靜態測算的邏輯基礎為稅務邏輯，實際上只要搞懂的房地產的稅務邏輯基本就可以手動設計excel靜態簡算表。稅務重點為解決房地產增值稅及增值稅附加、土地增值稅、企業所得稅這三大稅種，因為這三大稅務的稅額占房地產所有稅額的90%以上。

這一篇在前一篇的基礎上將深化一些概念，在計算方法也上有所深入，並結合一個實際案例對所有的計算過程繼續解釋。

稅種解釋

增值稅

增值稅是房地產開發過程中由於價值增值所產生的稅費。2016年5月1日之前，如果進行了開發建設的項目可以採用簡易計稅法，即銷售額*5%，營業稅率為5%；2016年5月1日之後獲取的項目必須採用一般計稅法來計算，即銷售額/（1+10%）*10%,增值稅率為10%，本文採用一般計稅法。

增值稅附加

在增值稅的基礎上產生的附加稅負，包括城市維護建設稅7%，教育稅附加3%、地方教育稅2%，即增值稅附加=增值稅*12%。需要注意的是，城市建設維護稅一般城市為7%，縣區鄉鎮為5%，鄉村為1%。

土地增值稅

土地發生的增值額需按照四級梯度繳納土地增值稅，四級梯度計算表如下

計算方法為：土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除係數

企業所得稅

這一項比較簡單就是扣除完所有成本稅負後的剩餘利潤再乘以25%的所得稅稅率。即企業所得稅=利潤*25%。

定義區分

毛利潤、稅前利潤、凈利潤

營改增後價內稅及價外稅

最基本公式

計算案例

16年某企業獲取一地塊，該地塊佔地36466平方米，容積率為2.0，原始土地價為8210萬元。19年欲以10952萬元的土地總價款轉讓。地塊周邊洋房售價9000元/平，高層售價8500元/平，請問，該項目最後盈利能力如何？

解釋

在第一篇快速計算的基礎上，將等式右邊的各項進一步分解（數學計算的基本規律：如果想要得到更為精確的答案，那麼就需要將估計的大項拆解為更為細分的小項，對小項繼續計算）

收入

收入的確定即為各業態均價乘以各業態的體量。

收入=洋房單方均價*洋房體量+高層單方均價*高層體量+車位單方均價*車位體量

業態均價的確定主要由三個因素決定，完全成本、周邊售價、備案價格。完全成本越高，為了得到項目利潤也需要提升售價來包裹所有的成本；由於房地產樓盤受極位置的影響極大，所以在市場研究的過程中，一般會調查周圍的競品價格，才能給出更為準確的價格判斷。

各業態的體量一般由規劃控制要點決定。規劃控制要點一般會規定項目的容積率、綠地率、建築面積、光照要求、車位配比。房地產項目在項目的強排過程中，一般是在滿足規劃控制要點的基本要求後，最大程度的排布更多的體量，排布利潤更高的業態，而一般來講單方項目別墅的利潤>洋房利潤>高層利潤，車位一般在三線以下的城市利潤極低，不虧就不錯了。

成本

各企業都有各自的產品標準成本體系。一般會將高層分成ABC檔，成本在2500-4500不等；洋房也多分成AB檔，洋房從建築費用上來講成本與高層相近，導致洋房成本高的原因更多的是因為洋房容積率低，單方洋房需要分攤更多的土地成本；別墅也分為獨棟/雙拼/合院/聯排/疊加等多少形式，成本也從4000-8000不等。

成本直接從標準成品體系中選區就可以。

費用

三費費用，財務費用、管理費用、營銷費用已經在上一篇講過，在此不再贅述。

稅金

主要稅金的解釋看上文，重點要從計算過程中來理解。

計算過程

為了方便數據調整，靜態計算一般需要在excel表中完成，也請讀者在看本文解釋的過程中，親手進行表格的設計（複製），以便能夠理解的更為深刻。下文也將以表格+文字的形式來解釋。

輸入項

（1）土地類

（2）售價類

（3）體量類

（4）成本類

假設及計算

（1）成本假定及計算

（2）增值稅及增值稅附加計算

（3）土增稅計算

（4）企業所得稅及利潤計算

（5）敏感性分析

計算結果


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