◎作者丨掘金大師

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國家主席習近平於4月6-7日，在美國棕櫚灘的海湖莊園與美國總統特朗普會面。

作為特朗普的私人莊園，海湖莊園不僅風光旖旎、裝飾奢華，其背後的故事更是堪稱傳奇。其作為度假屋，投資價值也不容小覷。

棕櫚灘作為美國國家級富人度假勝地，本已展現出投資價值。特朗普當選總統後，還承載了更多的政治職能。

這類頂級度假區的房產普遍價格較高、升值空間較大且易於出租，是值得大家關注的海外投資標的之一。

之前談論較多的是學區房、近地鐵通勤房、大都市中心房產，今天我們借海湖莊園的故事，順道談論一下看似小眾，卻越來越為人們追捧的一種房產投資類型——度假房。

1海湖莊園的故事

同樣是房產，海湖莊園卻有著戲劇性的經歷。

海湖莊園位於美國佛羅裏達州的棕櫚灘，落成於1927年，當年就耗資800萬美元。莊園佔地7萬平方米，房屋建築面積1萬平米，幾乎是白宮的兩倍。莊園名字Mar-a-Lago是西班牙語「海湖」的意思，海湖莊園因此得名。

1924-1927年，莊園由美國麥片大王瑪喬麗.波斯特（Marjorie Post）修建，1973年她去世後，這座豪宅被波斯特家族基金會捐給美國政府，作為總統冬季行宮。

然而，美國時任總統尼克松和卡特都不感興趣，加之每年維護費介於100萬-300萬美元之間，所以「沒出息」的美國政府把莊園還給了波斯特基金會。

基金會希望以2000萬美元賣出山莊，被地產大亨特朗普盯上了，他只想出1500萬美元，基金會自然沒有同意。

於是「人精」特朗普開啟獨特的商人砍價模式，準備在海湖莊園與大海之間買下一塊空地，建自己的莊園，擋住海湖莊園的視線，讓其不再是「海景」莊園。

在特朗普的「威逼」下，1985年基金會最終「就範」，以500萬美元賣給特朗普，他以原價四折的價格買下這座豪宅，比1927年建成時的800萬美金還要低300萬。

隨後，他用10年時間將莊園重新裝修，將原本的118個房間擴充至126個，包括58間臥室、33間浴室、1900平米的宴會廳、高爾夫球場、5個網球場、游泳池等。

1995年，特朗普遇到財務困難，於是將海湖莊園的一部分改造成海湖俱樂部，定期舉辦上層社交活動，收取入會費以渡過難關。同時，莊園還出租宴會廳舉辦婚慶活動、提供度假房短租等。

特朗普當選總統後，俱樂部入會費翻了一倍，高達20萬美元，年費1.4萬美元，真是無處不凸顯他的商人本色。特朗普還「欽定」海湖莊園為「冬季白宮」、「南部白宮」。

在Zillow上，白宮的估價為3.98億美元，是全美國最貴的房產。而海湖莊園的估價也已到達2.5億美元，堪稱美國第二貴的豪宅。

特朗普32年前以500萬美元買入的豪宅，如今已經翻了50倍。這套豪宅不光通過增值為特朗普帶來了財富的增長，也通過收取會費、出租場地、住宿等方式，為其獲得額外收入。

2棕櫚灘房價有多高？

陽光充足，海岸線狹長的美國佛羅裏達州，是美國乃至全球最受歡迎的度假目的地之一。而棕櫚灘（下圖），更是佛州的明珠。

棕櫚灘是一個狹長的島嶼，位於佛羅裏達州棕櫚灘縣境內，是與紐約長島、洛杉磯比弗利山莊齊名的美國頂級富人區。

肯尼迪、洛克菲勒、福特家族的宅邸都坐落於此，還有體育界、影視界、商界、政界的名流在此處購置豪宅。

正因為此，當地房價自然不低。在這個狹長的棕櫚灘島上，房屋均價為86.16萬美元一套，比起美國各大城市，除了低於舊金山的114.73萬美元，已完全碾壓紐約的63.79萬和洛杉磯的61.69萬。

不過，86.16萬隻是棕櫚灘的均價，而當地獨棟別墅和豪宅的均價則高達435萬美元。

在經歷金融危機後，棕櫚灘房價經歷了四年下滑，於2012年觸底反彈。有富人充足的資金加持、頂級度假資源做支撐，五年來當地房價累計上漲70%，今年同比去年漲幅9.5%，完勝房價已到頂的舊金山。

