4萬億舊改來了，北上廣深房價至少再漲10年？
2018年，萬科一句「活下去」已深入人心。
在2019年6月28日的萬科2018年年度股東大會上，董事會主席郁亮卻是這麼說的：
我們這個黃金時代也要結束了，這個時候我們的白銀時代開始了，儘管還是貴金屬，它的含金量已經下降。
如果說黃金時代是全國暴漲的時代，那麼所謂的白銀時代，到底會是一個什麼樣子的時代？
01
這個答案，得先從「舊改」這個名詞說起。
6月19日，國務院常務會議拋出一個重磅政策——部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。
本周一，住建部在新聞發布會上表示，經過摸底排查，截至5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。
表面上，舊改是應群眾強烈的願望，是重大民生工程和發展工程。實際上，舊改還是一項重大的刺激政策。
所以，有媒體把舊改定義成堪比棚改的新4萬億刺激計劃，以為全國樓市又能來一波雨露均沾了。
但菜導推演了半天，發現情況並不是這樣！
首先，我們來看看上面所說的舊改到底是怎麼一回事。
按照官方定義，舊改是：既能滿足群眾期盼，有利於拓展內需促消費、又不會導致重複建設的重大項目，擴大有效投資，努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得之效。
說白了，一箭雙鵰的政策，何樂而不為。
為什麼舊改可以起到擴大內需促進消費的作用？
要想理解「舊改」，就必然要重溫「棚改」。
2015年至2017年，是棚戶區改造的第一個三年計劃，超額完成了棚戶區改造1800萬套。
棚戶區改造需要大量的資金支持，那麼錢是從哪個口袋出來的？答案是央行。
2014年央行為了支持棚戶區改造，創造了新工具抵押補充貸款PSL。短短5年時間，央行通過PSL印了33795億元。
而且央行口袋裡的錢都是基礎貨幣，還沒有算上貨幣乘數。
如果按照當時的存款準備金來算，貨幣乘數約等於5，33795億元流通後就能變成近17萬億元。
從最早的實物安置到後來的貨幣化安置，本質上就是為了幫助三四線城市去庫存。
地方用央行印的錢補貼拆遷戶，然後拆遷戶拿著錢去買房，營造住房需求的假象，房價就被炒了上去。
外地人看到三四線城市房價暴漲，也都紛紛入局炒房。
房地產看到機會就大肆買地建房，投資需求拉上去了，就業也不成問題了，老百姓也有錢消費了。
最重要的是：需求來了地價也漲了，地方就能通過賣地賺更多的錢。
地方有錢了繼續補貼拆遷戶，然後無止境的循環下去，這都不能說是一箭雙鵰了，簡直就是一箭無數雕。
既可以消化三四線城市的房地產庫存，又能向市場注入流動性，還能拉動投資拉動消費。
所以，棚改推行的這3年，就是三四線房價暴漲的3年。
看似多贏的結果背後，就是苦逼了這幾年追趕著房價的年輕人。
要是在14年以前沒來得及上車，如今至少都得掏空六個錢包，才有希望湊得起一套房的首付了。
02
好消息是，棚改終究還是有盡頭的，尤其在多數三四線城市去庫存任務已經達成的今天，再強行刺激，只會造就一大批鬼城。
所以，2019年全國棚改計劃開工量減少將近50%，央行投放的PSL也不斷傳出收緊的消息。
用人話翻譯一下，就是三四線房價的暴漲到頭了。
今年鶴崗房價給不少人打響了警鐘，少子化和人口凈流出的三四五小城市，如果沒了棚改的雞血，幾乎就找不到任何新的動力來支撐房價了。
在去槓桿和房地產調控的兩年時間裡，高度依賴土地財政的地方開始哭窮，其實也是真窮，畢竟過去那套已經玩不轉了。
那還能怎麼辦？投資不能就這麼沉下去，否則數據就沒法看了。
現在還能玩得轉的地方，也就剩下一二線城市了，有人口有經濟底子，但問題在於，多數一二線城市的房價和地價已經是天價了，實在是沒可能學三四線那樣搞大拆大建了。
尤其是北上廣深，主城區的核心地帶很多都是幾十年樓齡的老破小，新建樓盤基本都在郊區了。
既然拆不起，那就弄點小改造吧！
中國的住房商品化改革起源於1998年，也就是第一次房改。
換言之，中國大部分的城鎮老舊小區都是在1998年以前建成的小區，距今房齡最少的也有20年歷史。
那時候的房子只能滿足基本的居住功能，沒有專門的物業管理和維修團隊，設計的樓層不高，也沒有格局之談。
水電氣路都是20年前的設計，該有的公共設施也都沒有，更別提惱人的停車問題了。
如今，因為4萬億舊改政策的推出，上億居住在老破小里的城鎮居民，有望迎來一次集中式改造。
要知道，當年棚改也就3萬多億，現在舊改卻一下喊出4萬億的目標。
也難怪消息一出，整個朋友圈的地產中介們都沸騰了。
03
那麼，棚改變舊改，到底是換湯不換藥還是換湯也換藥呢？
在北上廣深這樣的城市，主城區的老破小現在也都不算便宜了，改造以後的老破小，那豈不是要上天咯？
上頭理想的狀態，其實是改造過程中，建材、電線、電梯等等企業有收入了，工資漲了，發獎金了，也有錢消費了。
經濟起來了，地方稅收也就有了，然後又有錢繼續拉動投資。
那麼問題來了，4萬億規模的舊改出來了，房價還會再漲嗎？
答案很簡單，得看這4萬億舊改資金到底是哪個口袋出來的錢。
如果主要是靠央行掏錢，房價就不是那麼容易控制得了的——畢竟花上面的錢，下面的都不怎麼心疼。
而如果是地方補貼一部分錢，老百姓自己掏一部分錢，在央行沒有大量印錢的情況下，房價想暴漲還是比較難的。
另外一個比較關鍵的問題是，舊改雖然延緩了老破小的衰敗，提升了個別社區的房產價值，但歸根結底，並沒有製造大量的新增需求。
所以，舊改除了能造福一波一二線城市，尤其是北上廣深的老破小業主之外，對於其他城市房價的拉動作用其實會非常有限。
最為關鍵的是，研究表明，當房價收入比超過9之後，房價就會對消費和投資產生嚴重的擠出效應，對經濟增長的影響將得不償失。
而按照2018年中國商品房平均銷售價格來算，中國房價收入比已經達到9.3，也就是說房地產對經濟的貢獻已經由正轉負。
所以從這個角度來看，舊改的空間可以很大，但是也可以很小。
一切就要看這百年未有之大變局到底會走向何方，以及在這個變局當中，到底還需不需要再拿出房價來當一回夜壺了……
好了，關於4萬億舊改的話題，菜導今天就跟大家分享到這裡。
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