爲什麼在很多大飯店裏，越好的菜餚總是上得越慢？

　　心理學家丹尼爾·卡納曼對此做出解釋：這是爲了響應人類的一種延遲享受心理，俗稱峯終定律。

　　有趣的是，最近東叔發現，上海的土拍市場好像也被這個定律給左右了。

　　隨着3月27日南橋鎮地塊、嘉定新城地塊的成功出讓，上海2019年第一季度所有住宅土地交易全部結束。

　　上海第一季度宅地交易監控

　　從東叔自制的交易地圖上可以發現，這14塊土地中，國家隊與民營開發商平分秋色。其次，第一季度的住宅拍地基本都在外環以外，且僅有4塊土地出現了溢價情況，但佈局卻與上海2035城鄉體系規劃圖極其相似。

　　上海首季度的土地出讓，主要還是圍繞着2035規劃中的新城、核心鎮、中心鎮展開。像崇明陳家鎮、浦東川沙鎮、寶山羅店等位於主城區邊界的中心鎮一直都被看好，隨着城市的不斷擴張，這些區域也最有機會躋身主城區行列。

　　總體而言，第一季度的這些餐前冷盤，恐怕難以讓饕餮者的味蕾感到滿足。畢竟，上海現在最可口的“佳餚”仍在內環核心地帶。

　　但不用等太久，一個月後，上海宅地市場將迎來一道久違的高規格大菜。

　　上海市土地交易市場日前發佈了一則內環國有建設用地使用權的出讓公告。

　　4月29日，楊浦區江浦社區B2-03地塊（江浦街道159街坊）將進行公開競拍。起始總價爲41.2 億元，地塊出讓面積爲3.1 萬㎡，起始樓板價爲5.3萬元/平方米。

　　要知道，自從2015年8月陽光城奪得楊浦區平涼社區02C1-12(大橋街道101街坊）地塊之後，整整3年多的時間裏，上海內環以內再無住宅土地成交。

　　東叔特地前往江浦社區地塊一探究竟。雖然這塊宅地現在只是個停車場，但其身處區域實屬黃金地段。

　　B2-03地塊與2006年建成的海上海住宅小區相鄰，緊沿內環高架。距離地鐵4號線臨平路站1公里、大連路站1.3公里。周邊配套設施都很齊全，有海上海弘基休閒廣場、寶地廣場兩個大型商業體。

　　周邊中介介紹：“現在海上海二手房均價爲8.8萬/平方米，對面的恆陽花苑爲7.2萬/平方米。而該區域還是重點學校的學區房，學校有打虎山路第一小學、楊浦初級中學、市東中學，和平公園近在咫尺，三級甲等新華醫院也是步行幾分鐘的距離。”

　　值得注意的是，B2-03地塊並非第一次被端上“餐桌”。去年該地塊曾以46億元（起始樓板價5.9萬元/平方米）掛牌，但因競買申請人不足流拍。

　　時隔8個月，B2-03地塊後再度掛牌，起始總價41.2 億元，下調約一成。

　　土地出讓條件則基本維持不變，除配建5%的保障性住房，15%住房自持的要求外；受讓人還需無償代建規劃打虎山路、文體中心、爲養老服務中心、養老院、公共綠地等公共服務配套設施。

　　東叔手中數據顯示，上海上一次內環內宅地成交要追溯到2015年8月，陽光城以17.3億競得楊浦區平涼社區02C1-12地塊，樓板價爲49236元/平方米。上蓋項目陽光城·檀悅101開盤價爲96000元/平方米。

　　2015年7月，首創、保利置業和山東黃金聯合體以34.54億元競得楊浦區平涼社區01E2－01、02地塊，樓板價爲42725元/平方米。上蓋項目首創天閱濱江開盤價爲94000元/平方米。

　　兩次土拍的溢價率分別爲59.6%和46.12%。

　　時間變了，形勢變了。等待B2-03地塊的，又將是什麼？重現久違的高溢價，或是再來一場叫好卻不叫座的流拍？

　　可能性都不大。東叔認爲，要好好揣摩一個“穩”字。

　　最終花落何處，東叔將持續關注。

　　原創稿件，歡迎轉載，須註明出處