一個去年買了商鋪的網友，去年買的時候是280萬左右，持有的過程中發現租金很低，不能夠支撐以租養貸的美好想法，於是乎手頭資金就有可能比較緊張，再後來就有了想出手的想法，網上看了一大通，發現稅費比較高，於是就想確認一下稅費到底有多少，誰來承擔？

這個時候，作爲二手商鋪買賣，就不是稅費那麼簡單了，在價格上就會有更多的市場行情，這個市場行情不比住宅，是完全市場化的行情，會關係到收益率，地段，商圈，稅費，以及房子自身的格局，當然還包括資金成本，操作手法，因爲他的這個商鋪是在按揭當中，自然就要先還掉按揭之後才能交易，關鍵去年買的商鋪，估計房產證還沒辦下來，這就會引發一系列的阻礙；

商鋪作爲二手房再次交易，就變得無比的尷尬，這種尷尬最大的表現就是價格上比較尷尬，爲什麼呢？

這裏想說的是，原價賣出都是比較困難的，因爲開發商賣給你的時候，早就算好了，這是3年後的市場價格，持有時間低於3年一定是虧錢的，關鍵是這麼大的資金，老百姓沒人接手，有錢的人都會算賬，一個比一個精明，虧錢買還差不多，也在半年內很難交易成功，關鍵是好關係到一個稅費的問題，到底誰來出這個稅費？

稅費誰來出，誰着急誰出，想賣的人着急你就出，想買的人着急他就出，往往商鋪的稅費較高，賣家出賣家的，買家出買家的最爲合理，那麼賣家的稅費，在增值之後就比較高，沒增值之前還算沒多少，就一個交易費和個稅，也沒幾個錢，關鍵看誰更着急了？

這就比較尷尬了，他的目標出售價格是300萬，或者原價也可以，這相當於沒有增長銷售，理論上稅費不會太高，交易稅3%，個人所得稅也不會超過1%左右，有的地區可能是2%左右，手續費買賣雙方也不足10塊每平米，土地出讓金3%左右，有的地方不收取，評估費0.5%，營業稅基本上轉化爲增值稅了，差額的5.5%左右，沒發票就慘了，全額的5.5%左右，沒有差額這個稅金是不用繳納的，還有其他的一些其他稅費，例如印花稅，登記費，按揭還有保險等等，都是小頭，沒幾百塊錢，保險多一點，保險屬於買家稅費了，就不必說了，合計下來，也就是買賣雙方總共的稅費也就是不足10%左右；

若是增值了，還有土地增值稅，交易增值稅等等，這個比例就比較高一些，包括個人所得稅也是按照增值部分20%收取的，就高了去了；

商鋪稅費高，自然就阻礙了交易成功率，也影響到交易價格；

商鋪的交易價格，一般都會非常的市場化，也沒有限購，槓桿率只有50%最高按揭比例，除了稅金之外，還有那些因素影響二手商鋪價格？

第一個因素，就是年限，年限越高的二手商鋪理論上對於第一個買的人，租金價值回報率越高；

但是作爲二手商鋪買賣的時候，價格就要大大折扣，因爲年限越多，增長越多，稅金就越高，關鍵還是年限，假如一個商鋪還有20年的產權，你準備多高的回報率入手，這就要考慮到回報率，假如只有5%的回報率，二手商鋪租金增長也可沒有新商鋪那麼強勁有力，都是成熟商鋪，那就要考慮降低價格，才能提高回報率，那麼賣家又不願意了，這就比較尷尬了；

年限越高的商鋪，價格理論上，要在6%甚至以上的回報率，纔能夠入手，否則就不划算了；

第二個因素就是商圈，地段，決定二手商鋪的價格；

二手商鋪，地段比較好的商鋪，收益率比較高的商鋪，一般不會出手，除非緊急用錢，這個時候，原購買商鋪的人一定是賺的盆滿鉢滿，對於再次接手的二手買家來講，就要考慮年限，考慮回報率，考慮的是租金增長幅度，增長較快，或者有協議的增長，就要考慮總體收益率，之後纔會有交易價格，這個交易價格的判斷，就是總體剩餘年限的收益率，不低於7%屬於正常，低於這個價格，會有風險；

網上說的，商鋪土地出讓金不會超過5位數，那是沒有根據的，沒有立法，有部分偷換概念，而且按照3倍拆遷賠償，想得美；這些都是不可以作爲購買二手商鋪的範圍之內的，商鋪到期后土地出讓金，現有的制度是評估房價的25%左右，不繳納土地出讓金，不可以再次交易，沒有任何的金融功能，想再次上市必須繳納土地出讓金，包括住宅貌似也是如此，住宅就是不轉讓房子永遠屬於你；

地段，商圈，不可以作爲二手商鋪交易價格的重要參考標準，只佔到十分之一的重要程度，甚至不足爲慮的去思考；

第三個因素就是房子自身的格局，適合做什麼行業，這些行業是否賺錢，哪些賺錢的行業不能做？

因爲商鋪的層高，內部格局，門頭，都會限制很多的行業准入，有些行業經營起來盈利空間比較大，拒絕了這些行業，就意味着受到了限制，那麼在考慮二手商鋪價格的時候，就會打一些折扣；

房子自身比較硬的房子，還是有更大的優勢，獲取更好的租客；

第四個因素就是，商鋪現有的租戶，租金是多少，有一筆賬可以算清楚，當然是租金回報率越高越好了；

二手商鋪交易的價格，還受到其他一些因素的影響，持有的人是誰，是否着急出手，也會把價格變得浮動更大，包括車位，交通是否暢通，周邊人羣消費能力，有錢人越多可以做的消費升級類的行業越多，例如，動物醫院，月子中心，當然，這就要求商鋪的面積比較大一點點，而且是二樓也可以去經營的，這裏帶出一點點新的消息，二層商鋪買好了，收益率也會不簡單；

本期關鍵詞「商鋪價格」