樓市調控尺度受考驗開發商備戰金九銀十

樓市調控尺度受考驗開發商備戰金九銀十2012年08月20日04:49第一財經日報[微博]柳九邦我要評論(2) 字型大小：T|T

經歷流火七月的「普漲」後，史上最嚴的樓市調控走到了十字路口。

國家統計局近日公佈了7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市達50個，6月份這一數據僅為25個，而7月上漲城市個數超過了前6個月之和。

調控未有明顯放鬆，房價上漲城市卻陡然翻番。多位業內人士在接受《第一財經（微博)日報》採訪時均表示，7月房價「普漲」完全在意料之中，首次置業及改善型需求在貨幣政策放鬆下集中釋放是主因。

隨著「金九銀十」的腳步臨近，不少開發商已在積極「備戰」，7月樓市的「漲聲」或是壓箱底政策的前奏。

調控尺度受考驗

當前中央三令五申嚴控房價，督查組檢查並勒令不得以任何理由變相放鬆政策，但房價止跌回升的苗頭已被悄悄點燃。

8月18日，國家統計局在其官網上公佈了7月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有9個，持平的城市有11個，上漲的城市有50個；二手房方面，價格環比上漲的城市有38個，漲勢已經較為明顯。

上海中原地產市場研究部總監宋會雍對本報記者表示，這波房價上漲主要受首次置業和改善型需求的集中入市推動。「其實，房價上漲勢頭從3月份開始就有所表現，6、7月份的『普漲』只是一種正常的延續，接下來這種勢頭應該還會繼續，但勢頭會放緩。」

中國房產信息集團研究總監薛建雄判斷，房價上漲的勢頭肯定會延續，到年底甚至可能會出現「報復性的反彈」，而預計更加嚴厲的政策也會接踵而至。

其實，從各方反饋的信息看，中央已對房價上漲的勢頭高度警惕。據《人民日報》報道，國務院督查組認為，調控措施落實較好，但幾個問題需要特別注意：一是近期一些城市房價環比出現上漲，導致市場預期發生變化，穩定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放鬆限購條件、發放購房補貼等方式，刺激住房消費的苗頭。

目前，隨著樓市回暖及房價的止跌緩漲，「穩增長」與控房價的矛盾已變得更加突出，調控走到一個新的十字路口。有媒體援引住房和城鄉建設部相關負責人的話稱：「預計年內不會有大的政策變動，但如果房價出現趨勢性的明顯反彈，將會考慮出臺新的更嚴厲的調控措施。」

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，房價再度上漲突顯了樓市限購、限貸等行政手段的弊病，當這些行政手段嚴格執行，市場就會繼續陷入僵局；但只要出現「微調」等放鬆性政策，就容易刺激購房需求入市，導致量價齊升。

一位不願透露姓名的業內人士分析稱，房價上漲的趨勢已很難在短期內逆轉。「保障房的推進並不是很順利，導致剛需在貨幣政策放鬆的刺激下集中入市，而房產稅在短期內進一步推廣也還存在一些障礙。日本、新加坡、韓國等國家都出現過房價大幅度上漲的情況，最終都是通過這兩個手段把房價調下來，但現在兩項任務的推進都太過緩慢。」

近日，財政部財科所副所長劉尚希在接受媒體採訪時稱，開徵房產稅還有很多準備工作要做，不是發一個文件，一下子就能推開的事情，預計「十八大」以後才能真正提上議事日程。

開發商備戰「金九銀十」

7月漲勢無疑讓剛需購房者心頭一「熱」，但在政策、天氣等多重因素下，7月下旬以來，開發商和置業者的熱情似乎都留給了「金九銀十」。

8月以來，5月~7月形成的成交高峯正在逐步回落，北京樓市開始顯露疲態。

北京市住建委網簽數據顯示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量雙雙下降，全市住宅網簽總量為12000餘套，環比7月同期下跌近一成。

漢宇地產市場研究部監測數據顯示，8月上半月上海商品住宅成交面積為33.73萬平方米，比上月同期縮減23.3%；二手房買賣帶看量也出現明顯下滑，環比下跌20%~30%，成交量環比出現10%~15%的回落。

市場分析人士認為，為了備戰「金九銀十」這個傳統旺季，開發商8月上半月往往會推遲開盤時間。

這種現象在統計數據中已有所體現，上海8月上半月新房供應量僅為27.47萬平方米，佔7月份總量比重的37%，供應不足直接影響樓市的整體成交情況。

以上海6月份的銷售冠軍樓盤中海紫御豪庭為例，該樓盤6月和7月分別簽約199、82次，該項目於7月中旬再次加推後續房源後，與首次開盤的快速熱銷表現形成一定差距。8月上半月，該樓盤共成交20套房源，成交均價為39199元/平方米。可見，開發商已經逐漸改變推盤的方式。

上海一家大型房企的副總經理對本報記者坦言：「我們也注意到7月樓市『普漲』的現象，下半年我們還是持謹慎樂觀的態度，推盤計劃在年初就已經確定了，公司會根據工程的進度以及對市場的整體判斷來推盤，但『金九銀十』一定是重點。」

而多位接受《第一財經日報》採訪的業內人士均認為，在首次置業及改善型需求的進一步推動下，今年開發商有望告別去年同期的慘淡遭遇，「金九銀十」的成色可期。

值得一提的是，去年的金九銀十因為樓市低迷而落空。據搜房網數據監控中心最新統計，搜房網監測的47個大中城市中，有41個城市2011年「金九銀十」住宅成交量低於2010年同期，佔比達87.23%。上海、廣州、深圳等8個城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度達62.13%、廣州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。