綠地集團作為曾經的房地產大佬，沒有很好的把握房地產後續機會，在借殼金豐投資後，一直在消化上市前衝量帶來的不良後果，尤其是雲峰集團百億借款違約問題，給綠地帶來的巨大的不良影響，各大金融機構對於綠地融資，紛紛持謹慎態度，融資成本增加。

東北房地產投入過大，回收緩慢，佔用了大量資金。

為了報表好看，確保借殼成功，未能及時加大長三角、京津、珠三角及省會等中心城市土地儲備，導致後續發展不足，分別被恆大、碧桂園等超越。

另外，在房地產開發中，沒有很好的控制產品質量，近幾年綠地開發的小區，已經成為爛品質的代名詞，導致之前的綠地金字招牌被廢。

戰略定位不明確，不斷在房地產、礦產、金融等方面徘徊，導致錯失了房地產及相關領域的發展良機。

本來綠地可以借申花足球的聲譽，起到廣告所不能達到的效果，就如同恆大足球之於恆大集團，但因為足球管理不善，幾年下來，足球成績太差，甚至淪為保級隊，極大傷害了老申花球迷，也給綠地帶來了負面影響。

現在張玉良已到正常退休年齡，算是超期服役，一般來說，這種狀態下，肯定保穩，不會有太多的超預期效果的，所以，不看好綠地集團近期發展的。

個人觀點，不喜勿噴，謝謝！

63歲的房企大佬張玉良，也有「三高」問題需要解決，那便是綠地控股高周轉、高負債、高減持所帶來的後遺症。

張玉良對此卻很看得開，他說，「外面的質疑聲是好事，現在企業每天在奔跑式前進，路上有風有雨，風雨兼程是常態。」

擁有如此心態，確是一件好事。不過，無論是花甲之年的張玉良，還是巨象規模的綠地控股，穩步前行也許最重要。特別是在風雨兼程的大背景下，因為閃失，而引發的連鎖甚至系統風險，是兩者都不可承受的。畢竟頻發的傷亡事故、欠薪事件，房屋質量問題，已經透出了幾分風險味道。

綠地控股作為世界五百強企業，市值卻只有805.53億，與其資產規模和營業收入對比之下，市值之低確實讓人無法理解。

過去一年中，綠地控股實現營業收入3484億元，同比增長20%；利潤總額243億元，同比增長26%；歸屬於母公司股東的凈利潤114億元，同比增長25.86%。

更讓人側目的是，綠地控股集團總資產規模首次突破萬億元，達到10365億元，同比增長22.16%。

其實，上市房企2018年普遍交出了滿意答卷。從各公司業績來看，房地產行業並沒有大家想像中那麼糟糕。

不過，國家強調控政策、房企縮減業務去地產化卻在真實發生著。那麼，尷尬的市值表現下，包括綠地控股在內的房企，是否有我們難以察覺的風險，像冰山一樣隱藏在海面之下。

高負債

從綠地控股2018年年報中，我們能夠發現一些端倪。

綠地控股取得較高營業收入的背後，是高槓桿在支撐著。2018年綠地控股負債情況，可以為此提供佐證。

數據顯示，截至2018年12月31日，綠地控股總負債規模達到9276億元，資產負債率89.49%，與2017年同期88.99%相比，同比增加0.57%。

值得注意的是，國家發改委在2018年12月12日發布的《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，支持建築業、房地產業營業收入大於300億元的企業發債融資。

參考標準中對於房地產企業的要求：資產總額大於1500億元，不超過所在行業資產負債率重點監管線；未明監管線的，原則上資產負債率不得超85%。

綠地控股89.49%的負債率，顯然不在發改委政策支持之列。

如果將時間線拉長，自2015年6月30號以來，綠地控股的負債率一直居高不下，長期在88%左右徘徊，遠高於80%的行業均值。

專家表示，一般認為，資產負債率的適宜水平是40%-60%，而70%則是資產負債率的警戒線。目前來看，中國房企多數徘徊於警戒線上。

細觀之下，綠地控股形勢顯然更加嚴峻。

據了解，造成綠地控股高負債的重要原因是，在2016年之前，綠地控股年度銷售額一直穩居行業前三，但是自2016年綠地控股嘗試轉型之後，一度下滑至行業第六名，與其世界五百強企業身份不相匹配，引起了媒體、投資者的廣泛質疑。

