過去一週，關於樓市回暖的論調很多，當然也夾雜一部分炒作的聲音，在『地產營銷人』看來，比較靠譜的印證還是要看成交數據。

自今年1月開始，網籤基本放開，數據真實性有了很大提升，這對於觀察市場冷暖提供了有力參照。

從2月份北京樓市成交排名和上週簽約數據看，北京樓市的回暖節奏是比較快的，無論按照月度還是周度，商品房的成交量都回到了去年4月份的數值，這是一個很明顯的信號。

也就是說，北京樓市的“春風”同比去年，提前了兩個月到來。因此對於後市，以謹慎樂觀的預期看待，完全可期。

此外，對於節後這一波成交量的拉昇，更多體現在中心城區較好位置的限競房項目上，優質的產品供應和有競爭力的價格刺激了需求釋放，纔是回暖的底層邏輯。

不過，拋開剛需剛改的限競房市場，單看不太被大衆關注的高端別墅，成交也不俗。

根據『地產營銷人』統計，年初別墅市場的成交先於限競房啓動，尤其是總價2000萬以上的高端別墅市場成交活躍，令人感到意外。

2000萬以上別墅成交套數今年1月份同比去年增長高達337.14%，2月份雖遇春節長假，有一週沒有網籤記錄，但成交量依然同比增長近10%，這又說明什麼呢？

不難看出即使在樓市低迷行情中，高端別墅的客戶對於樓市底部的判斷比普通購房者要早，且出手迅速。同時也說明市場中擠壓的終極改善置業需求依然很大。

那麼，對於拿定主意，打算今年入手別墅的客戶而言，該如何做出置業選擇呢？

這要根據購房者的預算、希望選擇的別墅類型，以及產品品質上做出綜合判斷。『地產營銷人』的建議是，雖然市場有所回升，但不要過於激進，在總價上儘量保證安全，在別墅類型上儘可能把握稀缺，在品質上要堅守原則，精挑細選才不至於留下遺憾。

具體到置業思路上，到底該如何做出篩分呢？『地產營銷人』在此給出三個維度的指導意見，供諸位參考：

1、類型最重要，能獨棟就獨棟

一般我們把別墅的類型劃分爲四種：疊拼、雙拼、聯排（合院）、以及獨棟。其中，疊拼被視爲入門級別墅；雙拼和獨棟居住舒適度高，但供應少；聯排在當下市場中多以合院形態出現。無疑，獨棟是所有別墅中最高等級的類型。

去年別墅市場在連續多年供應下滑之後，迎來難得的供應增加，但這些新增供應在類型上分佈並不平均。主力貢獻是以限競房中的疊拼和聯排產品爲主，而獨棟別墅卻在迅速減少。

從2016年疊拼和聯排（含合院）合併供應占比87%，到2017年的84%，直接躍升至2018年的95%，經濟型別墅的供應占比達到歷史最高，而大面積純別墅產品，特別是獨棟則愈加顯出稀缺性。

由於政策限制和土地供應的規劃條件約束，獨棟將逐步告別北京樓市，這是業內達成的共識。對於別墅置業者，如果有條件自然是優先選擇該種類型，不僅形態純粹，住得舒適；而且越來越具有收藏價值，在資產的保值增值層面，更勝一籌。

有朋友說，當然誰都希望買獨棟，但總價太高，實力不允許啊！『地產營銷人』覺得未必，那是沒有深入市場，仔細尋找。

2、2000萬以內，不可能中找可能

近幾年，北京別墅的成交總價有一條分水嶺，2000萬以內佔80%以上。也就是說，大部分置業者購買別墅有明顯的門檻制約。

在有限的預算內，買儘可能高等級的別墅類型無疑是性價比最好的選擇。然而就獨棟別墅而言，北京市場的主流總價基本在5000萬級以上，留給2000萬以內的出手機會並不多。

根據『地產營銷人』的統計，去年2000萬以內獨棟的成交僅佔別墅市場的9.53%。如果再剔除遠郊區1000萬以內的度假型別墅，可作爲第一居所的1000-2000萬獨棟別墅成交佔比僅不到3%。

固然十分罕見，但不能說沒有機會。如果在2000萬以內遇到合適區域的獨棟在售，值得嚴重考慮，納入優先級。

3、鎖定獨棟後，首選“前二後三”

