曼谷中古屋漲??不漲??_Part2

前些日子(5/31)曼谷郵報刊出了一篇文章＜Price gap widens between old and new condos＞，關於曼谷中古屋價格何以跟新成屋價差如此之大，跟前年我在曼谷中古屋漲??不漲??裡頭探討的原因大同小異，這邊先幫曼谷郵報的這篇文章做個小總結。

地點雖重要但不是唯一

文章裏頭提到，曼谷的房產也會因為地點的關係而有價格上的差異，但並不完全只有這個因素，和我們認知的＂location, location, location"是不同的，還有房子的狀況，設計，公設，管理當然還有屋主的維持和管理有關，現在曼谷的公寓面臨兩個主要的問題，第一個就是我們提到的設計＆格局問題，大約在2,005年之前的房子其實並沒有經過良好的設計，老房子通常有較低的層高，較小的窗戶，明明是大房子卻顯得擁擠，浪費了太多空間，這時期之前的房子，設計是硬傷。

(舊公寓空間通常顯得侷促, 採光也較差)

維護管理, 維護管理, 維護管理, 很重要說三遍

第二個問題就是維護和管理，10年以上的房子想要和近幾年完工的新房搶租客，除非地點非常棒，大樓外觀以及內部必須維持如新，但是大部分的屋主即使想要花錢主動重新裝潢，也會遇到前面提到的格局因素，如果是同一區域裏頭，租客在同一租金水平下，傾向租更新穎摩登的房子是完全可以理解的，再加上實行都更必須要經過全體住戶100%的同意，這幾乎是一項不可能且曠日廢時的任務。

買中古屋撿便宜??

以上兩個因素就直接影響到了中古以及新成屋的價差，事實上曼谷公寓這幾年價格的攀升有一個很大的因素就是地價飛漲，有些建案的土地成本已經佔了總建築成本的60%，這就導致了三件事情發生，第ㄧ﹐，小戶型通常佔了建案總戶數的70-80%；第二，曼谷市中心（素坤逸路中段，席隆沙吞區，倫波尼公園周邊）新建案價格再也回不去25萬/平米了；第三，某些在BTS周邊的新建公寓，雖然每平米價格在25萬以上，但完工後的質量令人擔心，這些假豪宅未來肯定會較早遇到現在中古屋所面臨的窘境，而我在曼谷中古屋漲??不漲??裡頭說的，未來新成屋跟中古屋的價格將慢慢拉近，看起來這個時間要比想像中更長遠了一些。

(曼谷郵報根據房產公司提供的資料顯示, 至2017年5月止, 曼谷地價最貴的地方在暹羅廣場, 每平方漥(4平米, 相當於1.2臺坪)200萬泰銖)

總結來說，雖然曼谷公寓價格漲得兇，但是去年到今年為止，賣得好的仍然是不受景氣影響的高端公寓，最具話題性的就是Sansiri推出的 Wireless 98，輕易地打破了曼谷公寓價格的天花板，每平米的價格來到68萬，在此之前的其他超高端公寓，最高價大約是每平米40萬，等於溢價了70%，這個價格無非是起了錨定作用，讓接下來推出的超高端或高端公寓顯得平易近人許多。