廠長的話:這週末，有人給廠長發了一份長達76頁的《2018中國城市家庭財富報告》…廠長大致地瞥了幾眼，有兩組數據非常有意思，一是2018年中國城市家庭戶均凈資產為154.2元，已達到戶均「百萬富翁」的水準；二是在家庭的總配置中，房產一項高達77.7%，而股票佔比還不足1%。當然了，這則報告顯然沒把股票縮水的「被動減倉」給體現在內，但主體精髓的把握還是很到位的：買房，是中國人二十年來為數不多的「投資真理」。

暴跌80%又暴漲90%，佳源國際的股價之謎

每次市場有什麼風吹草動，股價往往是最先知道的。

1月17日，多隻港股內房股上演了一出「非常離奇」的史詩崩盤：

其中佳源國際控股最為典型，廠長就拿它來說事。

之所以說它離奇，就是因為這票一天暴跌了80%，但至今都沒找到能被實錘的「作案動機」。

在某機構統計的房企銷售排行榜上，佳源國際的年銷售漲幅竟高達1005%，亮瞎了各大地產分析師的眼，然後什麼「排行榜太黑暗」，「包裝融資做過頭」，公司業務造假的種種質疑就甚囂塵上。不過後來官方澄清，說是相關統計機構搞混了佳源集團和佳源國際的主體，錯把前者的銷售額張冠李戴而導致了本次的烏龍事件。

這個算是個翻舊賬的，還有懷疑佳源國際債務違約的。具體而言，就是佳源國際有筆3.5億美元的債務在1月17日當天正好到期…有了康得新的前車之鑒，這則說法也看似「理所應當」。不過就當天晚間，這項推論也被官方公告闢謠了，佳源國際稱該優先票據已經全數償還，且「目前公司財務狀況健康，業務運作正常，管理層對公司未來充滿信心！」

這則公告一出，市場輿論畫風突變，專家們又把內盤股的集體暴跌歸結為了「估值修復」，而這隻錯殺股就「理所應當」地開啟了暴力反轉模式，盤中一度漲幅還達到過98%……不管怎樣，在廠長看來，蒼蠅不叮無縫的蛋，佳源國際本身的高估值、高質押，再加上一向敏感的房地產標籤，被做空機構惦記上也算是「情有可原」。

2019，房企將迎償債高峯

不過在諸多的猜疑和陰謀論中，至少有一件事情是非常明確的。

房企大舉發出美元債，說明它的資金鏈面臨著一定的承壓。

這不，上週末還有朋友和廠長聊到，他買的小開發商的房子也遇到了「延期兌付」的麻煩，很擔心開放商的資金鏈是不是出現了什麼問題。

廠長就著這條線索一查，果不其然，在2019年，房企尤其是中小房企，將要面臨著巨額的償債壓力。

根據中心建設此前做出的研究報告，從2019年開始，房地產的償債壓力將逐漸增大。

具體而言，2018年房地產債券的到期規模為2069億元，而從2019年開始，這一數據將逐年逐年擴大：2019年為3711億元，2020年為4026年，2021年更是達到了7479億元!如果考慮到回售條款，那麼2019年的第一季度就將迎來房地產還債的高峯，其數值將達到2263億元!

面領著如此之大的償債壓力，房企的資金鏈將大受考驗。對大房企來說，它們樹大根深，融資渠道多且規模優勢足，還能以快速回款等方式硬扛；但對於中小房企來說，本來資質受限就多，現在債務壓力又這麼大，很容易會引發一系列的違約風險——尤其是近年來野蠻生長，排名突飛猛進的某些房企，要是處理得不好，今年就會是地產開發商的爆雷之年！

房地產拐點將至？

房企還錢的壓力山大，而掙錢的前景又不容樂觀。

從側面來講，市場上的水就這麼多，而資本催熟，已經過度透支的「水泥經濟」，其相對的投資價值已沒有那麼大了。

股債匯樓這四大資產，廠長在印象裏還從未有過同進同退的情況，尤其是股市和樓市，更是有「你方唱罷我登場」的鐵律：

就拿近幾年來說，14年股市大牛，房地產就萎靡不振；15年樓市暴漲，股市就很配合地暴跌……前幾天廠長還看到，華為的一個員工說要賣掉自家的四處房產去抄股市底，這就是一個很好的例證。

