文 | 多多

原創可點擊或添加關注：

公衆號：duoduofangdichan
微博：上海房多多

終於有機會寫一寫長沙了。長沙這座城市，多多太熟悉了！那裏的一山一水、一草一木，即使遠在上海亦歷歷在目！

“我欲因之夢寥廓，芙蓉國裏盡朝暉”！

長沙人，乃至三湘四水的“湘軍”，個性非常鮮明——吃得苦，耐得煩，霸得蠻，不怕死，有股犟驢勁，這可是一方水土和上千年曆史共同雕刻出來的“湖南性格”。

在樓市調控上，長沙的“湖南性格”也鋒芒畢露，自去年年底開始，大國諸多城市變相、間接或緩步地放鬆了樓市調控。而長沙，彷彿是大國諸城的另類，在從嚴管理樓市上，可謂是非常的“霸蠻、潑辣”，緊箍咒一道又一道地加重，枷鎖一層一層地加碼！

去年6月，長沙出臺了“史詩級”樓市調控，令同一陣營的兄弟城市相形見絀！ 有幾項政策可謂是辣味十足，與“火宮殿”的剁辣椒有得一拼！

有這麼幾個突出的要點：

1、本市戶籍中，名下有一套房的，產權證辦出來後需滿4年方可購買第二套；

2、父母隨遷子女，需滿2年才能單獨購房（這一條有政策Bug,明年6月後即可操作）；

3、外地戶籍落戶長沙的，需滿1年，且連續繳納12個月的個稅和社保，限購1套；

4、限售相當嚴格，個人購房產證需滿4年方可上市交易；企業購房產證需滿5年方可上市交易。

不到一年時間，長沙樓市調控，又在青辣椒和紅辣椒的基礎上，再加一道白辣椒！這不，湖南省財政廳、國家稅務總局湖南稅務局、湖南省住房和城鄉建設廳聯合向長沙所對應的職能部門發文，停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率徵收契稅。

按照4%的稅率徵收契稅，這個力度還是蠻大的。舉個例子，按照長沙當前1.1萬/平的房價水平，按照100萬一套來算，

稅率調整前，一套90平米及以下的房子，所需上交的契稅爲100萬* 1%=1萬；一套90平米以上的房子，所需上交的契稅爲100萬 * 2%=2萬。

稅率調整後，不論90平米及以下的房子，還是90平米以上的房子，所需上交的契稅爲100萬* 4%=4萬。

如果購買89平方米的二套住房，前後所需繳納的契稅相差4倍！購房成本需多付總支出資金的3%！

這樣一搞，長沙的樓市調控力度確實有殺傷力！而且與其他城市邊際放鬆相比，許多人大跌眼鏡，直呼：長沙，你到底想搞麼子咯？

作爲一座上吃不到中央政策、下沒多少自然稟賦的中部省會城市，說實話，長沙這座城市，一直難以被擺上大國的棋盤！特別是開國那一代元勳的漸行漸遠，在北京，長沙乃至整個湖南，都沒有有份量的孃家人幫着說說話。當年zhu相在的時候，也是鐵面無私，貌似長沙也沒有獲得啥特殊的關照。

就大國中部六省省會而言，安徽的合肥，已投入到長三角一體化的懷抱，加入新的朋友圈，不和中部這些兄弟們一起玩了。

武漢，九省通衢，自民國開始，就一直爲國家所重視，現在來看，國家對武漢的邊際重視遞增，高端產業、交通規劃、城市政策、規劃佈局等，幾乎有求必應，有請必批，有錢必撥！確實，武漢的地理位置太重要了，米字型的高鐵重鎮，長江經濟帶的樞紐，京廣深港高鐵大動脈與滬漢成渝高鐵大動脈的交匯之處，再加上其底蘊深厚的科教文衛資源，國家必定會重金打造！與武漢相比，長沙就像1000瓦燈泡旁邊的那顆500瓦燈泡，雖然都很亮，但最入上方眼睛的，還是那顆1000瓦的燈泡！

鄭州，大國明星城市，“米字型”高鐵新貴，攜1億河南人口，叫板國內諸多二線城市，畢竟有人口就有本錢，就有叫板的資本。鄭州對標最多的，是處在京廣高鐵大動脈上的大城市武漢，兩座城市同爲國家中心城市，同爲“米字型”高鐵樞紐城市，同爲省內的政治、經濟和科教中心城市。這幾年，鄭州憑着優越的地理位置，加大了一些高端產業和吸引就業產業的入駐，2019年，當鄭州的GDP破萬億、人口破千萬，鄭州再也按捺不住那股豪氣：從此，請叫我特大城市！

