帶着壓力和焦慮，限競房步入了2019年。

去年，北京共有39個限競房項目取得預售證，累計供應2.5萬套。有開盤網籤記錄的項目36個，成交4531套，轉入今年的存量約2萬套。單純看這個數字，限競房市場確實不樂觀。

但現實情況是，很多在售的限競房項目含有大量認購，由於給客戶寬限了付款時間，簽約存在短則數月，長則半年的滯後性，因此並不能就此認定賣得不好。

『地產營銷人』預估，算上認購額，限競房整體銷售率應在50%左右，這個成績說得過去。

2018年作爲限競房元年，我們可定義爲1.0時代，市場上取得熱銷，並受到客戶認可的項目具有以下幾個特徵：

首先，最早一批入市的限競房項目，搶佔了時間紅利。

較好的市場環境，充裕的需求累積，讓先開盤的項目得以提前吸附客流，在銷售時機上佔據了主動性，如：6月份開盤的瑞悅府、瀛海府、華潤理想國等幾個項目，大都獲得較好的銷售業績。

其次，稀缺資源優勢明顯的項目，市場表現也優於其他競品。

這裏指的稀缺資源，重點體現在地段資源和配套資源上，特別是四環內的項目和具有名校學區資源的項目其銷售狀況相對理想。典型案例有：洺悅苑（四環內）、佑安府（二環邊）、和悅華錦（人大附名校）、金融街融府等。

另外，少數極重視產品，用增配打動客戶的項目。

在大部分開發商低估市場，用常規減配思路去應對限競房時，少數高度重視產品、用創新和增配去營造品質的項目獲得了機會。

步入2019年，“限競房二年”開啓。市場預計將有約47個限競房項目入市，再加上去年的庫存，2019年的競爭會十分激烈。在這種情況下，去年限競房熱銷的邏輯還能奏效嗎？

『地產營銷人』認爲，邏輯一定會變！

那麼，接下來的限競房2.0時代，有可能遭遇怎樣的市場變化？

1、搶佔時機的策略已很難奏效

打時間差，搶佔先機的策略，在2019年意義已不大。

隨着去年限競房不斷井噴投放市場，現如今各區域都已分佈有項目，且多處於在售狀態，形成了相對穩固的市場格局。

今年新入市的項目，會面臨新老項目的競爭，無法在空間和時間上佔據明顯的優勢。因此在銷售時機上變得相對公平，這與去年搶在起跑線之前，提早截流客戶的境況完全不同了。

但對於有的區域，限競房項目尚未飽和的片區而言，2019年抓住時機儘早入市的策略依然有效，只不過這樣的區域很少。

2、稀缺資源優勢由“靜”轉“動”

記住，稀缺資源放在任何時候都是助力熱銷的核心要素。

在2019年，『地產營銷人』提醒的是，關注限競房市場從“靜態”資源向“動態”資源轉換的跡象。

“稀缺”價值在三維空間裏成立，在加入時間因素的四維空間裏或更具價值，消費者往往忽略這一點——只看眼前，不見未來。

譬如說，今年通州作爲副中心，因爲北京行政中心的搬遷完成，動態利好開始兌現，區域發展潛力和稀缺價值正衝破一個臨界點。

另外一個就是萬衆矚目的新機場——大興國際機場，今年到了關鍵交付節點，最近媒體上留出不少施工接近完成的照片。

作爲建國70週期的獻禮工程，大興國際機場將於10月按期投入使用，這對新機場周邊的價值帶動將起到關鍵作用。

新機場航拍實景圖

3、升級迭代出現顛覆性創新產品

在產品創新層面，其實去年限競房市場做的並不是太理想。

在產品力上，用心的項目有，但數量不多。歸根到底，還是因爲大多數開發商初期對限競房市場的輕視和過於樂觀的預判。

由於產品做的不夠極致，再加上各項目定位類似，導致了比較嚴重的同質化競爭，從而影響到銷售去化。但從今年開始，這種對產品的關注，將會上升到一個無以復加的高度。

從過去的降價、減配，到未來的穩價、增配，逐步通過提高性價比，而不是一味的讓利，用真正的品質去打動消費者，這纔是今年限競房主流的趨勢。

今年在產品端，一定會出現顛覆性的限競房作品。一方面創新會出現在戶型設計上，如何在有限的面積內，營造更多更實用的空間和功能，一定會有更驚豔的作品出來。

另一方面，在增配上，『地產營銷人』認爲精裝修是大趨勢，也是實現產品差異化的關鍵賣點。

精裝的風格、材質、科技系統，以及給予客戶體現的功能細節都是豐富產品價值，凸顯項目個性的品牌標籤，既有助於購房者加深記憶點，增強識別度，也有助於樹立其區域標杆的產品形象。

