在同行都取得不錯業績表現的2018年，泰禾集團的營收、利潤同樣錄得了一定的增長。據年報，2018年泰禾實現營業收入309.85億元，同比增長27.35%；實現淨利潤39.11億元，同比增長22.53%。

而儘管淨利率較2017年的9.59%上升了3.03個百分點至12.62%，但相較於2018年同行的整體利潤率表現，泰禾的利潤率仍處於較低的水平。

不僅如此，一點財經注意到，泰禾的利潤構成中，包含了投資收益4.42億元、公允價值變動收益6.72億元，撇除掉這兩項非核心業務收益，泰禾的核心利潤將僅爲27.97億元，核心利潤率僅爲9.03%，屬於行業較低水平，顯示泰禾整體利潤水平仍有進一步提升空間。

一如往年，泰禾集團並未在年報中公佈其銷售數據，致使其銷售數據依然成謎。而根據克而瑞發佈的《2018年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，泰禾全年銷售1303.4億元，位列20位，而2017年這一數據則爲1007億元。

一點財經注意到，2018年，泰禾一改此前激進的拿地作風，全年僅新增土地儲備144.97萬平方米，這一數值僅爲2017年的四分之一，投資活動現金流支出也由2017年的349億大幅增加至2018年的185億。

但即便嚴控土地投資支出，經營活動產生的現金流也爲正值，但由於籌資活動現金流入由2017年的1236億減少至2018年的915億元，流出卻由2017年的751億元增加至2018年的949億元，由此產生籌資活動現金淨流出341億元，泰禾2018年現金流不增反減，減少了近17個億。

而因爲融資少、還債多，雖然嚴控了土地投資，泰禾一直以來備受詬病的“老大難”問題——負債率高企也依然未能得到有效改善。截止2018年底，泰禾資產負債率達到86.88%，雖較2017年微降0.95個百分點，但仍高於85%的行業高危線；淨資產負債率384.86%，雖較2017年的473.74%下降89.38個百分點，但也仍處於行業較高水平。

受累於高居不下的債務水平，穆迪公司在2018年11月5日宣佈下調泰禾的美元債主體信用評級，泰禾年報顯示最新的評級信息爲主體信用評級B3，評級展望負面。

02｜以價換量、賣子求生

困擾泰禾的還不僅僅是負債率高企的問題，還有近在眼前的短期債務壓力問題。

泰禾2018年年報顯示，截止2018年底，泰禾借貸總額達到1375億元，其中，短期借款160億，一年內到期的非流動負債414億元。據此計算，泰禾2019年需償債高達574億元，而同期，公司賬上的貨幣資金僅爲149億元，短期償債壓力巨大。

聯合信用評級有限公司於今年1月22日出具了《聯合信用評級有限公司關於將泰禾集團股份有限公司列入信用等級觀察名單》。當中就提到，2018年以來，泰禾高管人員變動頻繁，對公司經營穩定性或將產生一定影響：截至2018年9月底，公司債務規模繼續保持較大規模，存在一定集中兌付壓力。

綜合評估，聯合評級決定將公司列入信用等級觀察名單，並將持續與公司保持聯繫，及時評估及揭示其對公司主體及其存續債券信用水平可能帶來的影響。

過去一年間，由於限價、限購等問題，主要陣線在一二線核心城市、主打高端產品的泰禾在銷售及回款上均承受着較大壓力。而在慘遭信用降級之後，泰禾在融資上也將承壓。兩個最重要的資金來源均受到影響，泰禾承受的壓力可見一斑。

據泰禾此前公佈的數據顯示，截至4月3日，泰禾控股股東泰禾投資及其一致行動人共持有公司股份 780,172,422 股，佔公司總股本的 62.69%，泰禾投資及其一致行動人累計質押的股份數爲 777,376,832 股，佔公司總股本的 62.47%。

據此計算，泰禾大股東的股票質押率已高達99.64%。

或許正是由於償債壓力巨大，今年以來，泰禾動作頻頻。先是一季度，泰禾發起了“以價換量”的項目搶收計劃。包括北京院子二期，金府大院、西府大院等項目在內的部分房源大幅降價出售，希望大規模回籠資金。隨後，泰禾又先後將杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州紅樹灣等項目的部分股權出售給了世茂，回籠資金28.16億元。

從泰禾最新公佈的一季度數據來看，這些動作已經取得了一定的效果。但在覈心城市調控未見明顯放鬆情況下，預計制約泰禾的資金因素仍將繼續存在。

來源：一點財經（ID：yidiancaijing）

作者：秦 卓

編輯：劉 煜

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