融創仍舊會以穩健和效益爲主。

（左二爲融創中國董事局主席孫宏斌）

這是孫宏斌最爲從容的一年。

3月29日，融創中國（01918.HK）發佈了2018年年度業績，報告期內，融創集團連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約爲4608.3億元，較2017年增長約27.3%；收入約爲1247.5億元，較2017年增長約89.4%。

整個2018年，融創的財務指標控制得較爲均衡。報告期內，公司擁有人應佔溢利約爲165.7億元，較去年增長約50.6%；剔除業務合併收益及其攤銷等影響後，融創集團連同其合營公司及聯營公司物業開發的權益淨利率約爲12.4%。

在負債方面，融創的資產負債比爲59.9%，較上一年的66.9%下降7個百分點，淨負債率下降51.9%，融資成本略微上升至6.81%。而融創中國擁有現金餘額同比增長24%，達到1202億元，現金短債比爲1.3。

關於負債，孫宏斌在投資者會上表示：“借的錢關鍵看投在什麼資產上，流動性好不好，如果都好肯定佔便宜。融創現在銷售大幅增加，現金多，負債率一定下降。”

即便如此，孫宏斌對2019年市場的判斷仍舊很謹慎，其業績目標定爲5500億元。而對於幾天前，剛升級戰略的文旅產業、文化產業，孫宏斌也直言現在不賺錢，但5到10年後，將提供百億利潤。

謹慎應對市場

從2017年10月份開始，融創就很少在公開市場拿地，主要以併購的方式拿地，2018年整年併購次數達到200次。不過從去年下半年開始，融創在土拍市場漸漸活躍起來。

易居研究院智庫中心數據顯示，截至去年11月26日，以成交日期計算，融創在公開市場共拿地128幅，總建築面積爲1344.4萬平方米，佔地面積總計720.69萬平方米，成交總價達404.65億元，在去年10月份更是拿下29幅地塊。

根據孫宏斌的說法，融創從去年10月到現在，拿了4800億貨值的地，這其中今年1月到現在拿地貨值達到了3700億。不過，一二線城市的買地窗口期很短。

孫宏斌在業績會上表示：“從17年下半年到18年，我們在投資上還是控制得比較好，18年下半年，特別是銷售在往下走的時候，土地市場也迴歸了一些，其實去年四季度一直到今年一季度，出現了一些可以買的機會，而抓住窗口期是很難的。”

這其中的區域分化較爲明顯，“2019年，從整個外部環境來說，區域分化會很明顯，有些區域可能有機會，但有些地價就會漲得挺快，另外就是政策可能也會有變化，所以說對於2019年來說，我們在投資這塊還是比較謹慎的。目前，融創整個佈局的土地儲備還是比較主動和從容的，達到我們標準的不管公開市場還是收併購都會獲取一些，太糾結的就放了。”

目前，融創的土地儲備達到了2.56億平方米，同比增長了17.4%。

不過，孫宏斌仍然認爲現在拿地的風險很大，融創未來投資還需要更加謹慎。

“2016年的地和錢都便宜，是特別短的時間窗口。現在錢相對便宜點，但是地貴了，拿便宜錢買一堆高價地就要命了。錢貴的時候拿着貴錢買便宜地，其實風險不大。現在基本是錢便宜地貴，再過個兩年又得控制了，錢和地都貴。”

而對於在限價仍未鬆動的市場環境下，融創的核心淨利潤率接近13%，“現在放開後可以漲，房價降可以跑量，我們有這個原則，從現在開始我們自己拿地基本會停止，有合適就拿，不合適就算了。”

對於拿地的標準，孫宏斌在投資者會議上表示：“拿地有三種，一種是做標杆的，得有標杆的地，比如泛海北京上海的項目；第二種是週轉快的；第三種是糧倉可以賣8-10年的。三類項目標準不一樣，標杆性允許地價貴點，利潤率10%，快週轉利潤率15%，糧倉型的可能3-5%，但每年會漲，可能過兩年就有15%了。”

