不僅黑石買買買，凱德、基匯資本也是主流買家，上海浦發大廈、上海MixC萬象城等A級辦公大樓剛被他們收入麾下；3月28日，啓城投資、顥騰投資宣佈聯合瑞士合衆集團和中東家族財富基金等境外機構投資者，對位於北京市中關村(9.360, -0.24, -2.50%)核心區的地標性建築鼎好大廈項目完成了戰略收購。據瞭解，此次交易是迄今爲止北京最大體量的商業地產外資收購項目之一。4月1日，加拿大Brookfield基金擬整購綠地香港旗下上海五里橋綜合體項目的消息傳出。

現階段外資PE頻頻入華收樓的原因何在？外資對於不同區域的收購態度又有何不同？隨着越來越多的外資進入到這個市場，未來中國的大宗交易市場會有什麼變化？

如入無人之境？

“整個市場對於外資來講，據我們研究的數據顯示，基本如入無人之境。2017年之前，外資也在關注這個市場，但當時他們的競爭力遠不及中資。”劉兵說。

回顧房地產大宗交易的歷史，2005年開始，香港、新加坡等地開發商以及外資基金將目光投向中國，大肆佈局北上核心物業；2010年，關於保險資金投資不動產暫行辦法出臺，中資保險公司開始擴大商辦物業投資；2015-2016年，內資基金和萬能險成爲市場主要買家；2017年，隨着房地產市場進入存量物業時代，內資開發商併購存量物業，掀起一輪熱潮；2018年之後，外資投資佔比顯著上升。仲量聯行提供的數據統計顯示，去年，北京大宗交易市場成交額中大約有四分之一收購者是外資。

外資緣何在國內大宗交易市場中再次佔據顯著優勢？業內人士普遍認爲，首先，2018年，中國去槓桿、去地產化的大勢使不少企業拋售資產，市場出現更多的優質資產，比如海航資產的集中處置；另一方面，融資渠道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。

“2018年對中國來說是去槓桿，但對全世界來講，並沒有一個特別明顯的去槓桿過程。並且與之前的1998年、2008年的經濟危機相比，2018年相對來說是一個比較好的年份，市場情況並沒有預期的嚴峻。在中資缺乏競爭力、匯率處在人民幣下行時期，外國資金較爲充裕。另外，在銀保監會合並之後，國內大型保險機構和銀行的管理層面出現調整，在這一調整過程中，國內的投資方向和投資政策也相應的進行調整，這也是當時內地資本投機買賣不活躍的原因。”劉兵說。

劉兵認爲，從外資自身的角度來看，外資現階段大規模進入國內商業地產市場，除了對市場動態變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國這一新經濟體具有高速經濟增長、穩定政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。因此之前在日韓超配的外資機構已逐漸主動將中國的重要性提升。

“商業地產寫字樓是中國經濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，外資認爲有必要搶佔中國一線城市的商業地產資源，加大對中國的核心資產配置。”劉兵稱，“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進入中國商業地產領域，這是一個非常明顯的趨勢，外資已經將中國當作是全世界越來越重要的經濟體。”

外資對市場的反應速度究竟如何？劉兵以他親身經歷表示，“北京市場作爲一個較爲特殊的市場，傳統寫字樓和商場交易標的有限，在這種情況下，投資人只能通過酒店改成寫字樓，商場改成寫字樓的方式，挖掘現有的存量價值。而儘管外資相較於中資機構遠離中國本土市場，但是對項目的判斷上看不出任何水土不服的表現。“去年，戴德樑行還在向很多外資機構投資人介紹北京市場情況，具體的改造政策是什麼樣的，以及土地使用年限的問題，但是很快外資就開始大舉進入國內大宗交易市場進行投資，市場嗅覺非常靈敏。這反映出外資一直在保持關注着北京上海的大宗交易市場。”

對於外資主流的投資邏輯，劉兵認爲目前仍然是買入-經營-出售或Reits退出這一模式。但是，值得關注的是，有越來越多的外資基金長期持有國內具備穩定租金收入、優質租客組合的商業核心物業，這越來越像倫敦、紐約的情況。

地域分佈：上海VS北京

無疑，作爲中國最重要的兩個門戶城市，上海和北京一直都是外資重要的目的地。此輪外資買空上海核心資產，開始對北京加大投資力度，除了已知的、豐樹、Partners Group 等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目，其中不乏收購背景複雜、需要改造的物業。

劉兵介紹，從外資進入中國房地產商業地產領域的地區來看，主要集中在北京、上海這兩個城市。其中，以上海更爲集中。但目前有向二線城市下沉的趨勢。

“從北京和上海的成交額上來說，上海遙遙領先於北京，北京的成交量大約是上海的三分之一。不過，他們交易特點各有不同。外國機構投資者是有投資週期的，上海多是週期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、長期持有型的內資爲主，他們沒有頻繁出售的意願，所以北京的成交額較少，外資進入的機會較少。”仲量聯行北京研究部代理負責人米陽分析。

這一特點或許與北京寫字樓市場表現優異有關。據戴德樑行的數據顯示，自2008年底政府的4萬億經濟刺激後，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時於2011年發生井噴現象，2012年達到峯值，自此之後，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位，截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金爲277元每平方米每月，僅爲北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。

另外，北京甲級寫字樓市場空置等始終低於上海。2011年後，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。而上海隨着2015-2018年大量的新增供應的入市；空置率大幅上漲，於2018年底高達16.49%，高於北京8.3個百分點。

隨着越來越多的外資進入中國房地產大宗交易市場，米陽認爲，“更多外資機構進入北京大宗交易市場，會令這個市場更加活躍，這對市場來說是一個積極的方面。”此外，由於資金成本低，決策速度快，劉兵預測2019將是外資繼續爆發的一年。同時，內資機構也會由於中國經濟穩定，領導層穩定、股市上漲、去槓桿階段性完成任務等多重向好因素影響，重新迴歸市場，外資也會面臨強勁的競爭。

“短期之內，我認爲今年的發展，內資和外資是一個並駕齊驅的形勢。在未來，可能在2020年左右，其實還是會迴歸一個賣方市場。因爲這個市場還是在一個買方賣方不斷變動的過程中前進。”劉兵稱。

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