文章首發於公衆號：叄裏河

作者：小昱

貝殼發佈的《2019女性安居報告》最近引發了熱議，這個報告說去年有高達46.7%的購房者是女性，單身女性在一線城市有31.5%選擇全款，而在二線城市這一比例更是高達35.7%。

這個全款買房背後是否掏空六個錢包有待考證，從一二線城市的過去四年不斷加碼的限購政策和飆升的房價來看，越是“獨立”的女性可能未必有能力直接“全款”購買住宅。

況且，在組建家庭的情況還不明朗的時候，用掉珍貴的首套房資格和首套貸款優惠並不明智。所以對單身女性其實選擇不限購的商住優勢比較明顯。首先商住公寓普遍區位配套較同區域住宅價格較低，戶型多爲40-60平的小面積總價也低，其次購買商住不影響後續購買住宅時的首套房資格。商住公寓的面積也符合單身人士居住需求，即使是投資，其租金回報率也高於住宅。

一線城市從2017年3月開始限制個人購買商住公寓政策，但是廣州在去年12月19日率先調整商住房政策，對2017年3月30日前土地出讓而形成的商服類物業，允許個人購買。根據華爾街見聞報道，在政策公佈的第二天廣州中院地產營業部的公寓產品詢盤和成交量都創下2017年“330新政”以來內的單日新高。

從2016年一線城市限購政策進一步收緊，對外地人購房社保年限由滿2年提高到滿5年纔有購房資格，限購政策的加碼將很多剛需人羣擋在門外。部分投資客也因爲限購把目光轉向不限購租金回報率高的的商住公寓上。

商住公寓的銷售量更是大幅度攀升，在17年“3.26新政”前的一年裏，北京全市新建公寓類房產共網籤套數同比上漲150%。上海的酒店公寓成交更是創三年新高，成交面積同比增加89%，成交價格上漲12%。廣州16年全年公寓成交套數創三年新高，價格同比上漲25%，深圳的公寓市場同樣也在推盤及成交都創歷史新高。

在北京說起商住公寓，幾乎沒人不知道北京像素，這個公寓位於通州和朝陽的交界處，坐落於朝陽區常營板塊，緊鄰地鐵6號線草房站，馬路對面就是大型購物中心“龍湖長楹天街”。而對它區位更直觀的感受就像岳雲鵬在《五環之歌》裏唱的：“五環，你比四環多一環，五環，你比六環少一環。”而北京像素就在東五環外，它的價值也是伴隨北京城外擴發展模式及東五環的發展建設而體現。

北京的四環路是從90年代開始建設於2001年連成完整環線，這十年也是中國城鎮住房制度改革的首輪，四環線的建設讓北京的面積外擴的同時，大量商品住宅拔地而起，人口也隨着向周邊移動。五環路在2003年全線建成通車，六環則是在2009年全線貫通。

北京像素就是在六環線貫通三個月後首期開盤，它的誕生也是充滿城市發展造就財富的傳奇故事。江西商人王永紅1999年賣掉加油站把人生的第一桶金，在2000年以極低的價格在北京朝陽區五環外的常營鄉附近一次性購買了600畝還種着高粱、玉米的土地。這塊地其中的一部分就被王永紅開發成了北京像素。

2009年隨着北京CBD東擴方案的落定，東擴區域房價和租金都大幅上漲。一位北漂多年租在東四環的年輕畫家說CBD東擴給他帶來的直接影響是，租約到期的前幾天，房東拿着東擴規劃圖告訴他，房租從下月起漲500。

CBD的東擴也讓常營地區的土地價值翻了10倍，而在這塊土地建設開發的商住公寓北京像素共計9800多套，僅用了4年就全部銷售完成。開盤之初這個位於東五環附近的商住公寓的售價僅爲2萬左右，2010年初北京開啓住宅限購政策，一大批剛需被擋在購買住宅的門檻外。此時北京項目因爲“商住兩用”、“不限購”“小面積低總價”等優勢凸顯出來，沒有住宅購房資格的剛需購買一套北京像素50平的LOFT僅需要支付50萬的首付款，就能在北京有個“家”。

因爲臨近地鐵，去企業聚集的CBD通勤時間不到一個小時以及北京像素小區內各種完備的商業，在“33新政”前北京像素的價格一度漲到6萬多的高點。

獨自一人在北京工作的周女士，2012年花125萬買下北京像素57平loft自住，四年後以225萬出手，置換到了附近一套70年產權的普通住宅。像周女士這樣享受到商住公寓在區域發展帶來的巨大收益的投資行徑，其實就和北京像素的建造者王永紅對自己成功的定義一樣“緊跟時代規劃”。

商住公寓的成功投資其實是建立在政策空窗期，並且要踩對城市規劃的節奏與時點。現在一線城市中北上深因爲對商住的政策還未放鬆，商住的投資機會基本消失，但是持有商住的人依舊能夠享受到比同區域住宅更高的租金回報率。

