樓市，冰火兩重天。

1、一二線樓市在騷動

3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人蔘加購房搖號，中籤率分別約爲6%和7.8%。

3月18日，同樣是南京河西，加推186套房源和323套房源的兩個樓盤，首付八成、250萬元和430萬元的驗資證明，依舊難擋購房人的熱情。

2天吸引近萬人報名登記，中籤率爲5.4%和7.7%。

相似的情形，在半個多月前的杭州也曾出現。

3月13日，某樓盤308套房源，共11377組意向客戶登記，中籤率低至2.7%。

3月6日，262套高層房源，17290組客戶報名登記，平均中籤率低至1.5%。

同期，杭州另外2個樓盤雖然沒有“萬人搖”，但中籤率同樣不高，分別爲3%和7.98%。

於此同時，成都二手房成交量較年初上漲了38%，成交價格漲了2%；廈門二手房成交量較年初上漲了314%，成交價上漲了2%。

四個一線城市北京、上海、廣州、深圳，2月成交面積同比去年增長了54%、69%、8%，去年火熱的寧波成交同比增長108%。

種種跡象表明，一二線樓市回暖的大幕，早已經拉開。

2、三四線樓市在震盪

一二線回暖了，三四線表現怎樣？

2月，國家統計局發佈了70個大中城市新建商品住宅價格指數，其中，房價下跌的城市佔比12.85%，其中88.9%的下跌城市是三線。

其中，泉州、岳陽新房價格下降0.4%，錦州、蚌埠新房價格下降0.3%。

從成交情況看，2月三四線城市成交量，大批量縮水。湛江成交面積同比下降55%、蕪湖下降66%、揚州下降58%。

預計未來陸續將有更多城市進入調整階段。

3、錢從三四線向一二線

一二線樓市在騷動，三四線樓市在震盪。

對於一二線城市而言。

去年一刀切的嚴調控劃出的高購房門檻，讓購房者望而卻步。

隨着近期銀行房貸利率下調，金融手段鬆動，致使購房門檻被降低，強行壓制住的需求得到釋放。

再加上，無論是從城市的經濟發展、擁有的資源、人口等方面，一二線城市都要優於三四線城市。

對三四線城市的虹吸效應本身就使需求相對旺盛，存量房市場相對於三四線又較爲成熟，市場中的投資者對一二線的長期看好，導致大批投資者攜資金入市。

三四線城市，恰恰相反。

一是：本輪棚改接近尾聲，國家政策要求棚改資金安置比要降低，流向三四線的錢在減少。

二是：經過上一輪去庫存，三四線力不從心。

首先，在經歷了幾年的瘋狂去庫存，三四線市場基本被掏空。當地流動資金被消耗，購買力疲軟，嚴重透支。

其次，發展相對薄弱的三四線人口在流失，沒有新的購買力承接接下來的市場供應。所以近三個月的政策裏，菏澤某縣城農民購房享補貼、鎮江人才新政購房享補貼等等，都是爲了創造市場上的新需求。

三是：調控之前，三四線房價漲勢兇猛。甚至某些鄉鎮的房價已經在向一些二線城市追趕。

對投資者而言，這種時候正是出手三四線購入一二線的好時機，所以三四線資金被撤出投往了一二線。

對於大批剛需者（以外出務工無房人羣居多），此時三四線房價已經超出預期，與一二線邊緣地帶逐漸追平，不如咬咬牙買一二線更有價值。

歸根結底，要麼是三四線的錢被掏空了，要麼是錢流向了一二線。

三四線房價虛高，本地購買力有限，前兩年購房盛景不再；

同時，供應又仍在持續增加，導致樓盤去化週期增長，當地資金回籠慢；

三四線房價的震盪調整基本上是板上釘釘的事了。

即便如此，但三四線房價持續下跌的可能性仍然並不大。

我們從房價調整的幾個城市看，下跌的最大幅度不過在0.4%，相比於漲幅最高的城市動輒上漲1%以上，這個0.4%反應在房價上最多大概就是下跌了幾百塊。

下跌的幅度遠低於上漲的幅度。因此，三四線樓市來看，僅能稱得上是震盪調整，遠達不到跌的程度。

另外一點，2019年房地產的主基調是“穩房價、穩地價、穩預期”，所以在這一年一定是以穩爲主，三四線只存在震盪，不存在大跌。