今天這篇咱來說一下3月份多地出現的房屋交易稅稅率的下調是怎麼回事。

今年以來房地產調控鬆動的跡象還是在「因城施策」的範圍內，因此並不是非常顯眼，基本上是各個城市自己低調的處理，當然各地施策基本上都是對樓市調控寬鬆的政策，沒有像前兩年那樣的收緊。這其中房地產交易稅是屬於減費降稅的大指導方針下的稅費調整，減稅降費是為了搞活經濟降低企業負擔和交易成本，並非是針對房地產行業，不過也順帶包括了房地產相關的一部分稅費減免而已。

哪些城市在降低交易稅費，先看一線城市。

四大一線城市下調二手房交易稅費、房產交易增值稅附加稅率由11~12%均下調至6%以內。上海個人出售房屋增值稅附加由11%下調為6%，增值稅及附加費用一共為5.3%，印花稅減半徵收，其他三個一線城市類似。廣州深圳是從12%下調到6%。這次調整出現在本月，也是2019年首季度末，這個節奏還是值得玩味的。

這裡要特別提醒一句，這個稅率看似降低了很多，但是它是房屋增值稅裡面的一個附加稅，也就是以增值稅為基數計算的，而不是房屋增值部分，也就是說這個稅率實際上佔比不高，以前的增值稅及附加大概是5.5-5.65%，現在調至於5.3%，按照房屋價格計算大概也就是減少了0.3%多一點，也就是說100萬的房產省稅3000元左右，是個小稅種。而且按照原先的制度只針對房屋交易未滿2年的房屋再次銷售進行徵收，也就是拿房產證沒到2年就賣的。

此次減低交易稅覆蓋範圍並沒有那麼大

之前房產交易很多未滿2年的房產，賣方一般都等到2年之後在完成過戶交易，來避免交納營業稅，這個稅率大部分城市在5%左右，這個稅率比上面說的小稅種而言可就高多了；這個時候買家是不願意承擔的，但賣家要是在2年內出售意味著房子總價只得到95%，因此賣方更希望等過2年再過戶。

再加上相當一部分地區對2年內的房產直接限制交易，所以也在符合交易條件之後也就避免了這個稅。因此，這個減稅政策不算影響特別大，當然也算是一個利好。目前市場真正回暖趨勢的體現，並不能靠這一點點利好來促成，而是靠各方面政策例如稅費、融資成本、利率、其他調控政策逐步疊加積累後才能顯現，這也是為什麼我們說2019年樓市主旋律是穩預期、穩房價的大前提之下，各地逐步的放鬆調控來利好樓市，但不會暴漲，也不存在暴漲的基礎條件。

二線城市中東莞，在辦理二手房個稅業務時，納稅人可自由選擇其個人所得稅的徵收方式，即：或繳納房屋增值部分的20%，或繳納全額的2%，這個演算法是顯而易見的哪個低選哪個。我們舉個例子計算，假設房屋買的時候100萬，現在180萬賣掉，增值部分是80萬，如果按照之前增值部分20%交納，相當於16萬的稅金，如果按照可以選擇交納全額2%，則是180×2%=3.6萬。這其中的差異一目瞭然。而這個成本一般來說是賣方在承擔，當然也有可能被賣方計入房價轉嫁給買方，所以說交易稅的調整可以為二手房交易雙方節約不小的成本，肯定是利好。

交易稅費的調整也是客觀上對二手房市場的一種解綁，之前稅費高，成本高導致交易意願是降低的。同時需要注意一點，二手房市場也是一手房市場的晴雨表，一般來說二手房價格更貼近市場供需兩端，尤其是偏剛需的住宅。

綜合而言交易稅率降低是利好，但不改獨立看待可能對樓市產生的影響，目前宏觀經濟、各地樓市綜合的走向是在供需兩端存在變化，包括新增土地的量和價等因素，以及正在隨之而來的突破限價的嘗試，都是會在接下來產生更具有持續性的作用。坦率的說目前樓市的趨勢應該比股市還要明顯，只不過市場跨度在不同地區呈現不同步的變化，我們後續的文章會持續分析這些變化對趨勢的影響。

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