關於購買法拍房的風險，你瞭解多少
投資有風險，參拍需謹慎。無知者無畏是要喫大虧的！
各位請牢記，購買法拍房之前一定要：
『』仔細閱讀拍賣公告！
仔細閱讀拍賣公告！
仔細閱讀拍賣公告！『』
重要的事情說三遍~
針對法拍房購買風險，整理了一下關鍵內容，希望對大家有所幫助。
1、稅費：
可以看到，購買法拍房因稅費誤算導致損失的悲劇屢見不鮮。作為司法拍賣的重要組成部分，法拍房的嚴謹性和真實度一直都是高於二手房的。那為什麼在稅費這裡總是出現問題呢？
一般來講，在參拍之前，法院公告都會對稅費進行具體說明。
例如：全部由買受人承擔
或者：上下家各自承擔。（買受人先行墊付，後面拿發票到法院報銷）
其實，稅費的風險並不是最大的，大家在參拍前仔細閱讀法院公告就能發現端倪。
大部分的法拍房稅費都是 買受人全部承擔，就是上下家稅費都由買家付。如果公告說各自承擔，那買家就只用付自己的契稅就可以了。
這個坑已經擺在你面前了，你看不見真的有點說不過去。
有人說，看得見不一定躲得過啊。
稅費的計算較為複雜，除上述所說的稅費各付外（只需要計算契稅），大家一定要睜大眼睛看看房屋的產權性質。法拍房的稅費計算方法一般與當地二手房交易稅費相同。熟悉二手房交易的人都瞭解，在計算上家稅費時，容易產生高額費用的情況一般有以下幾種：
（1）公司產權的房屋
（2）存在遺產繼承的房屋
（3）非住宅性質（商用等）的房屋
（4）土地性質：劃撥
商用和公司產權主要會產生大額的土地增值稅，遺產繼承問題會出現較高的遺產稅。而劃撥的房產二次交易時會補交一定的土地出讓金。
如何避免這種情況的發生？
前期做好標的產權性質和稅費情況的深度調查。
建議到房屋所在地的房產交易中心的登記和稅務窗口進行詳細諮詢。
或者花錢找機構做調查。
遇到查詢後信息不明的房子，建議大家不要去入手。
萬一入手了，視情況考慮放棄保證金或者強行接盤。
2、物業欠費：
法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這部分大家還是要小心點，特別是一些大面積的房產，一旦出現欠費，將是一筆不小的費用。
同稅費一樣，大家在看清法院公告的同時，做好房屋狀況調查。
一般到小區物業詢問清楚欠費情況，或者花錢找助拍機構做。
3、全款付款：
法拍房另一個基本的特點就是需要全款。
這裡的全款付款，和二手房相比對資金的要求更加的急迫。
拍賣成交後最終無法全款付到，講被視為放棄。保證金（約評估價的10%左右）也會被扣除。
有人說，買法拍當然要全款啊，沒全款你去拍個毛線~~
嗚嗚~~~~(>_<)~~~~
別急，這裡要講的是貸款問題。
我相信大部分買法拍房的人仍會選擇貸款。
Why？購買法拍房的客戶主要有兩種情形：
A：剛需破限購
B：投資破限購
根據研究，這兩類人羣在購房時非常依賴貸款。
既然選擇貸款，就要考慮：
一、能不能貸款？ 二、能貸多少？
目前各地的法拍房貸款政策不一，大家也不用過多研究。一個比較方便的途徑是直接通過網站查看是否可以貸款。
各個銀行貸款的額度和利率也會有不同
貸款的方案建議大家做兩個以上，防止因某家銀行放款出現問題導致無法在規定時間內拿到資金。
這裡還是建議大家找專業的代理助拍機構，甚至是銀行的人員來給你做資金方案。
4、餘款時間：
說到全款付款，就不能不提餘款的付款時間。一定要看清楚餘款付款截止時間，並在截止時間內完成繳納。不要在這種小事情上栽跟頭。
截取某法拍網站同一天拍賣的四套房產，發現餘款付款截止日期存在差異。
按從左往右順序
一：30日內付完餘款
二、三、四：15日左右付完餘款
大家一定要仔細查看付款時間，建議將各個時間節點記清楚，避免出現因未及時交款而導致被扣除保證金。
5、清房風險：
清房問題可以歸納為戶口遺留、長租約、佔用等糾紛。
一、戶口遺留問題，也是二手房交房的常見問題。
由於戶口會影響孩子升學，而且遺留的戶口對未來房產再出手也有很大隱患。
所以也是大多數人特別關心的。
法院公告裏一般可以看出是否有戶口問題。
如果無法查到戶口信息，或者對戶口不放心，可以到房屋當地派出所戶籍科諮詢。
另外，根據新《上海市常住戶口管理規定》第三十二條規定：
房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區公共戶。
所以大家遇到戶口問題不要慌，還可以找警察叔叔幫忙~
二、長租約
買法拍房遇到長租約怎麼辦？
1、如果法院公告裏明確寫明瞭租約問題，那問題就不大。無非是你想早點拿到房子的，話搞定租客就ok了。前提是你在拍賣房子之前將搞定租客的這部分費用考慮到購房成本里了。
2、如果一個租約之前沒有，在你拍賣成功以後突然出現在你面前呢？那看租約的具體起始時間，在法院查封后簽訂的，法院是不予承認的；有查封前的租約，法院公告裏還沒有的，建議找查封法院要解決方案。
建議在拍賣前去房屋所在物業詳細核實租約情況，然後如果有可能和周圍的鄰居瞭解下。
三、佔用
佔用和長租約一樣讓人頭疼，大家在參拍前一定要看仔細，提前調查清楚。
佔用可以說是買法拍房最臭名昭著的風險了
最讓人沮喪的或許就是錢付了，戶也過了，但就是拿不到房子，因為裡面住著佔用人、原房東、無關人等等，到這個時候，你再去調查佔用人的背景、遊說、清場自然已經來不及了。這幾年的摸爬滾打，幾乎見證了所有的場面，有裡面住著80多歲以上老人的，有唯一住宅拒不搬走的，有50年長期租賃合同的，有門口放煤氣竈、汽油桶的，有牆上潑紅色油漆嚇人的……，各種場面，歷歷難忘。
決定你付完款，過好戶之後能不能順利交房的關鍵就是確認是否能夠順利清場。所有這些工作，務必在拍賣前就調查清楚，否則後悔都來不及，並請專業的人士確認一下內容：
1、佔用者是什麼背景，拒不搬走的真實原因是什麼？
2、到底能不能清走，需要花費多少費用？
並將相關的費用，統一計算到到手價格中，以計算房子的性比價，並指導自己的出價策略。
對於新手來說，喜歡冒險的人可以嘗試，但風險確實比較高。對於老手而言，常在河邊走哪有不濕鞋。遇到特別想買的法拍房、又有佔用問題的時候，可以考慮清房保險產品，對風險對沖。海豚選房的無憂拍是目前這方面做的比較好的。
當然，所謂清場，完全不是你想像的那樣很暴力，現在都是河蟹社會了。
綜上，在購買法拍房之前，一定要做好房屋調查（例如：房屋產權性質、產權人信息及背景、拍賣原因、戶口、租約、佔用、是否存在其他違章違規情況）、資金方案（貸款及放款時間等）
目前法拍房的價格和市場價幾乎持平，有時還會高於市場價。
最後，機會和風險並存，不要一味抱著撿漏的心態去買法拍房。
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