市場情緒有很大的恢復，最壞的時刻已經過去，一二線城市正處在本輪房地產復甦的開端。

　　關於房地產市場回暖，注意到引發了一些爭論。

　　有人認爲是“小陽春”，有人覺得是“大陽春”，有人認爲是炒作所致。

　　我個人的看法很明確，一如節前的判斷。今日的市場將又一次在驗證那句老話：“最壞的時刻往往也是最好的時刻”。

　　接續着節前，談下對時下市場的理解：

　　回暖的不止是深圳，而是包括深圳在內的一線城市和重點二線城市，具有相當的普遍性。

　　市場情緒有很大的恢復，市場成交在展開復蘇，最壞的時刻已經過去了，一二線城市正處在本輪房地產復甦的開端（這種復甦，主要不是人爲炒作）。

　　復甦具備持續性，未來會越來越好，但會是溫和復甦，不會出現2009、2015年重演。

　　一二線城市的市場會比去年好，也會比三四線好，三四線將是調整的開始。

　　小城市佔據的市場份額達到半壁江山，小城市降溫，整個市場的成交量會上不來，2019年市場成交量大概率會低於2018年。而基於結構性行情看，會有不同表現，一二線市場大概率是上升的，三四線市場則大概率相反。

　　我們不需要回顧去年的判斷，來再一次證明自己說對了。就目前的市場，對於剛需而言，我個人認爲依然是最好的市場，只是你想獲得最低的價格，機會比去年少了一些。

　　一切有關市場走向的討論，最終都要回歸到供求關係上來。我們要看需求方發生了什麼變化，還有沒有人想買房子，如果有人繼續想買房子，那麼，供應方還願不願意蓋房子。如果你想買但是人家蓋房子不賺錢，即期房供應就會減少很多，你就需要支付更高的價格。

　　考察節後的一些表現，可以來解釋這次的復甦，以及繼續判斷這樣的復甦具備可持續性。

　　需求沒有減少，所以這是不變量（如果說變，那麼是深圳的人口繼續在增加，2018年比2017年又增加了49.83萬，其中應屆畢業生10.8萬）。這是我們來看待這座城市的最大的基本面，意味着需求端會繼續支撐房地產。短期價格皆由市場情緒決定，總有波動，但拉長週期，都不是事兒。

　　一二線城市正處於本輪房地產復甦的開端

　　最直接的促動市場復甦，是利率水平的下降。這個我在很早就講過了，利率水平第一步一定是要回到基準的。現在的真實利率水平太高了，不利於整體經濟的復甦。

　　最直接的促動市場復甦，是利率水平的下降。這個我在很早就講過了，利率水平第一步一定是要回到基準的。現在的真實利率水平太高了，不利於整體經濟的復甦。

　　但僅有利率是不行的，導致去年包括深圳在內的全國房地產市場出現下滑，直接因素是房地產行業調控，但加劇整體市場下滑的因素，很大程度是整個外圍環境、宏觀政策以及經濟走向。說到底，房地產作爲一個支柱行業，是無法脫離宏觀大勢而獨善其身的。尤其在2018年，房地產與宏觀環境的關係之密切，只有2008年可堪匹敵。

　　目下，所有的一切都出現了非常積極的變化。

　　貨幣政策、財政政策都進入寬週期，前者猶抱琵琶，後者史無前例，2萬億的減稅降負，非常有效的撬動了股市造好。

　　從改革逆流到改革重啓，一系列承諾出現，尤其重點清理去年的“民企離場論”餘毒。

　　貿易從僵局到走向和談，雖不能回到蜜月期，但比去年可是好太多了。

　　宏觀經濟復甦跡象顯露，新的PMI指數已經顯示了這樣的積極變化，大概率說，最危險的時期已經過去了。

　　房地產行業調控也出現邊際寬鬆，明裏暗裏放鬆的城市越來越多，不放鬆的也不存在從緊的可能。

　　股市本身的走牛，也在反向刺激參與者的市場信心。

　　這些積極信號，令市場信心出現了極大的恢復，這是兩會之後市場最爲明確的轉變。我們所看到的房地產市場的復甦，是在這樣的大環境下展開的。如果這些信號繼續，那麼，沒有理由懷疑，眼下一二線房地產市場的復甦具有可持續性。