而從長遠來說，孫宏斌依然看好房地產，這仍舊是融創最核心的主業。

“行業集中度在提升，再往前走幾年基本上這種局面就會比較穩定了，利潤上升空間還是挺大的，其他兩個板塊是爲5-10年後準備的。”

文旅是地產+

四前天，融創中國在北京水立方召開了文旅品牌發佈會，從收購萬達13個文旅項目，到去年接收了萬達整個運營設計團隊，再到升級品牌戰略，融創已經成爲重倉文旅的頭部房企。

儘管不像王健林那樣公開叫板迪士尼，但孫宏斌也在投資者會議上表達了對文旅的期待和對未來困難的認識。

孫宏斌表示：“文旅服務集團我們會在5-10年後做出來，現在看肯定是不賺錢的，但5-10年後會有百億利潤，這個資產價值可以到5000億，2%的利潤就100億了。有人說文化娛樂是百度、阿里、騰訊、萬達，現在就有我了。我們做5-10年以後，就是迪士尼了，但爲什麼我們從來不提，因爲太難做了，IP需要很多年積澱。還有，文化旅遊和文化娛樂都是十萬億量級的產業，落地需要很多錢，投資量很大。另外我想強調文旅文娛基本大錢都投完了，後面就不需要大投入了。”

在三年時間內，融創涉及文化、文旅產業從收購樂視影業和大屏業務開始，到如今已經發展到10座文旅城、4大旅遊度假區、9個文旅小鎮的規模。

不過，對於融創來說，地產仍舊是最核心的主業，其他的業務都是屬於地產+。

“我們不搞多元化，今後五年地產還是我們核心業務，靠這個賺錢空間挺大的，銷售額都能看得到，利潤能快速增長，地產可以加各種，文旅也是類地產，但互聯網就是加不上地產，所以堅持地產主業，投資消費升級，這個大的邏輯沒有問題。”

而在被問到投資機器人好還是造車好時，孫宏斌的回答是“房地產好。”

發力大灣區

造機器人的碧桂園和造汽車的恆大都是大灣區的地主，而融創在華南區域也正迎頭趕上。

2016年，融創通過併購萊蒙國際項目進入廣深區域，獲得深圳融創智谷、惠州融創海灣半島項目，並在珠海、佛山、惠州、中山、肇慶、江門等城市佈局。根據公告，融創在廣深的土地儲備爲1300.2萬平方米，其中位於大灣區規劃中九個城市的有769.09萬平方米。

孫宏斌表示：“大灣區我們還是差一些，但其他區域都比別人強。每個都比別人強人家怎麼活。大灣區我們有四十個項目，2000人，在短短三年內有這麼個團隊，珠三角進了10幾個城市，廣州也有文旅城和舊改，所以，這塊我們慢慢會發力的。”

他還提到，我們在30多個城市內都是前10，20多個城市前5，看上去不是什麼事，其實很難，因爲我們每個地方進去的時間都很短。大灣區才進去3年時間已經有2000億貨值，我是挺滿意的。大灣區競爭激烈，恆大、碧桂園、華潤、中海、萬科都在這裏，不過我們有信心。”

今年1月2日，前保利發展副總經理、寶能地產總裁餘英加盟融創，出任融創中國執行總裁兼融創廣深區域執行總裁，將協助融創廣深區域總裁黃書平分管投資發展和城市更新等業務板塊。5天后，融創就與中鼎聯合競得廣州市增城區金星村更新改造項目(CZ2018-1862)，投資預算逾50.19億元。

對於廣深兩大核心一線城市周邊的三四線城市，也可能是融創接下來的佈局目標。

孫宏斌表示：“爲了規模三四線城市肯定也要去，但是要看哪些三四線，比如廣州周邊的一些三線城市可能比很多二線都好。所以三四線肯定要去的，但差別很大，需要選擇，浙江、廣東大部分地區我們都會去。”

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