道路規劃都設計了足夠的車道和人行道，MOA附近的跨接天橋也都可以更好的疏散人流。所以說在交通方面，灣區在城市基礎設施建設方面打了一個非常好的基礎，這是現在菲律賓最核心CBD——馬卡蒂所不具備的。

△馬尼拉最核心CBD Makati的Ayala大道

『城市配套』

亞洲最大的商場MOA坐落於此，相信來菲律賓馬尼拉旅遊的應該都會來MOA購物。除了商場外，帕賽市擁有諸多包含賭場及娛樂中心吸引全球諸多遊客前來消費，帶動當地的經濟發展，填海區坐落着世界級酒店，遊樂園，豪華度假村等，號稱是亞洲的“拉斯維加斯”。

目前，在建與運營當中的大小辦公樓約有20來座，共有五個綜合賭場度假村正分階段建設與運營。

△賭場及度假村OKADA MANILA

△賭場及度假村OKADA MANILA

△賭場及度假村Solaire Resort & Casino

△寫字樓Two Ecom

大多數印象流的眼裏，馬尼拉灣確實是層高很矮+大片空置地很多，但是對開發商來說，絕對不會把土地都建造成住宅。不同開發商有不同的開發策略，通過打造其他區域稀缺的配套產品是達到溢價的必要手段。SMDC這麼大的開發商，在Mall of asia附近的發展策略也絕對不會只是指望着一個亞洲最大商場就來圈地蓋住宅賣錢。

在菲律賓開發土地的程序可能跟中國不一樣，但是在任何地方都會要以區域規劃爲先，即便沒有總的帕賽市的城市規劃與設計，開發商拿了土地之前也至少會自己做一輪總體規劃，確定用地屬性，開發策略之後，控制性詳細規劃是肯定要做的，任何規劃到落地都會有數據的分析和支撐來確定每塊用地控制性數據，這是賣樓定價的依據。

所以說一個區域的發展如何，不要指望着中介憑着現場跑得多這種印象去給你說未來這了那了的，他踩盤踩得再多他也是一個房地產行業中最尾端的角色，接觸的面兒太窄如何來定義整個區域，甚至整個城市未來的發展走向。要知道開發商銷售告訴他的那一套說辭，還得是跟做開發和設計那裏要的。

所以拒絕做印象流，我們就MOA這片區域爲例，從用地屬性來看。

△馬尼拉灣MOA片區

以MOA和環球之眼爲中心，看一下有多少住宅，右下角shell旁邊還有新盤sail和shore3，也即是這一整個區域的公寓，只有sea residences,s residences,shell residences,shore 1 2 3 residences和sail residences。所以並不是很多中介說的這裏未來公寓會很多，至少十年內這個片區是飽和的，只有這些公寓量，而因爲靠近機場的原因，公寓的高度也就是十幾層，2棟或者3棟纔有馬卡蒂一棟的量。

△公寓Shore residences

我們再看一下辦公樓，除了挨着環球之眼東側的一排SM公司的辦公大樓，這裏規劃有五棟E-com中心，目前這裏只有2棟交付使用，每棟樓的人員接近一萬。

△馬尼拉灣MOA片區

在馬尼拉灣寫字樓裏的白領，一部分是從事BPO行業的和IT行業的，還有很大一個羣體屬於博X彩行業，這也是灣區爲什麼租金水平這麼高的原因，而且菠菜宿舍都是幾十套幾十套的拿，通常都是壓2付12的交租金。去過Shore residences，大廳前落客區下車的都是中國人，樓下的超市都是中文名，一度懷疑自己到了中國。

△shore residences大廳裏的同胞

『公寓』

△shore residences

剛纔提到的Shore residences，這裏的一套24㎡的Studio租金是4萬5比索，北邊的Breeze residences去年十月份我親自接觸了一個房東告訴我租金2萬比索，現在已經到了3萬5的月租金。