只不過一切來得太快，一開年就亮相的限競房項目，就暗合了這種變化的趨勢，給全年的市場定了調，樹立了高高的門檻和標準。

無疑，春節前後，市場關注的熱點是大興金茂悅項目的入市。

這個以金茂全流程高端標準，打造的限競房產品，確實看點非常多。因爲無論在資源的佔有，還是產品力的顛覆性上，完全改變了我們對限競房市場的認知。

大興金茂悅實景圖

大興金茂悅位於大興區魏善莊，地處南中軸路與龍江路交匯處東300米。距離天安門25公里，距離新機場僅15公里，是連通新機場與北京內城的重要節點。

1月22日，一架獎狀680校驗飛機平穩地降落在大興國際機場西一跑道上，這意味着新機場第一場校驗任務圓滿完成，標誌着新機場工程建設即將進入驗收移交階段。2019年新機場通航，是帶動區域騰飛的重大利好。

新機場試飛實景圖

此外，隨着南中軸規劃落地、第三次城南計劃啓動完成，三大城市戰略級的疊加利好，賦能區域發展，國際經濟、文化、科技、人才等衆多發展要素正集聚魏善莊，魏善莊作爲新機場建設臨空高端服務的承載區，被喻爲“第二個望京”。

大興金茂悅佔據南中軸線多項動態資源利好，稀缺價值隨區域蛻變而愈加突出，短期內便吸引了大量客戶的關注。

南城發展規劃圖

不同的房企自有不同的限競房開發邏輯，金茂作爲一家以輸出高端產品爲特徵的房企，自然拿出手的限競房也非同一般。

金茂曾在北京開發過廣渠金茂府、望京金茂府、亞奧金茂悅、北京金茂府、亦莊金茂府等口碑甚好的高端科技住宅產品。

而大興金茂悅作爲中國金茂落子北京的第三座金茂悅，此次將項目與金茂最高端“府系”產品基因一脈相承。傳承金茂一貫產品品質及品牌主張，關注客戶居住體驗，科技智慧生活新方式。從客戶需求出發，打造更宜居住宅。

鳥瞰效果圖

項目整體規劃爲共計14棟南北通透的洋房和小高層產品。爲適應不同家庭全週期需求，戶型打造更爲多樣化。74-104㎡的兩居到四居產品，總價約260萬起，首套首付僅95萬起。

其中，104㎡四室兩廳兩衛改善型產品，在同等面積下實現的強大功能，堪稱北京樓市戶型首創。

大興金茂悅戶型圖

戶型設計方正，佈局緊湊，在有限的空間內，營造了更多的功能空間，戶型空間利用率非常高。兩臥室及客廳均朝南。

產品主打精裝科技住宅，配備6S科技智慧生活體系。中央空調+分戶式壁掛爐+地暖配置，使室內溫度舒適而均勻。24小時室內除霾新風機全天候輸送純淨空氣，預留室內淨水點位嚴守生活用水每一站。

大興金茂悅樣板間實景圖

同時項目配備多維降噪設施，創造安靜的居住環境。斷橋鋁合金雙層中空LOW-E玻璃採用，起到良好的遮陽效果。

作爲北京首個金茂+小米智能家居社區，項目與小米科技聯手打造，定製全屋智能科技。打破時間、空間侷限，智能生活隨意掌控，語音控制、解放雙手、輕鬆切換家庭場景、無限互聯等體驗，讓生活變得更便利。

大興金茂悅樣板間實景圖

此外，項目提供24小時金茂管家式物業服務。金茂物業，承襲多年酒店管理經驗，定製化金茂+全場景物業服務標準，全方位悉心爲居者每一個生活細節提供周到服務。

大興金茂悅樣板間實景圖

大興金茂悅在產品上全方位的提升和顛覆性的創新，與之前其他限競房產品的打造邏輯完全不同。是區隔性極高的產品，可視作爲限競房市場重新定義後的標杆作品，也意味着限競房2.0時代“金茂標準”的開啓。

熱銷邏輯已變，2019年限競房如何突圍？讓我們拭目以待！