北京"限轉共"新政阻擊投機房地産嚴控態勢將延續

（原標題：北京“限轉共”新政阻擊投機房地産嚴控態勢將延續）

誕生於2016年“9·30”樓市調控新政的“限房價項目”，在近日迎來瞭醞釀已久的銷售管理辦法。

5月7日，北京市住建委發布《關於加強限房價項目銷售管理的通知（徵求意見稿）》（以下簡稱《徵求意見稿》），規定限房價項目可售住房的銷售限價與政府評估價比值高於85%的，由開發建設單位自行銷售，屬性為商品房，但應取得分戶不動産登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；比值不高於85%的，由北京市保障房中心收購轉化為共有産權房，購房人産權份額為銷售限價佔評估價比例，剩餘為政府産權份額，由市保障房中心代持。

“85%的比例反映瞭在‘限房價、競地價’下齣現的倒掛現象，這個比例有一定的閤理性。限價房房價為市場價的85%，可以理解為政府給打瞭個8.5摺，政府讓利。倘若設定比例過低，則可能會齣現牟利和投機情況。未來這個比例可能根據政府的財力、政策的變化而變化，”北京市房地産法學會副會長兼祕書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池嚮時代周報記者錶示。

該政策被稱為北京房地産政策調控的“新高地”，對標“房住不炒”的思路，中信建投證券房地産首席分析師陳慎對時代周報記者錶示：“綜觀北京的調控趨勢，這種嚴厲的態勢還會延續。”

“限轉共”項目不會超20%

限價房誕生於北京市“9·30”樓市調控新政，該政策推齣“限房價、競地價”的土地齣讓方式，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎，並綜閤地塊周邊基礎設施和配套服務水平等因素後，確定地塊未來所建房屋的銷售限價；同時，設定地價上限，限價地塊首先掛牌競價，在達到預設地價上限時，通過“競投自持麵積”“競投品質方案”等方式確定競得者。

首宗執行“限房價·競地價”項目為房山區西路0081地塊，於2017年1月26日成交。根據中信建設證券研究發展部發布的報告，截至2018年5月，北京市共成交“限房價，競地價”地塊59塊，規劃建築麵積共約856萬平方米，土地成交總價約2396億元，主要分佈於大興區和海澱區，分彆為13塊和8塊，房山及豐颱均為6塊，北京市轄區域僅西城區和通州區未有此類地塊成交。

“限轉共”的討論早在4月初便開始，相比於當時流傳的所有待入市的限價房將被政府迴收成為共有産權房，並以搖號方式齣售，《徵求意見稿》中提到的銷售管理方法顯然更為緩和。

據《徵求意見稿》，85%為暫定比例，具體操作中會根據市場變化和銷售情況做調整。按照這一比例，中原地産首席分析師張大偉認為，實際發生“限轉共”的可能隻在最稀缺的核心位置，也就是五環內的部分房源。中原地産方麵解讀稱，涉及的項目比例不會超過20%。

盡管涉及項目不多，但限價房原本為商品房屬性，部分限價房轉為共有産權房，意味著共有産權房潛在供給的增加。“新政增加瞭共有産權房的潛在供給，但同時也減少瞭商品性質住房的供給，限價商品房的轉化意味著具備購房資格但不符閤共有産權住房購買資格的居民傢庭可購買的房屋數量減少，可能會使需求嚮二手房轉移，導緻二手房價格的上升，”陳慎分析道。

對此，趙秀池則嚮時代周報記者錶示，“限轉共”可能造成二手房價格的上漲，但並非必然，她認為“限轉共”不一定意味著共有産權房的供給增多。2017年，在深化住房供給側結構性改革的背景下，北京市住建委發布瞭《北京市共有産權住房管理暫行辦法》，提齣今後五年將完成25萬套共有産權住房供地的目標。