另外兩座兄弟省會城市，老表南昌一直默默無聞，貌似按照自己的節奏與方式運轉着，任憑外面風吹雨打、鬼哭狼嚎，我自巋然不動，悶聲發大財！山西太原，這幾年的發展也處於靜淡期，這幾年發展有點停滯，在綜合實力方面，還不是長沙的對手，與長沙的競爭不那麼激烈！

環顧一下上下左右，長沙這座城市，從上方看，上不了戰略棋盤；從左右看，前有標兵，後有追兵；都討不到多少便宜！長沙，多年來一直申請國家中心城市，但多年都是滿懷希望而去，滿抱失望而歸！該咋辦？難道毛辦法了嗎？

好在，長沙是一座蠻嬲塞的城市！

既然上下左右都沒有優勢可取，那就老老實實靠自己，秉承太祖遺風吧，“自己動手，豐衣足食”！長沙，乃至三湘大地，從來都不缺人才，人才資源、拼搏精神和永不服輸，是長沙這座城市最大的財富！

君不見，長沙在2018年初就跨入了大國的萬億俱樂部，2018年的GDP達1.1萬億，人均GDP13.89萬元，而中部諸省會城市中：

武漢的GDP爲1.48萬億，人均GDP13.6萬元；

鄭州的GDP剛跨過萬億；人均GDP10.26萬元；

合肥的GDP爲7822億元，人均GDP9.67萬元；

南昌的GDP 爲4274億元，人均GDP9.65萬元；

太原的GDP爲3884億元，人均GDP8.78萬元。

長沙的經濟實力，不管從GDP總量還是人均增量，都不比中部其他省會城市遜色多少！

在產業的佈局上，長沙多年來一直選擇走實體製造業的發展道路，重點佈局落子四大千億級產業集羣：即以三一重工、中聯重科和山河智能爲代表的裝備類產業；以比亞迪、菲亞特、上海大衆八廠爲代表的汽車類；以遠大住建爲代表的材料類；以湖南中煙、旺旺爲代表的食品類。而當藍思科技、國科存儲等企業鏈落戶後，長沙又迎來了電子信息產業的進階。再加上以芒果臺爲龍頭的文化娛樂產業，湖南的實體經濟還是擁有較爲紮實的根基！

在地理區位優勢的爭奪上，長沙市府，或者湖南省府，下了一步絕妙的棋，將京廣線的樞紐和滬昆線的樞紐，從過去的株洲，轉移落子到長沙的黎託。此舉雖然加速了株洲這個國企重鎮的邊緣化，但一舉擡升了長沙的城市格局！也只有將高鐵樞紐站點落在長沙，將分散的資源集中起來，才能將長沙這座省會做大做強。

之後，隨着國家高鐵線路規劃的出臺，長沙這座處於大國中間位置的省會，迎來了發展良機，當京廣高鐵、滬昆、渝長廈高鐵、呼南高鐵等線路規劃一一出臺，長沙已形成了準“米字型”的高鐵網絡。至此，長沙至北京、上海、香港、廣州、深圳、杭州、重慶、武漢、鄭州、廈門等熱點一二線城市的通達便捷度，將大大提升！

另外，長沙在科教文衛方面，中部六大省會城市中，綜合實力僅次於武漢，擁有國防科大、中南大學、湖南大學、湖南師範大學等一批985、211和“雙一流”高校。中南大學湘雅醫院，歷來有“北協和、南湘雅”的美譽。

長沙在經濟、產業、交通、科教文衛等方面的底氣，爲其爭創國家中心城市帶來了極大鼓舞和信心。2018年，長沙市府的報告曾提“創建國家中心城市”，雖然2019年並未提及，但仍然掩飾不住長沙爭取更高進階的雄心壯志！

當前，結合長沙經濟社會發展的基本面，結合長沙當前的房價水平，從性價比來看，長沙是當前全國熱點一二線城市中，最值得投入的城市！

將北上廣深等一線城市排除開來，就拿南京、杭州、武漢、成都、重慶、鄭州、南昌、合肥、南寧、昆明等城市來說，長沙的房價讓房產投資者們垂延不已！

在下圖房價排名前100位的城市中，長沙的房價爲1萬/平出頭，只能排到第60位，還不及贛州、徐州、寧德、連雲港、衢州、舟山等城市！浙江的一些三線城市，安徽、江蘇的一些三線城市，都能找到價格2萬/平，甚至3萬/平的房子。

