一首曲調緩急分明，高潮低潮過渡柔和的樂曲，會激發人們對美的感受，但綠城這首樂曲的節奏，似乎亂了。

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銷售目標未達成

綠城顯然有點急了。

4月初，綠城

中國發布2019年一季度營運數據，綠城集團一季度實現總合同銷售金額約255億元，同比下降8.6%。

此前，綠城中國董事會行政總裁張亞東接受媒體採訪時表示，2019年綠城的銷售目標為1800億元。以此推算，截至3月，綠城僅僅完成了年度銷售目標的14.17%，雖然第一季度是地產公司銷售淡季，但14%這個比例，也讓業界質疑綠城是否能完成今年銷售目標。

畢竟，綠城2018年的銷售目標就沒有完成，同時銷售增速創下了三年新低。

3月21日，綠城的財報顯示，綠城2018年累計取得合同銷售額1564億，未完成年初定下的1600億元的銷售目標，與2017年相比僅增長了6.9%；而2016年和2017年的銷售額同比增幅分別為 58.4%和28.4%。

營收方面，2018年綠城實現收入603.03億元，同比增長43.7%；利潤23.75億元，較上年同期下降11.04%；股東凈利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。

綠城不僅沒有完成年初定下的1600億銷售目標，增幅也創下近三年最低，遠落後於其他房企至少40%以上的增速。其他指標也遠落後於其他房企靚麗的數據，無論是宋衛平非常看好的龍湖（銷售規模2006.4億，同比增長28.5%），抑或曾看不起的融創（合同銷售金額4,608.3億元，同比增長約27.3%），18年的綠城業績數據非常一般。

與股東利潤「腰斬」相反的，是綠城的負債在持續抬高。數據顯示，截至2018年底，綠城的有息負債達814億元，較2017年底增加41.2%；凈資產負債率為55.3%，而上年同期這一數字為46.4%。

同時值得注意的是，張亞東還給綠城定下了2021年實現3000億元的銷售目標，業內人士普遍認為，將面臨不小的擴張壓力。

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錯失最佳時機 麵粉買在高點

作為一家房地產企業，最主要的盈利手段肯定就是拿地造樓後賣房。這一系列能自我造血的手段背後，首先就是要有足以支撐其規模的土地儲備。最開始的就是拿地。

他們在歷史上曾經有過輝煌一刻。2009年，綠城僅次於萬科，在內地房地產企業中排名第二。當年，綠城實現合同銷售額517.3億元，創歷史新高。

十年彈指間，碧桂園從2009年銷售額232億元攀升到2018年7287億元，綠城從517.3億元漲至1564億，再也無緣行業十強。

這十年，是房地產行業快速發展的十年，也是綠城錯失良機的十年。掉隊了的綠城，正在努力追趕。

綠城2018年財報顯示，當期共拿地37塊，花費土地款517億元，截止期末共有3247萬方土儲。但這個土地儲備規模對綠城明顯偏小，規模小於綠城的中國金茂同期土儲有6420萬平，而綠城一直想要對標的中海地產的土儲有9144萬平，華潤置地則有5957萬平。

而且眾所周知，2018年下半年開始，地產行業急轉直下，土地價格也進入冰點，實在是拿地的最好時機，但從年報來看，綠城在2018年已經錯過了低位拿地的最佳時間點。

但有意思的是，進入今年3月，土地市場開始轉暖，地王開始再現江湖，綠城才開始衝進土地市場，前後差了4個月，土地價格已經是冰火兩重天。

2019年一季度，綠城一共拿下了9塊土地，易簡財經統計發現，其中至少有4宗地塊買成了麵粉跟麵包價格接近。

1月30日，綠城以9.6億元拿下杭州餘杭未來科技城地塊，樓麵價1.6萬元/平米，但周邊在售的高層銷售價格僅僅為2.2萬元/平米。

3月28日，綠城拿下寧波潘火投創地塊，成交總價26.9億元，實際可售樓麵價1.8萬元/平米，周邊二手精裝價格為2.5萬元/平米。

3月29日，綠城以19.7億元拿下杭州蕭山興議村地塊，實際可售樓麵價約為3.5萬元/平米，而周邊在售高層價格為3.5萬元/平米。

4月3日，綠城以23.4億元價格拿下寧波東部新城地塊，其中可售樓麵價約為2.9萬元/平米，目前周邊在售高層價格低於4萬元/平米。

這四塊土地的溢價率，分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均樓麵價約為每平方米1.98萬元。而2018年，綠城中國新增土地平均樓麵價約每平方米1.14萬元，幾乎翻倍。有業內人士對易簡財經表示擔憂：「以上4宗地塊從可售樓麵價來看，比照目前周邊在售均價，綠城這4宗地塊恐怕都會面臨虧損。」

病急亂投醫，2019年3月，中國地產市場雖然有一個小陽春，但進入4月，情況又開始急轉直下，綠城在3月高點高溢價拿下的地塊，實質上是在給綠城埋下了多重不確定的未來。

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漫長的內部磨合，未來難料

長期混跡於土地市場的企業家，總是有敏銳的嗅覺，出手也有節奏感和美感，出手即中。

而綠城的節奏，從銷售到拿地，都亂了。業內人士對易簡財經表示：「從地產頭部企業的增長來看,這幾年的發展都得益於戰略得當以及相對較低的拿地價，綠城這一輪的拿地價並不便宜，戰略也不清晰。」

更深層的原因還是由於綠城自己的權力架構創痛。

從2014年央企中交代替當時的融創入駐綠城開始，中交與綠城之間的磨合就一直磕磕碰碰。

從中交向綠城派駐董事、原綠城二號人物壽伯年出售其持有的全部綠城股票、到去年8月行政總裁曹舟南的離職、中交方面的張亞東接任ceo，中交正式實現了對綠城的全面掌控。

權力的交接之外，還伴隨著多輪的組織架構調整。

從16年綠城內部的「一體四翼」，將原有綠城房產的業務打碎分成了房產集團、管理集團、資產集團和小鎮集團；再到17年的理想銷售集團，取消獨立的銷售部，將整個營銷體系和售後服務併入；再到18年4月的所有業務被切割為輕重兩個板塊，形成11+5結構，大幅進行架構整合；最後是今年的變11+5為8+3，內部架構調整為「7+4」……

而在如此眼花繚亂的架構調整中，各種戰略決策的執行也因而落下。從錯過三四線城市的紅利，沒能在土地市場價格低位大舉購地，綠城幾乎錯失了最近10年的大行情。

綠城是一家很好的公司，曾經有「不惜成本」打造產品的匠心，打造瞭如「玫瑰園」、「桃花源」等一系列經典產品，成為長三角地產企業的標杆，但是這五年來，綠城已經徹底失去了長三角的霸主地位，尤其是所在的重鎮杭州，被萬科、融創不斷夾擊，連續錯失老大之位，不得不說十分可惜。

在央企的背書之下，綠城解決了多年來的財務困境，可以說有一個強大的支撐，但發展是否就有大的機會？不得不說，綠城是否能再次進擊，尚需要等待內部管理磨合的結束以及戰略的得當。

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