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　　曹雪芹在《紅樓夢》中曾經說過，“紅塵中一二等風流富貴之地，就在蘇杭”。自古中國最有文化的地方就在江南，她是中國純正文化血統的代表，理論上在文化上她可以睥睨一切。而杭州作爲中國七大古都之一，更貴氣、更官氣、更商人，也更市俗化，對空間形象的解構就更甚一層，形制上也不一樣。

　　表現在住宅上，就是不僅僅追求面積大，而是更注重精神內核，關注人和建築、人和自然的交融，而這種交融只有庭院可以實現。“無庭不成居”的中國式居住，再次迴歸中國人的視野。

　　正是在這樣的精神追求之下，合院類別墅成爲近幾年豪宅市場主流的產品類型。

　　杭州市中心合院極具稀缺性

　　6年僅出6個項目

　　城市合院，它在杭州的出現也不過幾年的時間，早期的坤和西溪裏算是有了合院的影子，直到2013年綠城元福裏的面市，杭州纔有了真正意義上的城市合院。

　　杭州的城市合院有一個共同的特點，那就是基本都是圍繞着西湖和運河而建，地段的稀缺性鑄造了這類產品的珍藏價值，而其中，以武林廣場爲中心、直線6公里範圍內、配套成熟的市中心合院更是屈指可數，六年來，只有元福裏、綠城江南里、鳳起潮鳴、融創宜和園、鳳起錢潮和杭州御園六個項目。

　　市中心合院項目分佈示意圖

　　製圖：呂小黑

　　市中心合院至少2000萬/套

　　元福裏爲40年產權的商業用地，採用的是老牆門樣式的中式建築，第一次將合院別墅引入杭州市場，僅50餘套，當時的簽約均價達到了72990元/㎡，總價近2000萬。

　　2015年的綠城江南里是第一個住宅性質的合院產品，當時的簽約均價99268元/㎡，平均每套高達3000萬以上。

　　2017年面市的融創宜和園，簽約均價91866/㎡，簽約總價在2000-2500萬/套左右。

　　而另外三個待售合院項目鳳起潮鳴、杭州御園和鳳起錢潮，目前價格未知，考慮到各種成本因素，其價格或將超過10萬/㎡，總價大概率超2000萬/套。

　　市中心已售合院項目價格

　　數據來源：透明房地產研究院)

　　市中心合院目前僅40餘套可售

　　選擇面窄

　　數據顯示，截至2月26日，杭州主城區在售的排屋房源，總可售面積僅約5.6萬方，其中，距武林廣場直線6公里範圍內的市中心排屋約1.5萬方。細分到合院產品，據網籤數據顯示，目前僅有融創宜和園的42套可售房源，但根據開發商信息來源，實際只剩10套，畢竟售出和網簽有延遲性。

　　此外還有鳳起潮鳴、鳳起錢潮、杭州御園等待售項目。如果想在杭州市中心擁有一套合院產品，目前看來可選擇的餘地非常小。

　　市中心低密產品房源可售面積對比

　　市中心合院二手房

　　年均漲幅高達13%

　　不少購房人羣將房產作爲投資產品，房產的投資屬性也在日益增強，但不同類型的產品，升值潛力也有差異。數據顯示，合院產品的升值潛力基本是排在第一位的。

　　以綠城江南里爲例，其新房簽約單價在99000元/㎡左右，到了二手房市場，短短兩三年，簽約均價漲到約143000元/㎡，較之新房上漲了近50%，而去年江南里成交的一套二手房源，單價更是高達17萬之多，總價近7000萬!

　　2018年杭州二手住宅成交單價前三排名

　　同樣的，對比其他類型的大戶型產品，合院比高層、洋房類產品的二手房年均漲幅要高得多。

　　我們拉取了市中心、文暉、錢江新城、華家池等幾大中心板塊具有代表性的幾個高端產品，對比其高層房源的新房簽約價和2018年二手房交易均價，結果顯示，九龍倉君璽年均漲幅約6.1%，中海御道年均漲幅約5.1%，綠地華家池印年均漲幅約2.4%，大家武林府年均漲幅約1.6%，而江南里年均漲幅在13%左右，合院產品年均漲幅最大。

　　二手房價格年均漲幅

　　市中心合院定價比高於排屋

　　一般來說，在房地產住宅產品的定價體系中，同等地段中，定價標準依次爲高層

　　我們以申花板塊幾個高低配產品融信公館ARC、首開杭州金茂府、合景天鑾、融創宜和園爲例，看看這幾個樓盤的定價情況。

　　從數據看，融信公館ARC、首開杭州金茂府、合景天鑾三個項目的產品定價都在正常定價比例範圍內，融創宜和園的合院產品達到1:1.93，超過板塊內的合景天鑾的排屋產品。這說明了，相比洋房和排屋，合院的定價比更高，合院在產品內涵價值上明顯更具市場認可度。

　　高低配產品簽約均價比值

　　在顯性之外，合院更兼具內在價值

　　事實上，真正的價值是無法用金錢估算的。北京的一套四合院動輒上億，江南里也曾賣出7000萬的高價，然而，這類稀缺的合院產品依然是有市無價的，有錢人很多，但真正能擁有一套合院的人並不多。總共就那麼幾套，在二手市場上流通率很低，有幸擁有的人一般也不捨得賣掉。

　　對於他們來說，擁有一套合院，不僅僅是財富的標誌，更是可以傳承的，兼具無可估量的內在價值。也正因如此，兼具雙重價值的合院產品，未來會越來越稀缺，當然，價格也會越來越高。這類產品，不是客戶選擇它，而是它選擇客戶，看好的客戶多，但能夠真正擁有的人並不多,屬於真正珍藏級的產品。

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