而從正面來看，最能影響樓市表現的也就那麼幾個因素：政策、土地、人口還有資本。

資本的因素廠長上面都講過了，那我們再來看看其他方面。

首先就是政策面，這一點大家要注意，與股債匯相比，樓市的波動節奏完全可以由一紙文書所操控。

比如說最近幾年沸騰起來的三四線樓市行情，完完全全就是由去庫存和棚改政策推起來的。

而現在，各地的棚改任務大多「圓滿結束」，在政策紅利消亡殆盡之後，這些小城市的房價就如同「高危」的空中樓閣，沒有本質上的優質資源（人口、醫療、教育等）支持，又要靠什麼來吸引那些炒房客呢？

至於大城市，「房住不炒」的總基調既然定下，那麼細節方面就不會有大的出入。當然了，由於經濟下行的壓力，廠長預計今年會有個別鬆綁的可能…但我們也不要過度解讀，這只是防止經濟崩盤的「保底」手段而已。

在土地方面，「土拍」一直都是地方財政的收入大頭，至少從這個角度來看，土地價格是不會輕易地跌下去的。

而在人口方面，這個影響最為本質，也是最為長期的。中國目前的人口困境已經擺在檯面上了，別的數據暫且不提，光說自然增長率，2018年的這一指標就僅為3.81%，創了61年以來的新低！

人口紅利還能啃多久？到時候我們該怎麼辦？這是值得深思，需要未雨綢繆的問題。而考慮到一線城市貪得無厭的虹吸效應，和二線城市近似瘋狂的人才引進政策，未來的三四線城市甚至某些二線城市都會出現人口比例失衡的「空城」現象——一個城市如果缺乏擁有購買力的青壯年，那麼它的房價也將無從談起。

大佬紛紛離場，我們也要跟嗎？

估計這裡會有讀者要問了，廠長啊，你之前不是說2019年會是機會之年嗎？怎麼對於漲了二十年的房地產你卻在唱衰了呢?

大家要注意一個問題，周金濤的那一套來源於康波週期理論，康博週期大的看60年，小週期也有20年之說，如果我們把98年的房改看作是起點，那麼截止去年的2018就正好是二十年，康博週期尤能自圓其說。而且這裡需要強調的是，房地產行業是個比較特殊的強週期行業，畢竟房子可不是什麼快消品，往往一買就是幾十年的事情，尤其在去年的資本寒冬之下，財富縮水再加購買力透支……說白了，居民們想再要買一套新房，恐怕還需更久的時間來修復它。

當然了，周金濤對房價的最新看法我們已然無法獲取了，但市場上不還蹦躂著那麼多的房產大亨嗎？從它們的言行之中，我們也能窺得一絲天機。

上週深陷「紙板門」的萬科董事會主席鬱亮就表示：「十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了」。

除他以外，堅決離場的王健林在去年的工作總結會上也定了一個小目標：「萬達商業要在2019年剝離所有房地產業務，一平方米房地產開發也不能有！」

早早就跑步離場的李嘉誠，最近在被問道對樓市的看法時也表示道：「買了自己住沒問題，應該買！但千萬不要炒房，因為波動很大。」

……種種因素表明，樓市持續二十年的狂突猛進將會告一段落了，那作為個人投資者，我們要怎麼辦呢？

首先給大家喫個定心丸，鑒於房地產行業之於中國經濟的特殊性，政府的那隻無形之手勢必會對房價有所託底，不會讓我們重蹈日本「用臉著地」的覆轍。

而具體來講，就是「因城施政」，根據城市自生的資源特質而給出不同的政策措施。

比如三四線城市，在失去了「貨幣化安置」這個大靠山後，它們的加分項就少了，連綿的陰跌恐怕會是之後的主旋律，這條道上的末班車已經開走了，我們也就不要湊熱鬧了。

而對於那些始終堅挺的大城市，廠長上面也提到過，今年的地產政策或許會有放寬，但中央脫虛向實的基調已定，總的來說，房地產投資會從之前瘋漲的爆品，即將或已經淪為更適合長期持有的保值產品……不要覺得未來太遠，要知道宏觀上的一小點變化，對應到微觀世界，都早已是滄海桑田！

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