網紅房企泰禾集團，近期再一次被輿論聚焦、放大。這次“走紅”的起因，是深交所5月8日發布了關於泰禾集團2018年年報的問詢函，就短期償債能力、2000億銷售目標等19項相關細節提出問詢，要求進一步補充披露信息。

實際上，這只是證監部門加強監管的一次例行問詢。截至5月13日，總計有226家A股上市公司都收到了年報問詢函，問詢內容大同小異，包括：持續經營能力的變化、現金流與營收是否匹配、大額商譽計提合理性以及償債能力等等。

雖然只是常規問詢，但對於市場關注度極高的泰禾來說，卻不亞於又一場輿論風暴。不過，據悉泰禾的難題，即將在6月份徹底解決。

接近泰禾的知情人士稱，在經過與諸多金融機構的密切溝通後，574億元短債壓力已基本化解。其透露，泰禾年內實際僅需償還100多億元到期債務。這對千億規模房企來說並非難事。甚至於在內部會議上，鑒於資金面的逐步好轉，擇機拿地、積極拓展又被提上管理日程。

風暴中心“大局已定”

在深交所就其“115億元現金流如何償還574億元短期負債”提出問詢後，“泰禾危機”似乎山雨欲來。然而，風暴中心卻是出乎意料的鎮定。

接近泰禾的知情人士透露，5月11日，在北京的泰禾中國院子，泰禾地產板塊全體高管召開了為期一整天的月度經營例會。而內部相關數據顯示，泰禾今年前4個月已累計完成368億元銷售任務，行業排名第23位。

而近期，泰禾北京、福州和廣深三大區域均有大批樓盤取證備案在即，預計二季度將形成院子系產品的集中放量。

其中，位於粵港澳大灣區核心區樞紐地帶的超級大盤——泰禾廣州院子，佔地千畝，建築面積183萬平方米，，總貨值約400億元。雖然日前已公告與世茂合作，但泰禾仍將獲得49%的權益。

上述內部會議還傳遞出一個明確信息：泰禾資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉。知情人士透露，去年下半年以來，在房地產調控和金融嚴監管的行業大背景下，民營房企融資困難，尤其是國內經濟下行和中美貿易戰等諸多不利因素疊加，導致高槓桿、高周轉模式的激進型房企普遍擴張遇阻，泰禾便是其中的典型案例之一。

年報資料顯示，在排名前50位的內資上市房企中，總計有25家資產負債率超過80%。其中，泰禾2018年負債率一度高達86.88%。這成為輿論反覆詬病的焦點所在。

為改變市場對負債的不良印象，自去年下半年以來，泰禾分別從營銷、財務、操盤、融資和品牌等多方入手，着力應對。

首先是堅決抓銷售、抓回款。年初，泰禾在北京發起“1號搶收計劃”，一個月時間便完成50億元銷售；4月，集團首次實現銷售回款超過簽約回款，各地項目年內累計完成368億銷售業績，為泰禾扭轉資金困局做出巨大貢獻。

其次是拿出若干項目，與業內優秀企業進行股權合作。此前見諸公告的，已有杭州、南昌、廣州和佛山等地7個項目與世茂集團達成戰略合作，未來還將陸續有一些項目放開股權，與志同道合者聯手操盤。泰禾內部曾對此做過測算，結論是“適當稀釋部分項目股權並不影響集團整體戰略”。

據瞭解，目前泰禾合作項目的權益佔比大都在80%-90%之間，而規模相近的旭輝權益佔比大體在40%-50%之間，萬科的權益佔比則約為30%，相比之下，泰禾明顯高於行業平均水準。

三句話說服金融機構

此外，泰禾還對100餘家有合作關系的大小金融機構集中梳理和清理，最終確定僅與其中15-20家綜合實力較強者達成長期戰略合作。

這一“合併同類項”的債務置換動作，使得574億元短債壓力基本化解。據悉，泰禾年內實際僅需償還100多億元到期債務。這對千億規模房企來說並非難事。

知情人士還原了泰禾“高負債”形成的一個歷史細節：早在兩年前，市場形勢好，泰禾各地項目銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。

泰禾當時確立的融資原則是“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”，正因如此，2017年一年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速並購項目、最終實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了堅實基礎。

然而，泰禾的疏忽之處，就在於對金融合作夥伴疏於管控，導致2018年金融市場收緊時，個別實力不強的小貸公司臨時抽貸、壓貸。正因如此，去年以來，伴隨各種負面輿論，個別金融機構開始表現出“晴天給傘、雨天收回”的現實一面。