以北京像素爲例，50平的LOFT，現如今房價215萬，月租金能達到6500元，租金回報率可以達到3.6%。而北京像素所在同區域的住宅小區“富力”，76平的住宅，售價370萬，租金僅5800元，租金回報率僅1.8%。普通住宅的租金回報率僅有商住公寓的一半，即使在一線目前無法通過出售獲得商住公寓的收益，但依舊可以持有商住享受較高的租金回報率。

當然今天北上深這樣的一線城市，公寓已經很難達到這樣的25倍以內的售租比，但是在新一線城市，一套50平左右的公寓售價100萬以內，每月租金收益在3500元以上的公寓還是有不少的。這是新一線城市仍然在加速搶人的稟賦決定的。

而且二線城市目前對商住的政策還處於“睜一隻眼，閉一隻眼”的階段，即使是在2016年9月多個二線城市加碼限購政策，提升非戶籍人口購買住宅社保繳納年限後，商住公寓的銷售大漲，二線城市中絕大數城市也沒有出太限制商住開發的政策。即使是去年出臺“限酒令”的杭州也沒有完全把未來酒店式公寓的開發堵死。

2015年伴隨着央行年內5次累計降準降息，二線城市的住宅市場全年的主基調還是“去庫存”，此時住宅銷售復甦。以杭州爲例，2015年住宅的成交約10萬套，較上一年上漲近40%，購房者購買住宅的熱情完全被點燃，此時因爲住宅市場的火熱，公寓項目基本沒得到什麼人的重視。2015年杭州公寓僅成交1.4萬套，位於城西未來科技城板塊的EFC歐美金融城公寓項目也是在這一年首期開盤，開盤時的售價僅爲1.1萬。

當時對於在市區的人來說EFC所在的區域很偏遠，上班也極不方便，基本不太會有人考慮到那個區域購買一套商住。2015年阿里巴巴西溪園區所在的未來科技城板塊還是繞城外一塊偏遠的位置，市區的人對未來科技城板塊的認可度也不是特別高，該板塊的住宅售價在1.9萬左右。

當時阿里園區附近還是一片大工地，到處都是在建的項目或者待建的項目，周圍根本沒有配套可言。15年房天下一個看房點評是這麼形容未來科技城板塊的：“塵土飛揚，配套交通地段基本就是渣，2公里範圍內就一個小超市和幾家小飯店，東南西基本都是荒地和在建樓盤。”

僅3年後未來科技城板塊的住宅價格基本翻了一倍，而當時被忽視的EFC酒店式公寓17年底交付後，“口水杭州”論壇網友曬出“歐美金融城交付效果超預期”，並且在帖子下面的留言普遍反饋，配置堪比酒店，首開1萬出頭沒買，現在悔不當初。

現在EFC商住公寓的價格較剛開盤時已經翻了2.3倍，達到了近2.6萬。歐美金融公寓交付後2018年初一套50平價值100萬的公寓，租金可達到3500元/月，此時租金回報率高達4.2%。而附近的商品房小區70平房子的租金回報率僅有1.7%。

未來科技城板塊的商住公寓價值也是體現在整個板塊發展過程中，未來科技城是國資委確定的全國4個未來科技城之一，同時在杭州十二五規劃中，未來科技城是杭州新增的三大城市副中心之一。並且該板塊聚集了阿里，中國移動研究院、南方水泥、奧克斯研究院等高端企業入職，依託這些企業中高收入人羣對居住環境的高要求，LOFT公寓符合他們的租房需求。

未來地鐵3、5號線的開通也會讓未來科技城板塊的交通配套更叫完善，而大型商業綜合體的逐漸開業也會讓這一區域的生活氛圍更濃厚。這種生活氛圍相比於遠郊區低密度、大量綠化的住宅，也更適合單身女性的生活。

在中國，女權的進步是這樣的邏輯，城市化需要大量的就業人口，女性作爲外來人口獲得就業機會，經濟上提升之後，在家庭和社會中的地位也隨之改善，進入了一個很正向的循環。

公寓的投資邏輯也是一樣，押注一個新開發區域會吸引大量的爲外來人口就業，外來人口會顯著提升這一區域的租金水平，只要每年的租金回報率能夠接近房屋總價4%（售價租金比25倍），這就是一筆遠超過理財收益的投資品種。

但是公寓比住宅仍然是一個更加考驗耐心和細心的投資品種。要了解水、電、燃氣條件和價格，業務費，稅費，物業管理水平，商圈配套和交通規劃，最好建立在已經很熟悉這一區域，甚至是就在該區域工作的前提下。

只要你“看懂了”，剩下的就是把20萬到50萬的積蓄，以及未來十年的房租放在一起，最後一次性拿回成爲自己的婚前財產，跑贏餘額寶和通脹。