棕櫚灘房價走勢（來源：Zillow）

下圖中，位於右邊海中的狹長小島，就是棕櫚灘島，海湖莊園所在地。而岸上藍框內的行政區，就是同處棕櫚灘縣的西棕櫚灘，當地房屋均價則低很多，僅為21.18萬美元，不過去年漲幅則高達10.4%，比棕櫚灘島更高。

稍遜一籌的是，西棕櫚灘看到的海景不如棕櫚灘島好，因為視野被棕櫚灘遮住了一部分，使房價也有天壤之別。

不過，在棕櫚灘島房屋供應有限、房價較高的情況下，大家會退而求其次，購買西棕櫚灘的度假房產，這也成為最近國內投資者的熱門選擇。

根據Zillow數據，西棕櫚灘房屋的平均月租金為1635美元，扣除稅費的年租金收益率能輕鬆達到8%以上。

超高的租金收益率在佛羅裏達州很普遍，佛州的奧蘭多、坦帕、傑克遜維爾等熱門城市，租金回報率均比較高，達到10%也不足為奇。

3度假房投資價值幾何？

雖然度假屋投資的概念常出現在西方，一般國內家庭對其還比較陌生，但實際上，你我生活中就有很多度假屋投資的例子。一線城市的白領，去麗江、大理開別具一格的小客棧，就是度假屋投資的一種形式。

一般而言，度假屋投資是指投資位於著名旅遊景區或附近的房產。

西方人夏季喜歡大海、沙灘、曬太陽，冬季愛滑雪。同時，由於較早跨入後現代化社會，中產階級都願意在假期時，逃離嘈雜的都市生活，到海邊、湖邊、雪山等遠離城市的地方放鬆心性，舒緩壓力。

加之西方國家每年都有固定的帶薪年假（一到五週不等），因此對於度假屋的租住和購買需求一直較旺盛。許多中產家庭在選擇二套房時，通常會選擇帶自住和投資雙重屬性的度假屋，既能滿足自己度假需求，也能在閑置時獲得一定的租金收入。

之前我們較熟悉的個人房產投資，主要有幾種思路：學區房、交通便利房、大都市市中心房。

學區房投資，關鍵在於其位置要位於頂級學區內，這樣無論是作為投資增值，或是未來自己小孩受教育，都有好處；交通便利房主要指位於地鐵和公交車站附近步行7分鐘以內的房屋，離便捷的地鐵公交站越近越好；大都市市中心房產，地段最重要，有較好的保值增值作用，如紐約曼哈頓的房產。

那麼投資度假房時，應著重關注那些方面？

首先，度假房作為房產，與其它房屋類型一樣，其增值屬性值得投資者關注。加上旅遊勝地的數量、當地房屋供應有限，普遍認為熱門旅遊景點的房產具有稀缺性，擁有不錯的升值空間。還有中產和富人的購買力做保證，也使其升值有保障。

與佛州類似，法國南部的地中海是世界級度假勝地，沿岸的城市如尼斯、戛納等，每平米房價均超過5000歐元，在法國城市中排名前列，除了比首都巴黎低之外，已遠遠超過第二大城市裡昂的3800歐元/平米。

又如位於法意瑞三國邊界的小城霞慕尼，是世界公認的滑雪勝地，這裡的房價也是高得上天，每平米房價高達6500-7200歐元，直逼巴黎。

度假房投資，要求投資者有較好的眼光，能在度假房價格被低估時，儘早買入，享受房屋升值波段帶來的收益。這一點，從上文棕櫚灘房價走勢就可以看出，應避開金融危機後幾年的低谷，從底部買入就能收穫頗豐。

可見，只要是著名旅遊景點，其房價絕對值一般不低，且找準買入時機，增值空間也會很可觀。

其次，度假屋要關注租金回報率。

度假屋雖然可以用來自住，但一年的假期有一個月就不錯了。哪怕住滿，還有11個月閑置，這就使度假屋自帶投資屬性了。

大家或多或少都有印象，只要是旅遊和度假勝地，當地房租多半不便宜。因此，選準熱門旅遊景點進行投資，就顯得格外重要。

在佛羅裏達州的許多旅遊城市，由於當地氣候全年溫和，日照充沛，使度假屋租住需求連年旺盛，許多城市的年租金回報率高達8%以上。

對澳洲人來說，提到海灘和陽光，大家首先想到昆士蘭州的黃金海岸。這裡有綿延50多公里的沙灘和海岸線，氣候溫和，是包括富人在內的許多遊客的理想度假目的地。

雖然黃金海岸房價漲幅不如悉尼和墨爾本兩大城市，但當地的租房市場表現很突出。相對較低的均價和較高的租金，使得當地租金收益率普遍能達到5%左右。

黃金海岸房屋租金統計（來源：realestateinvestar）

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