(速途網專欄 作者：劉碩)據2013年戴德梁行數據統計顯示，目前，在休閑娛樂、餐飲方面的業態佔比，天河城、正佳廣場、太古匯、中華廣場分別為48%、53%、43%、48%。於是，購物、餐飲、娛樂各為52：18：30的「黃金比例」被打破，現在逐漸演變成各佔三分之一，甚至餐飲佔40%的格局。體驗式業態已經在商業地產中佔據主流地位，商業地產O2O也將從一站式購物中心的線上運營找到突破口。

　　目前商業地產已經基本形成了一個大的格局，形成一些地域的優勢和佈局，其次還形成了一些相應的商業模式，不論是凱德、萬達、華潤、中糧，基本上形成了自己的一套投資、收益、管控、複製。但房地產不僅僅是開發，更強大的是運營，運營的增值可能是商業地產未來很重要的一個收益的來源。目前商業地產是羣雄割據，各顯其能，下一步在各顯其能的基礎上形成惡性競爭以後，一定會集中往電商方向走。

　　(一)線下實體店不可能會覆亡

　　一個企業能在正確的市場判斷當中，在整個社會的消費結構變化中，把握住這種結構變化、把握住消費者的新的消費需求，那麼企業就能通過創新經營，實現銷售增長、滿足消費者新的需求。當前市場的一個特點是新型商業的發展，體驗型消費成了一種潮流。在這種情況下，實體經濟應該探索如何為顧客提供更多的、更新鮮的服務，能夠更加符合消費者的需求。

　　新消費者更多維度的身份特徵，為新業態及主題化奠定基礎。之前消費者的身份很單一，形成了高度一致的需求。現在消費者的身份是發散的，這就決定了每個商家都有一個足夠寬的市場可以細分。這樣的趨勢就可以產生一個專業化的商家，正是因為有了消費者多維度的身份，才能保證市場的細分和新業態商業的產生。

　　現代消費者對生活發展品質有極高的需求，體驗式消費具有極強的生命力，能夠滿足新經濟形勢下消費者的需求。與此同時，我們應該注意到，餐飲類的運營成本也會相對較高，但如果有足夠多品類豐富度的組合，則能獲得很好的盈利空間。通過一些自媒體如微博、微信和目標顧客通過線下活動方式做最直接的對接。它是目前很多做線上線下融合的最主要的途徑。這個途徑是將來非常有發展空間的，因為第一有效度高，第二成本足夠低。從傳統角度看的話做線上店一定是跟線下店是一個互動關係，也就是說線下店是線上的實體店的體驗店，這是做線上體驗店是必須有的。

　　其實，對大部分線上品牌來講，開線下實體店是必須的，只不過會有在數量上的控制，在區域上的控制，在一些銷售策略上的控制。線下體驗店更多的是側重於活動和品牌推廣，對於線上的客戶需要一個線下的交流空間。線上的客戶在線下需要交流空間就產生了實體店體驗的要求，所以這個實體店更多的可能是體驗空間而不是一個銷售的空間。這方面來講的話，這個空間可能會做得相當的有藝術氣息，相當的有個性化，設計感會非常強，而不是傳統意義上所理解的一個賣場。這可能是將來體驗店一個發展趨勢，對購物中心這類體驗店吸引人流起到的作用是非常大的。

　　消費者的鑒賞力越來越強，所以對買不同的品牌，到不同的店鋪形成了明晰的動向。消費者不斷買奢侈品還要買二線品牌，甚至一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個大規模的購物中心。人的消費時間越來越稀缺，需要在一個場所完成所有活動，提升他們的活動效率，年輕一代的需求倍增，他們需要理髮、購物、娛樂、用餐等，所以這個時候，消費者選擇的不僅是一種商品，而是一個綜合性的消費場所。

　　(二)一站式O2O購物中心將崛起

　　商業地產目前看重的是現有存量資產的運營能力，將從兩個角度去提升。第一是業態的調整，比如增加一些體驗性的業態、主體性業態及細分性業態。購物中心需要增加更多的體驗性、時尚感，和新鮮的業態比如在餐廳O2O現場點菜等。融合和線上的消費羣產生良性的互動，增加消費者對線下實體店的體驗。通過各種目標消費羣的活動及各種方式引流增加互動，讓整個購物中心更加良性運轉，使購物中心資產質量有一個提升。它包括兩個渠道，首先是業態的調整，其次是通過線上引流來增加購物中心的客流。

　　作為一站式購物中心和消費人羣匯聚的街區，商業地產O2O通過與互聯網連接，將居住、辦公、生活及娛樂休閑融為一體的生活空間，給現代人生活帶來更多便利，徹底告別雜亂無章的消費體驗。通過引進區域內最大的生活賣場、五星級影院、最全的餐飲品牌、最大的兒童娛樂城、最時尚的零售賣場，打造區域內規模最大、業態最全、最時尚、最具吸引力的家庭娛樂購物中心。齊全的商品，暢通的購物路線和優質的購物環境將為消費者帶來全新的消費體驗。它在為周邊居民提供各類高性價比商品和舒適購物環境的同時，也能讓商業配套設施有質的飛躍，提供更加豐富的生活體驗和更為絢麗的繁華色彩。

　　商業地產O2O一站式消費中心，不僅服務於小區及周邊的消費市場，更多的是形成多樣化、品質化的消費中心，承載城市商業的發展。核心客羣來自周邊3公里範圍內的人羣，隨著項目的持續進入，未來消費人羣將不斷擴大，為商業地產與O2O企業合作的持續深入並良好運作奠定堅實的基礎。中心區的商業往往代表著城市商業的發展水平，引導著城市發展方向。雲集購物中心、超市、電器、百貨、家居等主力商家的商家，餐飲休閑、文化娛樂、金融服務配套以及便利類商家，對商家而言，中心區就是商業競爭的制高點，是商家必爭的商戰陣地。一個完整的ShoppingMall通常都由百貨店、眾多專賣店、超市、餐廳和電影院、娛樂設施組成，提供給顧客的是集購物、美食、娛樂、休閑、康體和服務於一體的綜合空間，未來商業地產O2O線上的店鋪也將涵蓋這些領域。

　　結語：隨著消費需求的不斷升級，尤其是電商的迅猛發展，體驗式消費已經成為商業地產和商業經營的命脈。休閑、運動、社交、娛樂、餐飲、教育等物質文化消費需求只能通過體驗式消費、體驗式服務而獲得。消費者對於購物環境要求越來越高，商業地產的發展必須有與之相適應的消費能力，相對於人口流動多、消費能力強的一、二線城市，三線城市並非商業地產發展的沃土。體驗式商業成為商業地產開發商和商業經營者共同應對市場激變的策略。通過體驗式商業業態和體驗式商業服務等新商業理念，繪製企業自己的商業地產發展藍圖，並逐步推出有自身特色的品牌概念。

　　商業地產企業已經在線下積累了豐富的商業運作經驗，通過將經營理念貫徹在線上開發中，注重產品品質的打造和線上商業的運營，從資源整合策劃、商業管理、產品創新、多樣化合作方式等多角度，塑造從線上到線下的商業地產運營全價值鏈。一個好的商業一定是要更貼近本地需求，更加地專註於更專業的業態組合才能使物業的價值能夠發揮到最高，所以對商業地產企業來講，這兩個物業都是將來要重點去發展的。因為它們將來在更加獨特性的定位的前提下都有很大的提升空間。

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