面對壓力，泰禾在自身做好資金應對、加大力度實現銷售回款的同時，開始着手對合作金融機構進行梳理和精簡，力爭形成“15-20家戰略合作夥伴、每家融資規模幾十億”的穩定格局。據悉，這項工作到本月底就將全面完成。

知情人士還透露，在談判過程中，泰禾用以說服金融機構支持泰禾的理由僅有三句話：一是泰禾超過6000億元貨值的土地儲備都集中在一二線城市，拿地價格低，保值增值；二是泰禾的產品力和操盤力業內有口皆碑，很多同行都在學泰禾，“哪裡去找這麼好的合作夥伴？”；三是泰禾公司治理結構完善，A股上市，“有監管部門替你監管，還有什麼好擔心的？”

加強管理 轉型升級

在上述內部經營例會上，泰禾高層集體反思，認為公司當前所面臨的輿論壓力，既有外部疊加因素，更與自身管理能力不強有關，“與華為等製造業企業和萬科、龍湖等業內優秀房企相比，泰禾的管理能力和水平還有很大差距”。

另據瞭解，在當天參會的泰禾地產板塊高管中，近三分之一入職尚不滿一年。用泰禾集團董事長黃其森的話說，“隊伍需要磨合，但只要大家共同努力，就沒有什麼困難不可戰勝”。

2017年底，黃其森在接受媒體採訪時，曾就泰禾集團實現2000億元銷售目標表達個人願景，此舉隨即遭到深交所書面問詢，成為喧囂一時的輿論事件。然而，在眾多業內人士看來，泰禾近年來反覆遭受輿論非議，背後恰恰說明企業成功地擁有了極高的市場關注度，是自帶流量的“網紅”，正所謂“人紅是非多”，甚至過去地產圈有句俗話“不怕有人罵，就怕沒人理”。

反觀泰禾的成名經歷，從16年前的北京泰禾紅御更名為運河岸上的院子再到今天的中國院子，雖然也曾走過短暫的炒作路線，但本質上還是憑借紮實的產品力、市場認可和消費者追捧而獲取成功。這一點，從泰禾院子系產品持續熱銷、開盤即罄、蟬聯城市銷冠並且被業界同行不斷模仿復制，即可見一斑。

去年泰禾院子還被選入《全國高校房地產專業案例教材》，兩段入選評語寫得頗為中肯。一是：從最早“十年磨一院”的中國院子，到如今全國佈局21城41院，就打造中式豪宅的能力而言，鮮有開發商能與泰禾分庭抗禮；二是：泰禾院子以福州“三坊七巷”為藍本，將中國傳統文化與現代審美理念相結合，形成獨有的“門頭、坊巷、院落”三大造院體系，並申請了包括門頭、門鈸等十大專利，以一脈相承的建築形制、獨樹一幟的文化基因，在業內形成“談中式、必泰禾”的現象。

在龍頭企業普遍專注財務指標、追求產品標準化、強調高周轉的行業大背景下，房地產品牌平庸化漸趨常態。相比之下，泰禾始終堅持精品戰略、崇信工匠精神，並且站在大國崛起、文化自信的時代背景下，高舉新中式住宅文化復興旗幟，以醫療、教育等配套推動“泰禾+”服務，堅持打造房地產行業“第一品牌”的目標信念，並希望以此確立自身品牌的差異性和企業戰略的護城河。

所謂有得必有失。精品戰略和工匠精神，說白了就是強調“慢工出細活”，從商業邏輯上來說，就意味着對產品要有更多的成本和精力投入，同時還會降低一部分周轉率。

這些，在企業規模小、單個項目運作的時候不覺得是壓力，一旦企業規模做大、上升到千億量級時，各種對於綜合管理運營能力考驗便接踵而至。泰禾今日所面臨的，恰是這樣一個從量變到質變的轉型升級時刻。

知情人士還透露，在上述內部經營例會上，鑒於資金面的逐步好轉，泰禾管理層有了底氣。下一步，在加大供貨和銷售的同時，擇機拿地、積極拓展又被提上管理日程。

與此同時，泰禾管理層也充分意識到，當前內外部力量都在要求泰禾加強管理，而且要快馬加鞭、馬上改變，“對此要有緊迫感，時不我待”。