曼谷房价是不是飙过头了?

最近恒大研究院发布了一篇报告, 就是那位年薪1,500万, 月薪125万的网红经济学家任泽平主笔的, 这篇报告的事实分析部分很有看点, 他分析了全球主要国家, 包括了英国, 法国, 美国, 日本的主要城市房价涨幅, 再看到中国的房地产; 借由他的立论分析我们将可以看看目前的曼谷房地产是不是已飙过头了!

房子这个事永远买涨不买跌, 越是降价买的人就越少, 慢慢的房子多的人开始慌了, 那么中国的房地产到底会跌多少? 中国的房地产泡沫有多大?

我们先看看其他的主要国家, 房价都是怎么涨的?

英国伦敦:

这里指的是大伦敦概念, 包括内伦敦和外伦敦, 这个地区是英国人口聚集区, 总共1,573平方公里, 占英国0.6%的土地, 13%的人口, 20%GDP, 属于英国最富裕最繁华的地方.

大伦敦地区最近50年房价涨幅高达106倍, 远超过英国的61倍和英格兰地区平均涨幅的70倍.

有一个参考数据, 最近50年英国货币GDP涨幅49倍, 如果把总涨幅换算成年化涨幅, 大伦敦房价每年上涨9.8%, 而英格兰地区每年涨幅8.9%, 而货币GDP的涨幅是平均每年8%, 所以在英国房地产是具备投资价值的.

法国巴黎:

巴黎分为大巴黎小巴黎以及巴黎大区, 如果以巴黎大区测算, 面积12,000平方公里, 占法国土地面积的1.8%, 和接近法国20%的人口, 经济规模达到30%, 不过巴黎大区的房价涨幅就要比大伦敦慢得多, 50年32.5倍, 而法国平均房价涨幅只有22.7倍, 法国货币GDP 28.1倍的涨幅. 总涨幅换算成年化涨幅, 也就是说巴黎大区的房价每年涨7.3%, 全法国只有6.5%, 而货币GDP年增长7%, 特别说一点, 2013年以后, 巴黎的房价已经连年下跌, 只有小巴黎, 也就是巴黎市区的房价2016年以后才恢复上涨.

美国纽约:

纽约有多重含意, 分别是纽约市, 纽约都会区, 纽约联合统计区等, 纽约市是核心区域, 她的房价涨幅只有5.4%, 而全美更糟糕, 年均涨幅不到5%, 在美国的上百年历史当中, 房地产涨幅基本与通胀持平, 也就是说只能保值不能增值, 而被全世界公认的富人区曼哈顿和皇后区, 最近30年的年均涨幅一个是3.9%, 一个是4.1%, 所以在美国房地产是不具备投资价值的.

日本:

日本是所有国家里最猛的, 日本泡沫破灭之前的36年里房价上涨了82倍, 其中六个核心城市涨幅更是高达210倍; 1975年到1991年, 这六个核心城市年均涨幅11.2%, 非核心城市年均涨幅6.4%, 而日本的货币GDP是年均7.5%, 1992年以后日本的地价就大幅下跌, 一直到2017年也只有1991年峰值的47.5%, 也就是说如今快30年过去了, 日本房价依然是处于腰斩的状态.

从这些国家来看, 能看出什么结论呢?

那就是全球最主要国家的核心城市, 她们的房价可以跑赢货币GDP, 也就是长期具备一定的投资价值, 但也不会偏离太多, 而非核心城市的房价, 则很难跑赢货币GDP, 所以在三四线买房投资, 长期看是没有前途的.

我们现在测算一下北上广深, 最近15年来, 至少涨了20倍, 年均增长幅度达到22%, 而货币GDP也叫做名义GDP, 指的是用当年价格计算的国内生产总值, 所以比我们通常知道的GDP数量一般大3%左右, 我们之前的GDP一直都是8-10%, 也就是说货币GDP应该是11-13%左右, 如果这么看, 北上广深的房价早已远远的脱离了货币GDP的范畴, 泡沫的程度甚至比日本还大.日本在大泡沫前, 房价增速也只比货币GDP快4%, 而我们却足足快了10%.

投资有一总理论叫做均值回归, 简单解释就是一种上涨或者下跌的趋势, 不管其延续的时间多长, 都不能永远持续下去, 最终均值回归的规律一定会出现, 涨的太多了, 就会向平均值移动下跌, 跌的太多了, 就会向平均值移动上升, 所以, 均值回归就是投资界的万有引力.

当年巴菲特就是通过它算出来的互联网泡沫, 股神的依据特别简单, 股市长期看每年平均涨10%, 你如果某几年涨的特别好, 那么后面大概率就要回落; 房子也一样, 各个国家的历史都已说明, 即使最好的核心区, 房价也就基本跑赢货币GDP 1-3%, 那么短期涨的多了必然会向均值回落.

值得注意的是, 我们最近的货币GDP也在减速, 大概只有9%了, 所以未来房价再想如之前那么涨, 概率极小, 反而很可能会出现法国和日本的情况, 要嘛会像法国那样, 慢慢的跌, 要嘛像日本那样, 天崩地裂的跌.

曼谷房价是不是飙过头了?

我们再来看看泰国, 2018年她GDP成长率4.6%, 那货币GDP(回归均值)就是7.6%, 目前泰国的核心区曼谷房价的年增值为8%, 就刚好在均值上, 那反弹回归点就是10.6%, 也就说曼谷区的房价实际上还没达到顶点, 如果泰国经济持续成长到6%, 货币GDP就为9%, 反弹回归点就会上升到12%, 所以说曼谷房市还有一大段上涨空间在.