選房新思路!這裏的房價最可能實現穩健增長
前幾天，合肥的朋友打電話，諮詢濱湖新區的房子能買嗎，現在單價1.8萬，他想來一套。他信誓旦旦的說，以後這裏會大漲，至少翻一倍。和他聊了聊，最神奇的是從房子竟聊到了鋼鐵俠。朋友說，如果託尼·史塔克真想造出鋼鐵俠，最應該來合肥投資，理由是“合肥的黑科技很牛氣！”
綜合性國家科學中心
看過《鋼鐵俠》電影的都知道，託尼最厲害的裝備是機甲，力量之源是一個核聚變裝置。穿上機甲，由人變神。上九天，下五洋，縱橫馳騁，威力無比。朋友口中的牛氣的黑科技，正是合肥中科院等離子體所的大型科研裝置“EAST”—俗稱“人造太陽”。雖然這種“可控核聚變”技術尚處於初級實驗階段，但是每一次爆料都是大新聞，吸引全球目光。
令人驚訝的是，一個GDP不過萬億，人口不滿千萬，國內知名度一般的二線城市，竟有如此的科研實力，時不時爆大料。比如說“墨子號”量子衛星、科大訊飛的語音識別。印象中這樣的頂級黑科技，應該是京、滬、廣、深的專利，卻偏偏不斷在合肥被爆出。
查了一下資料，不起眼的合肥竟然有一個國家科學中心的頭銜。
目前的綜合性國家科學中心，有北京懷柔、上海張江和安徽合肥。我們知道，已經公佈的國家中心城市有9個。但是國家科學中心僅有3個，未來可能有增加，但數量絕對有限，因爲頂尖的科學家和科研資源很稀缺。
2017年，新華社發過一則消息，遴選了全球21個自然科學和社會科學領域900所科研機構發表了130000篇高被引論文的3000多位科學家。來自美、英、中的全球“高被引科學家”數量位居世界前三。分別是1644、344、249人。中國的“高被引科學家”數量，平均到14億人頭上，接近千萬分之1.7的比率。可見大科學家個個是國寶。
在人的基礎上還要有國家級重點實驗室、大科學裝置等科研平臺。這些平臺分佈在全國各地的重點大學、科研機構當中。在地域上能夠相對集中佈局的城市，鳳毛麟角。
合肥無疑是非常幸運的城市。國內同等規模的鄭州、濟南、石家莊、太原等二線城市，事實上很難參與這個級別競爭的。在合肥衆多新“帽子”中，“綜合性國家科學中心”，是比“長三角副中心城市、米字形高鐵樞紐”更重要的定位。
一所不能被忽視的大學
什麼因素幫助合肥成就國家科學中心？合肥有將近800萬人口，有超過1萬平方公里的面積（與柏林、巴黎相近），有強大的製造業，也有建設成國際大都市的願景，這些條件放到地廣人稀的西方，妥妥的就是中心城市了。但在人口稠密的中國中東部，類似的城市，一抓一把。看來一定還有其他因素，照亮了合肥。
一本世界頂級科學雜誌可能給出了答案。2014年，科學期刊《自然》（Nature）所屬的自然出版集團，介紹了中國基礎研究產出最高的11個城市（北京、上海、香港、南京、武漢、合肥、杭州、長春、廣州、天津、深圳）。
其中，對北京、上海這些城市的介紹都是這個城市如何厲害。獨有合肥的介紹與衆不同：
“合肥在許多年裏都保持着低調。然而，隨着中國科學技術大學在理科研究中持續不斷地開闢新天地，這座城市正在進入全球視野。”
中國科學技術大學（USTC），對於國內外科技從業者來說，絕對是耳熟能詳。上文提到的“高被引科學家”，2017年，中科院共有55人（次）入選，在全球機構中排名第三，表現優異。其中，下屬研究所入選44人（次），中國科學技術大學入選5人（次）。
合肥國家科學中心的底氣就是，有望徹底改變世界的三大科技——量子信息、人工智能和可控核聚變，恰恰都是中國科學技術大學（USTC）的強項。
高科技與高房價的關係
科學和技術，歷來是大國間競爭的焦點，投入不惜成本。高價格，本質上是對稀缺資源的佔有。至於高科技與高房價之間的關係，人們關注的並不多。
比如傳統的觀點認爲房價上漲原因有三：
1、人口流入，需求增加，有大量的消費人羣；
2、貨幣超發，資金流向房地產，推高行業資金池；
3、土地供應控制，麪粉太少，太貴。
這些觀念邏輯自洽，都沒有錯，但並不意味沒有新思考。2017年，著名經濟學家張五常在訪談節目《鳳凰會客廳》中表示，“北上廣深樓價高完全是因爲高科技造成的”。這與人口、貨幣超發、土地管控導致的高房價完全不同。觀點很新穎，也許是這位香港經濟學家，眼中的香港與北上廣深，迥然不同的經濟基礎在房價上的映射。