“錶麵上看共有産權房潛在供給增加，但我覺得是包含在25萬套的目標裏的，應該還是會按規劃走，”趙秀池嚮時代周報記者說道。

“雙防雙保”的政策邏輯

北京房産調控的持續齣擊，意在踐行“房住不炒”的思路，通過構建租購並舉的住房體係，完善住房供應體係，引導梯級消費格局。這在《徵求意見稿》的設計中可見一斑。

文件提到，限轉共的住房，具備北京市共有産權住房購房資格的傢庭均可申購，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍傢庭作為優先組配售；同時，具備共有産權住房購房資格的傢庭選購後仍有剩餘房源的，可嚮具備本市購房資格的無房居民傢庭銷售，其中建築麵積大於140平方米的住房可嚮具備本市購房資格的居民傢庭進行銷售。

針對剩餘房源的選購，並無其他限製說明，而建築麵積大於140平方米的住房，也相應地滿足瞭可能的改善型住房需求，但共有産權的屬性意味著該類住房隻能在相對“封閉”的空間中流轉。

根據《北京市共有産權住房管理暫行辦法》，共有産權住房隻能在代持機構或符閤共有産權住房購房資格的購房者之間流轉，在滿足各層次需求主體要求的同時，有效防止套利。

北京大學房地産法研究中心主任樓建波認為，政策設計背後的邏輯在於“雙防雙保”，扼製炒房。“雙防”即在土地齣讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房齣售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障瞭房子是用來住的，也保護瞭剛需和改善傢庭用來自住的住房需求不受到投機購房人的擠壓。

“由於市場環境變化，部分限價房與周邊商品住宅相比存在較大價差。若由政府收購作為共有産權住房再公開搖號，可防止限價房價格較市場價明顯偏低引起投機者炒房獲取暴利，而且轉為共有産權住房後轉讓也隻麵嚮符閤條件的傢庭，亦可避免投機者藉限價房轉讓獲取暴利，最終使限價房分配到自住的剛需傢庭手中。”陳慎嚮時代周報記者分析道，該政策意在防止針對共有産權住房和限價房的投機行為。

嚴控態勢將延續

“為防止樓市反彈現象，維持‘房住不炒’的基調，北京依舊會延續目前的管控態勢。”趙秀池嚮時代周報記者錶示。陳慎亦錶達瞭相同看法，“嚴格限製投機性需求的存在，同時進一步滿足多元化供給模式，保證政策的延續性，保證住有所居，對於利用買賣房屋謀取利益的行為進行進一步遏製”。

除瞭直接指嚮住房供應的相應舉措，在需求端調節方麵，北京市近日亦有動作。據財新網報道，5月5日，建行北京銀行有關個貸人士錶示，5月7日擬上調北京地區首套房貸款利率，對於5月7日後網簽的首套房，貸款利率上調至央行基準利率的1.1倍，此前為1.05倍。

據中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻齣版社5月14日聯閤發布的《房地産藍皮書：中國房地産發展報告No.15（2018）》，2017年底，國傢有關部門提齣堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地産市場調控政策的連續性和穩定性。總體而言，房地産市場將進入調整期，個人住房貸款業務增長也將隨之放緩，但在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。報告亦指齣，2018年中國樓市調控將以“穩”為主，為住房製度改革和房地産長效調控機製建設營造穩定的市場環境。

北京的房地産調控，由於時間早，力度大，一直為人關注，亦有人稱之為“其他城市房産調控的標杆”。在2018年中國去槓桿的總體背景下，針對房地産行業的去槓桿和抑製投機行為的調控不會就此停止。

與此同時，趙秀池強調瞭市場因素的根本作用。“房價最終還是取決於供求關係，倘若越來越多人選擇租房，購房的需求沒那麼多，房價自然會降下來，所以政府接下來應該還是打組閤拳，一方麵平抑房價，另一方麵建立租購並舉的住房體係。隻有打好租購並舉的市場基礎，纔能真正穩定房地産市場，畢竟這關係住房供給量和供給結構兩方麵。”