在多種因素影響下，從2017年開始，綠地控股又重新拿起高槓桿的武器，瘋狂拿地。據上海中原地產研究院提供的數據顯示，在土地儲備上，綠地 2017年拿地82宗，2018年拿地達到260宗。

今年2月13日，綠地斥資121億元收購中民投董家渡項目，為此不惜質押旗下子公司——中民外灘房地產開發有限公司的全部股份，以換回50億元現金支持，引發行業震動。

同時，綠地控股第一大股東上海格林蘭投資企業所持有的股份的79.72%也已被質押。

這只是綠地控股激進動作的冰山一角。

2019年1月，綠地控股以約8億元受讓河南省公路工程局集團70%的股權；3月15日以10.05億元價格從融信中國手中獲得上海愷泰房地產50%股權；3月19日，綠地控股宣布以2.51億元競得東航旗下上航國旅65%股份。

如此激進拿地，自然而然促使其負債率攀升。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：「負債率達到89%，綠地的壓力還是有點大，還有，剛收購了中民投的董家灣項目，壓力會更大。」

高周轉

高負債必須有高周轉來實現去化，否則資金量斷裂，企業馬上玩完。

綠地控股亦或張玉良深耕地產行業多年，自然明白這樣淺顯的道理。

從這點上來看，綠地控股對其高負債有化解風險的信心，拿地更多基於發展的考量，但是高周轉真的不會出現問題嗎？

眾所周知，高周轉崇尚速度至上，有人總結其有三大核心指標：拿地多久開工、多久開盤、現金流多久回正。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，實行「高周轉」下，企業在快速擴張中存在的隱形問題將帶來安全隱患。

現實情況是，蓋房子不是搭積木，從打地基到高樓拔地而起，再到封頂、交房，業界有一個合理的時間周期。如果強行縮短周期，極可能會出現各種問題。

有報道在40天之內，綠地控股旗下建設和施工項目發生了兩起死亡事故。

除了極端的工人身亡事件，綠地控股項出現欠薪事件。

除了施工事故、欠薪，房屋質量問題是綠地控股高周轉產生的另一個後遺症。

綠地旗下如鄭州、成都、合肥、武漢、萍鄉以及濟南綠地IFC中央公館多地樓盤出現「質量問題」被業主向各部門投訴。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於綠地來說，類似樓盤質量問題勢必引起很多新問題，包括影響後續項目銷售和品牌宣傳。

從綠地來說，其在多元化業務方面有較多發展，但是住宅產業一直是其核心內容。綠地目前的住宅等業務發展明顯是滯後的，在全國化布局方面也需強化力量。排名方面有所退步，這多少會使得營銷部門有所焦慮，但是實際上其還是需要積極去探索和進行質量監管，否則將得不償失。

高減持

鑒於高負債、高周轉的不可持續性，除了摩擦消費者、監管層的忍耐性，引發業界專家擔心綠地控股健康發展，綠地控股股東、機構投資者也在大筆減持。

據了解，2016年6月以來，綠地控股股權比例22%的限售股解禁，股東平安創投等大筆減持，並且通過大宗交易平台折價拋售，對綠地控股股價壓制很大。

從這點上來看，對綠地市值與營收不相匹配現象，給出了一定的合理解釋。

資料顯示，2015年8月，綠地控股在上交所上市。當天，綠地控股以25.10元/股的開盤價亮相，動態市值達到3054億元，佔據行業全球第一把交椅。

誰曾想，那便是綠地控股的高光時刻。

從上市至今，綠地股價持續下行，2016年1月-2017年12月間，綠地股價同期下跌53%。2019年6月4日，綠地股價最高點達到6.65元，較上市當日已經下跌超過73%！

對綠地控股跌跌不休的股價，有網友調侃稱：「不能叫綠地，天天綠，叫紅地就好了。」

也有網友說：「你明明知道明天還有更低價格能買到，為什麼今天要買？」

普通股民「股網金來滿倉」說：「綠地控股被調出上證50成分股絕對是天大利好，首先綠地是綠地再也不會因為宏觀地產調控政策影響，其次是機構投資者會大量布局業績穩步增長的綠地控股，其實本次是綠地故意主動退出上證50成分股，是為了做大綠地控股市值的非常規手段之一，綠地控股未來股價超越其他地產股是必然趨勢，堅定看好綠地未來。」