預算符合，獨棟條件也能滿足，接下來就要比產品品質。

獨棟的品質可以參照容積率高低、院落大小、建築風格、園林景觀等方面去比較，但『地產營銷人』認爲，地上使用空間的大小是關鍵。

這裏的地上空間是針對地下而言的。一般我們常見的獨棟在設計上大概分兩種：一種縱向的地下延展空間較多，有的甚至到地下三層，以此來增加功能上的獲得感，但實際上是爲彌補地上空間的不足。

另外一種是根據地塊自有坡度，設計出“前二後三”獨棟形制。雖然也有地下空間，但由於與室外花園自然相連，形成了與地上一樣空間感受，被稱爲“花園層”。

兩種地下處理手法的不同，造成了獨棟品質的差異。

前者看似多了面積，但地下通風、採光欠佳，喪失了舒適度。如果地上空間功能不足，那麼地下就變爲雞肋。後者可以讓地下空間實現地上居住感受，無形中擴充了地上面積，提升了功能性和實用性。

所以，如果在獨棟別墅中有選擇，最好買設計爲“前二後三”的產品。經過多年的市場驗證，這種產品也確實更受別墅客羣的歡迎。

說了這麼多，那麼樓市中到底有沒有符合以上條件的產品呢？

『地產營銷人』層層篩選之後發現，在北京北部，上風上水的昌平區就有這樣一個理想的別墅項目——凱德·麓語，前三期獨棟別墅，總價1700萬元/棟起，現僅剩餘少量房源在售，別墅客戶可多加留意。

凱德·麓語是由凱德中國在京打造的低密獨棟法式山水別墅大盤，歷經多年開發，社區十分成熟，一二期均已入住。優越的自然環境與純粹的獨棟規劃，爲當下別墅市場所罕見。

凱德·麓語鄰近昌平未來科學城高端居住板塊，區位便利，發展潛力巨大。承奧北別墅區北擴，西連西山別墅區，自去年開始區域內別墅已進階億級。項目處於京承高速G11出口向西懷昌路北側，毗鄰京承高速、立湯路等主幹道，滿足第一居所需求。

此外，北醫三院順義院區已宣佈正式落戶趙全營。由於凱德·麓語地處京北城市別墅羣的交叉地帶，這裏國際學校分佈密集。附近多家幼兒園也已陸續交付，生活氛圍日漸醇熟。

凱德·麓語南面緊鄰京密引水渠，北依燕山，山水環境得天獨厚，是距北京城區最近的生態美境。特有的坡地優勢，更爲最受市場認可的“前二後三”規制的獨棟設計創造了先天條件。

1-3期容積率約爲0.5的低密法式莊園，讓凱德·麓語區別於市場上“高低配”的限競房產品，屬難得一見的純低密墅區。

項目三期規劃有87棟別墅準現房，今年年底即可交付。建築面積約500㎡的獨棟別墅，實際使用面積可高達650㎡，居住舒適度非疊拼、聯排可比。

在景觀打造上，凱德·麓語利用自身的山地特徵優勢，依地勢打造出社區景觀和坡地景觀，層次分明。私家庭院、公共園林、區域山水資源有機結合，將生態、自然、生活融爲一體，使別墅社區既彰顯原生態的特色，又達到私密舒適的效果。

在產品打造上，項目採用法式風格，俊朗沉穩。作爲山地建築類型，建築依山就勢，北高南低，主力戶型均設置下沉庭院，使得地下能夠獲得等同於地上的南向採光及自然通風。

凱德·麓語“前二後三”的雙首層設計，不僅營造了南北雙庭院，同時實現了地下空間的全明設計。把入戶層與花園層分開。上有獨立空間，下有私家花園，還原出別墅完整而愜意的生活空間，既有天有地，又能保持自身的獨立性與功能性。

凱德·麓語內部空間設計也十分用心，約500㎡的獨棟戶型首層以會客爲主，配一間南向臥室，二層是居住層有三間臥室套房，地下是全明花園層，可作爲家庭娛樂休閒使用，同時閣樓也可延展爲兒童專屬空間。

坡屋頂設置了老虎窗，形成頂層更好的通風效果，同時弱化了夏季的熱輻射。頂層局部開啓天窗，能夠在夜晚，360度欣賞漫天星辰。陽光，風，被引入建築。各種綠植被引入內向型庭院，主人將在此體驗四季變遷，獲得緊張都市生活難得的寧靜享受。

樓市小陽春伴隨天氣轉暖，目測別墅市場將在今年提前啓動，在預算範圍內選定最高等級的別墅產品，先下手爲強，應爲別墅置業者們的明智之舉。