一座邁入萬億俱樂部的城市，一座擁有實體經濟的城市，一座擁有6000萬人口的省會城市，長沙的房價被明顯低估了，被人爲壓制住了！

長沙，對炒房的打壓，最顯得動真格，以下是一粉絲發過來的某房產交流羣的信息，大家且當看看吧，不過這也間接透露出了嚴格管理的態度！

之前在微博（上海房多多）上經常分析長沙房價偏低的原因，總結起來，主要是以下兩個方面：

一、調控政策。長沙的樓市調控一直是邊際從嚴、步步加碼。從去年的6.25新政，再到現在二套房4%的契稅，長沙的管理層，對房價的嚴控，展現出了與一線城市的那般意志與狠勁。如果你希望通過鑽政策空子來炒房，長沙的管理層都會想到各種辦法來壓制，即使你落戶長沙，也不能馬上買房。這樣做，可能一是爲了嚴格落實壹號提出的“房住不炒”指示吧，長沙有紅色基因，總體有點偏“left”,是個比較講政治的城市;另外一方面是長沙在與其他城市競爭中，有其自身獨特的考量。管理層寄希望利用沿海產業大轉移的契機，在土地等要素成本上進行管控，以便吸引沿海的企業導入，畢竟，營商成本是一項比較大的優勢，況且，長沙離珠三角的距離不算太遠，有地理優勢！

二、人口外流。長沙不像武漢，對省內人口、人才的吸引力並沒有那麼突出。多多曾多次在微博（上海房多多）中指出，湖南人，年輕的高校畢業生就業目的地選擇，首選地是深圳、廣州等珠三角城市，而不是長沙。當你查看中南大學、湖南大學、湖南師範大學、長沙理工大學、湖南中醫學院等長沙高校畢業生的去向統計圖，你會發現珠三角地區佔比相當高。另外，年輕的務工人員及個體經營戶，也喜歡涌向珠三角。深圳的每一條街，基本上都可看到湖南人的身影，每一個區域，基本都可找到一家湘菜館。這幾年，湖南人到長三角、北京等地方也多起來了。在上海的地鐵和商場中，能偶爾聽到幾句帶有長沙腔、常德腔和永州腔等的湖南本土方言。這些人，如果能夠在沿海城市買房，基本會選擇在奮鬥地安家落戶，這又間接地分流了長沙的購買力。不過這兩年，當上海、深圳、廣州、佛山等城市的房價漲上來以後，那些暫時買不起大城市的湖南人，將工作與安家的目光投向了長沙，畢竟，長沙的房價有吸引力啊！

對於已經在長沙買房的朋友，未來，還能看到長沙樓市投資的希望嗎？我覺得主要看下面這兩個方面的因素：

一是政策。當地“父母官”的施政偏好，對一座城市的樓市調控影響較大，目前看，長沙的管理層沒有放鬆樓市調控的意願。未來，當“領導”換了，政策能否延續，還存在較大的不確定性，不過人走茶涼是大概率事件，參考一下重慶的黃市長。

二是時間。房產投資，時間是最好的夥伴，不管是房產的收益還是房產的投資機會。隨着時間的推移，長沙的管理層可能認識到城市基建等方面臨着較大的財政壓力，加上本地的居住需求在累積，也有可能出現適當的放鬆。另外，在現行的調控政策下，你也只能通過繳納社保來獲得購房資格，當期限一到，就迎來了買入良機。

房產投資，越是管理層打壓之時，就越會出現入手的良機。對於有長沙房票的朋友，可以大膽地佈局；沒有房票的朋友，那就耐心地等待，積極地去創造獲得房票的機會。房價壓得越深、越長，反彈的力度也會越高、越久。

有一句話，經歷過了諸多投資檢驗，那就是：橫有多長豎有多高，你說是不是呢？

原創不易：天若有情天亦老，請幫轉發好不好！

掃一掃以下二維碼，即可加入多多星球，享受私人訂製的專業服務！買一套幾百萬甚至上千萬的房子，每天只需花1塊錢，就可獲得詳細和專業的分析建議，還不到不到一條中華煙，一瓶爽膚水，一雙耐克鞋！

全國各地房產溝通交流羣，可掃以下多多的二維碼拉入，加入時請備註好城市，微信號：jamesleesisu