按照現在交付使用的公寓租售比來看，回報率均在10%以上，這一切歸功於這裏公寓少，辦公大樓人多和菠菜行業需求量大的因素。

△最近交易量最大的公寓shore 2 residences

試想這裏的寫字樓全部蓋好，員工翻2倍，租金水平能漲到多少？？

今明兩年是幾棟公寓交付的時候，這時候正是撿漏的時候，因爲大批炒房客當年零首付拿下的房源不一定都付得起尾款，所以會在交樓之前拋售，肯定會有着急低價出手的。這時候正是最好的時候。錯過了這個時期，2020年後這片區域3年內沒有新公寓交付。

如果買新開盤的Sail residences，和即將交付的二手樓花，差不多價格是1.8倍的價格。 

△MOA南側賭場片區的樓盤

目前這個灣區，SMDC的樓盤炒的最熱，得益於它的付款條件，和去年底之前便宜的更名手續費，所以灣區的SMDC的樓盤二手交易量非常大。位於MOA南側賭場區，也屬於填海的區域，這裏還有一些其他開發商的樓盤可以考慮接盤，租金水平同樣非常可觀。

『未來發展』

提起位於迪拜的世界最大人工島棕櫚島，大家可能都熟悉。碧海藍天下，氣勢恢宏的填海工程令人驚歎。如今，在菲律賓首都馬尼拉灣，這一概念或將重現。目前填海計劃繼續擴大，馬尼拉市政府已與開發商在切磋規劃，在未來形成“珍珠城”。

這座城的面積不但超過一座“上海迪斯尼”，而且概念將更加複雜， 建成之後將是東南亞最大的智慧城市，馬尼拉的天際線也將隨之刷新。

就目前而言，今年會沿着9.2公里長的馬尼拉灣海岸線繼續填海，形成726公頃的填海區。

△馬尼拉灣新階段填海區域

未來，填海工程還會繼續擴大，目標爲——珍珠城，一個自給自足的智能社區。這座城市集合商場，醫院，大學，教育機構，體育場，娛樂城，10-20%爲城市公共開放空間，最核心的內環將設有一箇中央公園和高爾夫球場；最外圈是一個10公里的濱海長廊，360度看海。

這是馬尼拉市長埃斯特拉達（Joseph Estrada）批准的若干項目之一。該項目將由菲當地公司UAA建明集團發展公司（UAA Kinming Group Development Corp）領導的財團提供資金，並由中國、中國香港、東南亞、歐洲和其他地區的全球合作伙伴共同投資開發。

這一發展已經得到了菲律賓前總統、現任馬尼拉市長埃斯特拉達“全心全意”的認可。杜特爾特在去年10月對北京進行國事訪問期間啓動了一系列雙邊會談，似乎已經促成了該項目。

△珍珠城

△珍珠城

△珍珠城規劃設計

這就是馬尼拉灣未來的藍圖。各國開發商在馬尼拉灣斥巨資開發這一填海區域，準備投入這麼多錢，未來這一帶一定是最重要的發展地區，將會是菲律賓最繁華的地帶，就算二十年的時間，也是值得等的。

綜上所述，我認爲灣區還是值得投資的。

空置土地並不是完全用來做公寓開發，周邊的商業辦公配套也會有所提升，所以以後的供需比例不會變化太大；

二優越的地理位置，近機場，重要白領所在地和重要政府部門的規劃，再加上填海計劃進行的如火如荼，未來這裏還依舊是投入資金最大的區域；

三交通基礎設施建設的底子打得好，完全沒有馬尼拉擁堵的情況發生，是其他幾個CBD所不具備的；而且這一區域從人行道路，綠地慢行系統都做了規劃，包括輕軌也在未來規劃有從南向北（E CITY2——MANILA STATION）的路線。

四產業，菠菜產業不會取締只會整治，像更好的方向發展。慢慢會由現在單一的博彩發展爲綜合的旅遊產業。在馬尼拉最有景觀資源優勢的馬尼拉灣從任何角度想都不會被埋沒，從日本環球娛樂公司的入駐，世界第二高的PAGCOR景觀塔，賭場度假村的發展等等……慢慢旅遊業會發展起來，馬尼拉的灣區不會只是今天的“轉機一日遊”。

這一切最該擔心的就是效率和時間問題……

關於作者,國內房企從事建築與景觀設計工作，目前投資置業菲律賓數套，定期赴菲旅遊、考察及踩盤。

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