曼谷房價是不是飆過頭了?

最近恆大研究院發布了一篇報告, 就是那位年薪1,500萬, 月薪125萬的網紅經濟學家任澤平主筆的, 這篇報告的事實分析部分很有看點, 他分析了全球主要國家, 包括了英國, 法國, 美國, 日本的主要城市房價漲幅, 再看到中國的房地產; 藉由他的立論分析我們將可以看看目前的曼谷房地產是不是已飆過頭了!

房子這個事永遠買漲不買跌, 越是降價買的人就越少, 慢慢的房子多的人開始慌了, 那麼中國的房地產到底會跌多少? 中國的房地產泡沫有多大?

我們先看看其他的主要國家, 房價都是怎麼漲的?

英國倫敦:

這裡指的是大倫敦概念, 包括內倫敦和外倫敦, 這個地區是英國人口聚集區, 總共1,573平方公里, 佔英國0.6%的土地, 13%的人口, 20%GDP, 屬於英國最富裕最繁華的地方.

大倫敦地區最近50年房價漲幅高達106倍, 遠超過英國的61倍和英格蘭地區平均漲幅的70倍.

有一個參考數據, 最近50年英國貨幣GDP漲幅49倍, 如果把總漲幅換算成年化漲幅, 大倫敦房價每年上漲9.8%, 而英格蘭地區每年漲幅8.9%, 而貨幣GDP的漲幅是平均每年8%, 所以在英國房地產是具備投資價值的.

法國巴黎:

巴黎分為大巴黎小巴黎以及巴黎大區, 如果以巴黎大區測算, 面積12,000平方公里, 佔法國土地面積的1.8%, 和接近法國20%的人口, 經濟規模達到30%, 不過巴黎大區的房價漲幅就要比大倫敦慢得多, 50年32.5倍, 而法國平均房價漲幅只有22.7倍, 法國貨幣GDP 28.1倍的漲幅. 總漲幅換算成年化漲幅, 也就是說巴黎大區的房價每年漲7.3%, 全法國只有6.5%, 而貨幣GDP年增長7%, 特別說一點, 2013年以後, 巴黎的房價已經連年下跌, 只有小巴黎, 也就是巴黎市區的房價2016年以後才恢復上漲.

美國紐約:

紐約有多重含意, 分別是紐約市, 紐約都會區, 紐約聯合統計區等, 紐約市是核心區域, 她的房價漲幅只有5.4%, 而全美更糟糕, 年均漲幅不到5%, 在美國的上百年歷史當中, 房地產漲幅基本與通脹持平, 也就是說只能保值不能增值, 而被全世界公認的富人區曼哈頓和皇后區, 最近30年的年均漲幅一個是3.9%, 一個是4.1%, 所以在美國房地產是不具備投資價值的.

日本:

日本是所有國家裡最猛的, 日本泡沫破滅之前的36年裡房價上漲了82倍, 其中六個核心城市漲幅更是高達210倍; 1975年到1991年, 這六個核心城市年均漲幅11.2%, 非核心城市年均漲幅6.4%, 而日本的貨幣GDP是年均7.5%, 1992年以後日本的地價就大幅下跌, 一直到2017年也只有1991年峰值的47.5%, 也就是說如今快30年過去了, 日本房價依然是處於腰斬的狀態.

從這些國家來看, 能看出什麼結論呢?

那就是全球最主要國家的核心城市, 她們的房價可以跑贏貨幣GDP, 也就是長期具備一定的投資價值, 但也不會偏離太多, 而非核心城市的房價, 則很難跑贏貨幣GDP, 所以在三四線買房投資, 長期看是沒有前途的.

我們現在測算一下北上廣深, 最近15年來, 至少漲了20倍, 年均增長幅度達到22%, 而貨幣GDP也叫做名義GDP, 指的是用當年價格計算的國內生產總值, 所以比我們通常知道的GDP數量一般大3%左右, 我們之前的GDP一直都是8-10%, 也就是說貨幣GDP應該是11-13%左右, 如果這麼看, 北上廣深的房價早已遠遠的脫離了貨幣GDP的範疇, 泡沫的程度甚至比日本還大.日本在大泡沫前, 房價增速也只比貨幣GDP快4%, 而我們卻足足快了10%.

投資有一總理論叫做均值回歸, 簡單解釋就是一種上漲或者下跌的趨勢, 不管其延續的時間多長, 都不能永遠持續下去, 最終均值回歸的規律一定會出現, 漲的太多了, 就會向平均值移動下跌, 跌的太多了, 就會向平均值移動上升, 所以, 均值回歸就是投資界的萬有引力.

當年巴菲特就是通過它算出來的互聯網泡沫, 股神的依據特別簡單, 股市長期看每年平均漲10%, 你如果某幾年漲的特別好, 那麼後面大概率就要回落; 房子也一樣, 各個國家的歷史都已說明, 即使最好的核心區, 房價也就基本跑贏貨幣GDP 1-3%, 那麼短期漲的多了必然會向均值回落.

值得注意的是, 我們最近的貨幣GDP也在減速, 大概只有9%了, 所以未來房價再想如之前那麼漲, 概率極小, 反而很可能會出現法國和日本的情況, 要嘛會像法國那樣, 慢慢的跌, 要嘛像日本那樣, 天崩地裂的跌.

曼谷房價是不是飆過頭了?

我們再來看看泰國, 2018年她GDP成長率4.6%, 那貨幣GDP(回歸均值)就是7.6%, 目前泰國的核心區曼谷房價的年增值為8%, 就剛好在均值上, 那反彈回歸點就是10.6%, 也就說曼谷區的房價實際上還沒達到頂點, 如果泰國經濟持續成長到6%, 貨幣GDP就為9%, 反彈回歸點就會上升到12%, 所以說曼谷房市還有一大段上漲空間在.