微博曝光後，輿論一片譁然。

房價賤如蔥、三四線樓市危矣的呼聲，此起彼伏。

說好的小陽春回暖，難道只是一二線在自嗨？

不同於外界的喧囂，鶴崗本地人，面對低房價，卻是波瀾不起。

畢竟，鶴崗市房價，早已持續陰跌了三年。

之前都無人問津，爲何如今卻突然引發全民聚焦？

我的看法是：這是當地房地產商精心策劃的一場鬧劇。

事實說話。

這套被媒體稱爲白菜價的樓盤——坤德花園項目，背後開發商居然多次被列爲失信人。

能上法院黑名單的，一般會享受被禁止部分高消費行爲，比如乘坐飛機、列車軟臥，或者實施其他信用懲戒，包括限制在金融機構貸款或辦理信用。

當然最嚴重的還會被強制執行凍結名下的房產。

而早在今年1月，坤德花園項目開發商的法人，就被法院開出了限制消費令。

雖然目前尚未升級到限制房產，但這種風險隨時存在。

更何況，該樓盤早在2014年左右就開始公開售賣，然後時至今日，房產證卻遲遲未下來。

開發商該出的理由是：房子在房管局有備案，五證齊全，沒拿到證只是因爲樓盤實際建築面積和房產局自然面積不太符合。

你信嗎？

反正我打死不信，更不會買！

況且，所謂的“白菜價房”正對着人來人往的電梯，第二層的複式層也沒有窗戶。

總而言之，房子的格局並不宜居。

這也意味着，當我們以爲低價撿到了寶，事實上所購買的房子，有可能陷阱重重。

所以顯而易見，低價房就是赤裸裸的圈套。

套路之深，簡直讓人防不勝防。

所謂的房價低出天際，儼然就是一場鬧劇。

但另外一方面，我們又不得不承認：雖然鶴崗房價下跌的程度，遠沒有媒體所渲染的那麼誇張，但是，鶴崗房價總體持續低迷，卻是無可迴避的事實。

2

鶴崗房價之痛，中小城市轉型之瘍

沒有無緣無故的上漲，更不會出現莫名其妙的下跌。

作爲東北的一個地級市，鶴崗樓市，其實早已是危機四伏。

房價三要素：短期看金融、中期看土地、長期看人口。

剛公佈的3月社融數據，已說明瞭短期金融是相當寬鬆，並不是房價大幅下跌的真兇，那麼鶴崗的問題要麼是中期土地，要麼就是長期人口，或同時出事了。

鶴崗面積高達14684平方千米，比很多超大、特大城市的市域面積都要大。完全不存在土地供應緊張的狀態，這本身就決定了鶴崗房價易跌難漲的局面。

圖：鶴崗市在黑龍江省的地理位置

而更大的問題出於長期人口上。鶴崗作爲下轄2縣6區的地級市，總人口居然只有可憐的100.9萬人，而市區人口也才61.7萬。

地級市只有100萬人，在中國是怎樣的一個概念?

在2010年的第六次人口普查中，鶴崗在全國339個地級以上市人口排名中，位居301位，落後於中國90%的城市。

圖：全國339個地級以上市人口排名以及GDP排名

而最可怕的是小學在校生人數，流失比例超過38%。

要知道，在九年義務教育階段，小學入學率，幾乎可以等同於新增人口數。

而且不作爲政績考覈指標數據，更能最準確的衡量城市人口變化。

如果從這個角度衡量，僅僅在過去五年中，鶴崗人口流失比例接近40%。

潛在的接盤俠，慌不擇路的逃離。

而導致人口外流的罪魁禍首，無疑是：因煤而興，因煤而衰。

早在一百年前，鶴崗就因爲發現中國四大煤礦之一，而名噪一時。

隨後，攜着優質動力煤、化工煤的東風，鶴崗經濟強勢起飛，一路崛起，一度成爲東北耀眼的明珠。

然而，潮水退去之後，鶴崗的經濟卻突然陷入了裸泳的尷尬之中。

從2011年開始，鶴崗被國家確定爲第三批資源枯竭型城市後，連續四年經濟負增長。

或許會有人問，何爲資源枯竭型城市？

一般是指：礦產資源開發進入後期、晚期或末期階段，其累計採出儲量已達到可採儲量的70%以上的城市。

其中最出名的無疑是：德國魯爾礦區和法國洛林礦區。

而在中國，從2008年起，國務院就公佈了三批69個資源枯竭型城市(縣、區)。

第一批共有12個城市被列入：

包括阜新 、伊春 、遼源 、白山 、盤錦 、石嘴山 、白銀、箇舊 (縣級市)、焦作 、萍鄉 、大冶 (縣級市)、大興安嶺 。

第二批32個資源枯竭城市入選：

地級市9個：山東棗莊市、湖北黃石市、安徽淮北市、安徽銅陵市、黑龍江七臺河市、重慶萬盛區、遼寧撫順市、陝西銅川市、江西景德鎮市。

縣級市17個：貴州銅仁地區萬山特區、甘肅玉門市、湖北潛江市、河南靈寶市、廣西合山市、湖南耒陽市、湖南冷水江市、遼寧北票市、吉林舒蘭市、四川華鎣市、吉林九臺市、湖南資興市、湖北鍾祥市、山西孝義市、黑龍江五大連池市(森工)、內蒙古阿爾山市(森工)吉林敦化(森工)。