　　但同樣，不要期待這樣的復甦，會變成2009、2015的瘋狂重演。我從來不這麼認爲，今時今日，依然如此。

　　壓力猶在，絲毫未變

　　我之前談過房地產面臨的兩頭灰犀牛。其中一個是住房制度頂層設計的大變——決策層已然認爲通過市場化的供求關係來調節房價是失敗的，政府對房地產的控制越來越無孔不入。大到房地產稅，中到房地產價格管制，小到租金水平管制，微到公租房/商品房不能拉圍牆，統統介入。這個頂層設計，間或有暫緩，但不會改變。比如限價限貸限購，小城市今年一定會出現非常多的鬆動，但是包括深圳在內的一線，很難，圍繞着周邊做些動作倒是有機會，但是根本性鬆動，除非出現天大的黑天鵝。

　　另外一點，短期內壓制房地產市場的貨幣因素，不止是利率水平，主要是首付水平——這是2009、2015促成房地產市場繁榮的直接因素。歷史上看，只要沒有房地產信貸“三降”——降總量、降利率、降首付，都沒有房地產的暴漲。這一點，我們知道，監管者也知道。而這個“大水漫灌”，我依然堅持認爲不會發生。至少到目前爲止，我的判斷是對的，現在的貨幣放鬆，遠不及2008、2015。

　　當然，還有一點，一線城市的房價已經升到比較高的位置了。從整體房價來看（注意是整體），期待再重演過往的1年1倍、10年10倍的大牛市，太不現實了。有那麼一小撮最好的區域，我相信依然還會有非常可觀的升幅，但是如果從整體來看，閉着眼睛撒豆成兵式的買房子，一定不會再有巨大收益。這也是我們在做決策的時候要看到的，不要過於陷入歷史經驗的套路里去。

　　這些決定了這樣的復甦，不再會是非常快速的復甦，而更大概率是溫和的復甦。對於一座城市的可持續發展來說，這樣的溫和復甦是最好的市場。

　　從上市房企的銷售目標劃定來看，也都顯示了企業（供應端）對市場並不非常樂觀。很多上市房企今年的銷售目標增幅比去年大幅縮水，多數介乎10-30%，這在歷史上是比較低的增長。甚至我懷疑，2019年會有一些房企不增長甚至負增長。同期，3月份單月的銷售數據，又都出現了明顯上升。這個一方面在繼續印證市場的確在復甦的同時，另一方面也在顯示，房企普遍依然充滿了危機感。

　　對於普通買房人來說，我之前也談過了我的看法——最好的買房機會，一定是在熊市《如果必須要買房，最好的時機一定在熊市》。不但是因爲低價格，還因爲信息更對稱，可以從容的選房子，選對的機會大。最不好的市場，自然是癲狂的市場。那樣的市場，不但意味着高價格，更是因爲你無法從容的選房子，選錯的機會大，面臨業主返價的風險大，內心也會無比的恐慌。

　　這裏做點更正，這樣的說法，主要是對那些帶有投資需求的童鞋講的，對於剛需，其實注意不要在市場癲狂的時候進場就好了，其它的時間段裏，我認爲都沒差。就像一個粉絲昨天告訴我說，他們終於決定去沙井買房了，和去年比，利率降了，月供減少了一些。我大概算了一下，可能他們去年底買，裝修費和折扣加下來，會省更多些錢。但沒什麼關係，資金的安全最重要，市場更加明朗的時候進去，心裏踏實。

　　也是從這個角度，我認爲現在的市場，依然還是最好的市場。市場雖然在復甦，但是開發商依然不敢輕易漲價，二手房市場也依然有很多筍盤出現。成交週期雖然有所縮短，但是業主也會認真的給予買家考慮的時間，也不敢輕易返價。不存在有些人在朋友圈裏誇張的那些說法：再不買就再也來不及了。我個人是很抵觸玩飢餓營銷的，這個世上，沒有什麼東西說你錯過了就十年白乾了，甚至一輩子就完蛋了。房地產雖然勢大力沉，但本質也是一樣，錯過了就是錯過了，總結一下教訓，不要第二次跌倒在同一個坑裏就好了，沒必要天天想着當年房價低，老子咋那麼蠢。

　　還是那句話：好漢不提當年房價低。

　　來源：和訊網