房價真又漲了，2018年四季度開始調整的房價，再次出現反彈：

　　3月份， 4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中：北京和廣州分別上漲0.4%和0.8%，上海和深圳分別下降0.1%和0.3%。二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中：北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.7%，廣州下降0.5%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月降低0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，上月爲下降0.2%。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

　　簡單的分析一下：

　　3月份房價數據沒有出乎意料，在信貸寬鬆下，統計口徑中的70大城市房價數據接近全面上行。3月份出現房價再翹頭的原因很簡單：

　　信貸寬鬆下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕踏空，入市量提高後，價格開始出現上浮。

　　首先：反彈明顯出現，特別是一二線城市

　　上月新建住宅市場價格9個城市房價環比下調，3月份只有4個城市，包括韶關、贛州、深圳、上海，其他城市出現了全面上行。65個城市房價上漲，再次接近2017年市場熱度最高時間點。

　　二手房市場價格：有10個城市下調，主要是南充、廣州、烏魯木齊、青島、洛陽、海口、鄭州等熱點城市。有57個城市二手房價格出現上行。比上個月多了10個城市。

　　從去年10月開始，已經連續6個月有超過10個城市二手房價環比下跌。但3月份明顯呈現出了市場小陽春，一二線城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出現明顯二手房上漲，12個城市環比上漲超過1%。

　　這些房間出現反彈上漲的城市主要特點是，一二線城市中，前期調整多的。

　　其次：樓市部分城市二手房出現小陽春。金三銀四開始出現

　　對比之前，一線城市平均二手房價格再次出現上漲。

　　最近很多城市包括北京、深圳、廈門、南京等之前二手房價格明顯下調的城市，都有價格出現波動的苗頭，預計4月份很可能會表現的更明顯。

　　最近很多之前跌的城市二手房房價又反彈了，主要原因還是信貸刺激下，人爲的炒作，過去成交量低迷下積蓄的購房者怕踏空！

　　這一輪小陽春到底多長？核心還是看信貸政策的寬鬆程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。

　　過去一年，很多城市房價的確明顯下調了。而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。

　　最近全國開始出現項目宣佈漲價，人爲的刺激市場。從過去歷史看，房地產行業春節後一般都有一波市場炒作.

　　從市場發展看，隨着金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。這種情況下，炒作更有可能會影響市場。

　　房地產政策的確有所寬鬆

　　一季度人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，也是有記錄以來的單季新增貸款新高

　　3月居民部門新增人民幣貸款8900億元，比上年同期多增3167億元，增量創下歷史同期新高。其中，居民部門新增短期貸款4294億元，創下歷史新高。

　　從房地產調控內容看，的確出現了多城市寬鬆，疊加人口政策（其中大量的輕微鬆綁政策被加碼放大。

　　第三：新建住宅網籤價格失去意義，信貸高位下，市場回暖持續，市場分化

　　爲什麼二手房價格下調明顯，而新房價格依然上漲的主要原因有幾點：

　　限價政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價格嚴重失真，

　　一二線有望繼續上行，三四線調整持續

　　3月過去了，整體看，全國樓市並未出現大幅度變動，在整體平穩的市場下，不同區域市場出現不同的變化。

　　一線城市整體出現了比較明顯的變化，其中北京商品房住宅成交31.1萬平米，環比上漲了108%,同比上漲達到了130%.二手房成交量也達到了1.6萬套，是最近10個月的最高值。

　　據上海中原地產數據顯示，當期上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米，環比增加106.5%。

　　廣州成交90.2萬平米環比上漲177%，同比上漲48%。深圳成交29.52萬平米，環比上漲139%，同比上漲49%。

　　二線代表城市環比上升82%，同比上升30%，大連、南京升幅較大，分別達286%和259%；此外溫州和南寧升幅較小，未超兩成。

　　三線城市平均數據看，同比下調了14%。整體看，市場繼續調整中。

　　3月份全國各地樓市調控政策逐漸平穩，合計僅發佈房地產調控政策15次，累計一季度1月份68次，2月份21次，合計3月份，一季度房地產調控只有104次。（詳細政策內容見文後）

　　整體看，從2018年11月開始，樓市政策出臺的密集度逐漸放緩，樓市政策以平穩爲主，部分城市出現了微調之前過嚴的調控政策。

　　首先：樓市繼續發展，房地產調控政策也持續，最近各地微調市場不斷，也有部分城市重申政策穩定：人才政策繼續密集出臺，包括高碑店等城市的人才政策明顯與購房掛鉤。對於市場來說，對政策預期寬鬆成爲市場主流。

　　其次：多個城市針對樓市出現的謠言發佈政策，包括濟南、鄭州等地，闢謠鬆綁限購限價。整體看，樓市最近出現小陽春，市場各種謠言明顯出現。濟南也住建局與公安局聯合發佈通知。

　　第三：三穩成爲最關鍵的政策方向。

　　穩地價、穩房價、穩預期，是2018年下半年來房地產政策的主要基調。在兩會中，大部分省份都明確提及。最近是各地兩會集中時間，針對房地產的各種定調將不斷，整體看，2019年穩定房地產發展將成爲政策趨勢。

　　公佈2019年一季度銷售業績的房企合計30家，這30家房企一季度合計銷售業績爲10469億，與2018年同期的10096億相比，同比上漲了3.7%。

　　不同企業之間的分化明顯加劇。

　　對比過去數據，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩，龍頭房企規模出現同比下調。

　　房企2019一季度相比2018年明顯出現了3個特點：

　　1：整體銷售額出現漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調，銷售數據開始退燒。

　　2：分化繼續明顯，整體看，中小房企數據依然在上漲。

　　3：春節期間返鄉置業退燒，影響佈局三四線城市企業銷售。

　　出現一季度數據放緩的原因除市場本身退燒外，與2018年當時有2017年大量結轉有關係。2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關係。

　　最後偉哥總結一下：中國房地產短期看政策，中期看政策，長期看政策，政策裏最關鍵的是信貸，只要信貸足夠，漲就必然。現在看，槓桿率還不高，所以只是剛翹頭，但3月份信貸數據再次出乎意料的高位必然導致4月份價格波動蔓延。