綠色住宅先行者。朗詩（00106.HK）從2001年開展業務，以南京爲總據點，輻射至其他長三角地區的城市。公司是綠色住宅發展商的先驅者，把德國綠色建築技術引入中國，其後融合了智能家居及大數據分析，發展出特有的綠色智能家居產品系列。朗詩品牌以高質量見稱，成功打入長三角等經濟較強的地區。其後更成功打入美國市場，在東西岸主要城市豎立“LANDSEA HOMES”品牌，以良好產品質量搶佔市佔率，朗詩2018年銷售在美國排名37。

以品牌效應槓桿出千億貨值。朗詩植根南京、長三角，並輻至環渤海、西南部、以至美國等主要城市羣，未來也逐步發展大灣區。截止2018年底，公司擁有傳統項目土地儲備約370萬平米，估算貨值約690億元（權益比率約50%）。另外受益於朗詩的品牌效應，公司會承接管理第三方的房產項目，授權使用朗詩品牌、專利綠色建築技術，並按銷售額提成約5%，截至2018年底，該類輕資產項目的土儲約300萬平米，估計貨值約525億元。輕重資產項目加起來總土儲貨值約1220億元。

2019年銷售穩步增長。朗詩2019年預計將提供約500億元貨值（全口徑），公司過往三年平均水平約80-90%，考慮土儲集中在長三角一、二線城市，市場深度較爲穩固，我們認爲公司2019年去化率將能夠保持在過往水平，估計約85%，銷售額相當於約425億元，同比增長11%，銷售穩步增長。

嚴謹管控負債。朗詩2018年淨槓桿比率約23%，低於同業平均水平，反映公司嚴謹控制財務風險，加上推展輕資產模式，財務資源需求較低，截至2018年底，手頭現金約60億元，遠高於一年內到期之債務約7億元，非常穩健。而表外應佔債務與現金基本持平，表外槓桿風險有限。

首予“買入”評級。截至2018年底，全口徑土儲貨值約1220億元，權益約30%，加上公司未結轉銷售約300億元，我們估計能爲朗詩帶來約70億元的利潤，於未來陸逐銷售交付以兌現出來。我們估算公司經調整的資產淨值約87億元，並以折讓率 30%爲目標估值，相當於目標價爲每股港幣1.4元，輕資產業務所投入的資本較傳統開發項目爲低，財務風險相對較小，其價值將逐步被市場認可，未來有望爲公司帶來價值重估的機會，首予“買入”評級。