市轄區6個：遼寧葫蘆島市楊家杖子開發區、河北承德市鷹手營子礦區、遼寧葫蘆島市南票區、雲南昆明市東川區、遼寧遼陽市弓長嶺區、河北張家口市下花園區。

而黑龍江鶴崗，在2011年被列爲第三批資源枯竭型城市名單中，此後鶴崗經濟連續四年負增長。

根據鶴崗統計公報， 2017年鶴崗的經濟總量只有282.9億元，比上年增長7.3%。這個水平只相當於一個普通的縣。

不僅經濟總量連續走低，就連城鎮居民人均可支配收入，也只有全國的58.7%。

轉型乏力、產業單一、經濟萎靡，這樣的城市別說吸引人，就是留住當地的青壯年，都是難於上青天。

以至於，就在硝煙四起的搶人大戰中，被一二線瞬間秒殺，毫無競爭力的鶴崗，爲了吸引人才，當地公安系統今年3月還發布過招警優惠政策：要來應聘，送車又送房！

令人唏噓的是，應者寥寥。

屋漏偏逢下雨時。

就在鶴崗人口加速流出之際，國家力推的強省會戰略，鼓勵集中一省資源支援省會發展，更是無情的擠壓鶴崗本就很窄的生存空間。

也就意味着，在未來的城市角逐中，本就輸在起跑線上的鶴崗，就有可能繼續被一二線遠遠的拋在身後。

沒有經濟託底，缺少接盤俠的鶴崗，試問，房價豈能不跌？

3

城市收縮時代來臨，

全國188座“鶴崗”何去何從？

那東北鶴崗的突然爆紅，究竟預示着什麼?

我想是房價收縮時代正在來臨！

不僅僅是鶴崗，許多年前的爆出的甘肅玉門，同樣因爲能源枯竭，轉型乏力，房價更是暴跌到幾千塊一套，都無人問津的地步，儼然鬼城一般。

而鶴崗、玉門只是中國絕大多數中小城市的縮影而已。

同在黑龍江的雞西、大慶，同在東北的通化、德惠、阜新，內蒙古的巴彥淖爾、寧夏的石嘴山，這些城市過去三年，人口流失都在加速中。

雖然目前官方層面，並沒有具體的數據，但是根據清華大學建築學院特別研究員龍瀛的研究，從2000年到2010年，全中國已經至少有超過180座城市人口，在加速流失。

更狠的是，幾乎超過三分之一的國土，人口密度在持續下降。

如今距離2010年又過去9年，疊加新生兒出生數創歷史新低、人口老齡化加速。

也就意味着，放眼整個中國，收縮性城市，已經遠不止180座。

而近期，國家發佈：《2019年新型城鎮化建設重點任務》，已適時提出，不再允許中小城市盲目擴張，要求把人口引導到中心城市，優化公共資源。

中央釋放的信號相當明顯，意味着未來中心城市與中心城市形成的城市羣、都市圈將加快抽血遠離核心、經濟薄弱、產業單一的中小城市人口，這些無依無靠的城市人口將加速流出。

換句話說，中小城市的噩夢，或許纔剛剛開始。

沒有人口作爲支撐的房價，即使曾經在普漲時代，一路高歌猛進。但終歸會有價值迴歸的一天。

有城市人口流失，對應的自然是另外一些城市，人口加速流入。

而吸走鶴崗、玉門等中小城市人口的，首當其中的無疑是深圳、廣州、西安等。

數據顯示，僅僅在2018年，深圳常住人口淨流入，就超過50萬，這幾乎是鶴崗總人口的一半有餘。

人口持續流入，伴隨着自然是：房價支撐有力。

而縱觀歷史，大城市化將是無可避免的大趨勢。

而中國的城市化進程，尚處在半道。

也就意味着，未來城市間的格局將是：大城市極速擴張，小城市黯然收縮。

而未來的樓市，或許更像今日的股市：一線城市(優質股)樓盤，繼續受追捧，三四五線(仙股)，將淪落到無人問津的地步。

4

下一個十年：這纔是中產最大的焦慮

自1998年，中國住房供給從福利分房轉向市場化，中國樓市自此成爲中產階級資產標配，甚至一度股市、債市都不堪與之並論。

不乏有人通過樓市投資實現財務自由，甚至登頂財富巔峯。

但時至而今，全民投資房地產的黃金時代已過去，一二線樓市投資的門檻也突然提高。

就連時代偉力無人與之抗衡，中國房地產業何嘗不是人類社會一處縮影。

“凡有的，還要加倍給他叫他多餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。”

漲的繼續漲，跌的或許不會跌了，因爲已經觸及地平線。

終究被時代拋棄的中國三四線城市，資源挖掘枯竭，剩下的只能在衰敗中尋找新生，困苦多舛。

無論怎麼作秀，依然留不住逝去的繁榮，留不住年輕人的腳步。

如果未來的社會地域分化如此極端，留給國人的選擇註定更加狹窄。

這就是房地產業發展20年來，卻終究不能讓國人安居的行業之殤。

一代一代人，只能離開買得起房子的故鄉，去買不起房子的熱土。

名爲理想，實則流浪，只是被資源配置罷了。

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