目前北京的科創中心，主要還集中在中關村科學城。其他“兩城一區”尚在建設。中關村大街、知春路、學院路形成的“中知學”，就是中關村的核心，聚集了衆多科技企業。據《中國科學報》統計，2018年，中關村科學城，聚集的國家級高新技術企業突破1萬家；佔全市企業總數的45%；獨角獸企業32家，佔全國1/5；在全球範圍內僅次於硅谷地區，估值約1200億美元。
“中知學”地理擴散區域，也是海淀、北京的房價高峯。而買房置業的原生業主羣體大部分是這些高科技企業的員工。域內的萬泉新新家園、太陽園、科育小區等社區，最早業主多來自四通、聯想、方正、神州數碼等，以及中科院、北理工、人大等高校。
從區域房價過去15年的表現看，從2000年-2003年的5、6千強勁上漲到2017年的均價12萬+，15年20-25倍。“中知學”無疑是整個北京樓市的風暴眼。
科技企業的創富能力是一個因素。即使每平幾千的房價，一套大三居也要近百萬，在當年也只有高收入羣體買得起。自然聚集這類企業的科技城市，房價不會低。至於高的程度，2017年一季度，地產諮詢公司萊坊發佈了全球豪宅指數。
報告把全球41個大城市分成兩大類：
金融中心：香港、倫敦、米蘭、紐約、上海、新加坡、悉尼、蘇黎世、東京
科技中心：班加羅爾、柏林、都柏林（愛爾蘭）、墨爾本、舊金山、首爾、斯德哥爾摩、臺北、多倫多
在分析兩類城市的豪宅漲幅情況之後發現，金融城市的年度漲幅爲3.2%，而科技中心城市的漲幅高達7.4%，比金融城市高出一倍還多。
這類科技城市房價漲幅大、房價從低到高逆襲的例子有不少。比較突出的有舊金山，這裏的房價碾壓美國前三大城市紐約、洛杉磯、芝加哥（下圖）。
舊金山房價（藍）高於美國其它大城市和全國均價（來源：經濟學人，單位：千美元）
由於“硅谷”臨近舊金山，使得當地高收入的高科技從業人員選擇舊金山大灣區作爲居住地點，當地房價在36年內飆升至120萬美元，高居全美第一，舊金山房價漲了7倍，而紐約、洛杉磯只漲了6倍。
同樣的例子，在國內高科技企業集中，深圳新中心南山區也很明顯。房價已遠超曾經的中心城福田和羅湖。
由此得出一個結論，科技創新型城市的豪宅漲幅快於金融中心城市。
這進一步給選房提供了新思路——科技因素是選擇地點的重要參考。
再看合肥的國家科學中心（濱湖新區），覆蓋合肥高新區、經開區、出口加工區3個國家級開發區和空港經濟示範區等，總規劃面積達491平方公里。
3 月22日合肥的一場土拍，出讓土地6塊，936 畝，攬金124.47億元。其中濱湖BH2018-02 號地塊，引來30家房企競拍，包括一衆老手置地、融創、綠城，經過多輪廝殺，最終被融創以樓面價17099.91元/平方米競得。
濱湖新區大概率將超過傳統政務區，中心區，成爲合肥價值新高地。
下一個10年
雖然科技創新與高房價存在聯繫，但並不建議大家盲目投入。因爲科技的突破並不是一帆風順。技術轉化落地、產品成熟上市都需要時間。
經濟長週期理論認爲，在新技術爆發成熟期，經濟上行，隔一段時間成熟技術耗盡，新技術跟不上，這個時候市場全是老產品，老技術換馬甲，江湖騙子特別多，市場就會蕭條，投資下降，經濟就會下行。
舊的勢能在耗盡，新的勢能在聚集，我們需要慢下來。
至於合肥，更需要時間來打磨。即便最好的地段，沒有拿10年不放的決心，也不建議你去買。至於10年後合肥會怎樣：
兩個五年計劃落地，開工一批新項目，佈局完成數個戰略新興產業集羣。
GDP按年均增長8.5%計，總量8年後至少翻一番。
人口按去年淨流入12萬計，新增百萬以上，按熱點省會，年入20萬+計，新增200萬以上。
國家科學中心的起步區，估計50平方公里，大概率已經很成熟。
這時纔看得見收穫。
關於下一個國家科學中心，深圳、武漢、成都、南京、西安等城市都在積極爭取。從分佈看，京津冀有佈局，長三角也有佈局，還是兩個城市。目前看來，粵港澳大灣區的條件較成熟，落地的可能性最大。
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