而「兩千股ll要買房」回復他說：「不要說實話，瞎說啥大實話？」

從網友和股民的話語中，似有似無的在說——這股沒救了。

有機構則給出了較為嚴肅的觀點，中郵證券發表研報稱，目前公司主要業務為房地產銷售、建築，向商品銷售、能源、汽車、酒店等方向多元化發展。房地產銷售和建築合同均存在一定的結算周期，公司目前簽約的合同可以很好的支持未來收入的增長。根據歷史結算經驗，我們預計19年房地產銷售/建築實現的收入增長約20%/65%，總營收增速超30%，同時2018年實現的部分房地產銷售金額可以較好的支撐2020年收入。

中郵證券預計公司2018-2020年EPS分別為0.96元、1.16元和1.37元，對應的動態市盈率分別為6.52倍、5.38倍和4.57倍。給予「謹慎推薦」的投資評級。

為何大量機構長期看空綠地控股？

業界人士給出了幾點答案：一是商辦市場表現不佳拖累銷售業績；二是公司大消費、大基建等多元化布局短期效應不明顯；三是高企的負債率。

張玉良的難題

「其實綠地在2017年和2018年保持了持續穩步增長。綠地的業務結構是很有競爭力的，把城市功能、產業和房地產開發有機結合，這和其他企業差異很大。我們對整個區域、城市的內生髮展有整體要求，而不是單一追求今年建多少房子，明天就賣掉了。總體來說，綠地各方面保持良好，2018年公司交出了一份比較滿意的答卷，至少打85分以上吧。當然，綠地還會保持較好的增長。今年將按照實現15%-20%的目標增速前進。」綠地控股董事長張玉良表示。

如果按照張玉良所說，綠地控股能夠保持20%的增長，意味著綠地控股將會保持著高速發展態勢。聯想起泰禾集團黃其森在2017年底吹了個天大的牛皮，張玉良的話是否靠譜呢？

中信建投研報稱，2018年至2019年一季度，綠地控股新增權益建面5143萬方，同比增長121%。我們認為低成本的拿地策略疊加標準化高周轉的高鐵項目布局，將為公司未來持續降低負債水平、支撐業績釋放提供有力保障。

三大產業集團重組，助推跨越式發展：公司重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團，通過「三大變革」推動房地產主業在未來三年實現跨越式發展。因此中信建投維持公司「增持」評級。

中信建投的研報，似乎能夠為張玉良的說法，提供一些觀點上的佐證。

在5月16日的綠地集團年度股東大會上，張玉良算了一筆賬，「在截至目前6000多億元已經銷售了的貨值中，33%左右為已經竣工的但並沒有結轉。綠地的大基建將會成為科技型的大基建，凈資產回報率將能實現8%-15%。除非特殊情況，綠地在未來三年里實現20% 30%的增長不是問題。」

張玉良信心滿滿，但是需要注意的是，張玉良寄予厚望的大基建，在毛利率的表現上並不樂觀。

根據2018年的財報，僅為3.72%，遠比房地產主業27.01%的毛利率要低。而且還同比減少了0.03%。

這是因為，基建行業擁有眾多國字頭對手，作為後來者的綠地控股，想要在八大建築央企碗中分一杯羹，是一件十分困難的事情。

華泰證券數據顯示，2011年至2017年上半年，中國鐵路工程總公司、中國鐵道建設總公司、中國交通建設集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國建築工程總公司、中國電力建設集團有限公司、中國能源建設集團有限公司、中國化學工程集團公司八大建築央企，在基建市場訂單佔有率由2011年的41.28%上升至2017年上半年的46.07%，獨佔國內基建行業的半壁江山，且正呈現出強者恆強的局面。

同時，前文提到的高周轉、高負債、高減持「三高問題」，無疑也是張玉良帶領綠地控股高速發展同時，必須要解決的問題。尤其是高周轉後遺症導致的房屋質量問題，業界和購房者對綠地控股頗有微詞。

據張玉良說：「現在企業每天在奔跑式前進，路上有風有雨，風雨兼程是常態。」

只是，無論對綠地控股而言，還是張玉良來說，如何防止在高發展的風雨兼程中，不滑倒摔傷是一件更嚴肅重要的事。畢竟，高速的三高擴張，已經帶來消費者、投資者的頗多微詞。而頻發的傷亡事故、欠薪事件、亦或機構看空、值低迷都是一個個危機信號，如果繼續延續這樣粗放打法，勢必影響企業的穩定發展，甚至引發連鎖系統危機，這考驗著張玉良的經管智慧。

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